广东惠州碧桂园高层洋房项目详细分析报告2012年前期策划

1 2012年惠州碧桂园项目详细分析报告 2 目录 项目概况项目概况 规划设计规划设计 建筑设计建筑设计 户型设计户型设计 装修状况装修状况 环境资源、气候环境资源、气候 项目定位项目定位 项目区域发展项目区域发展 项目特质总结项目特质总结 营销推广营销推广 项目总结项目总结 3 一. 项目概况 区位介绍 配套 内部配套 周边配套 交通状况 经济指标 合作团队 4 碧桂园十里银滩位于广东惠州东南沿 海，惠东西南角，小区域来看属于惠湾 市场，从大区域来看，处于深圳东亚婆 角海滨旅游区，临近广东著名海滨旅游 景点巽寮湾，地理环境优越，交通便 利，是整个广东东部海岸线极为难得的 度假湾区。 地处珠三角重要经济腹地，背依港深世 界第三大都会圈，与港、深、澳形成1.5 小时生活圈，共同组成深圳东部湾海滨 休闲度假旅游带。 1. 区位介绍 5 项目背依麒麟山，南向中国南海，东倚 巽寮湾旅游度假区，西接东、西冲、大 鹏半岛旅游新区，旅游景观资源丰富， 周边还有红树林自然保护区、双月湾海 龟保护基地、平海古城等诸多旅游景点 可供客户赏玩。 1. 区位介绍 6 2. 配套（内部） 社区规建超五星级度假酒店、风情商业走廊、风情酒吧街、美食街、社区幼儿园、社区康体中心、游 艇俱乐部 、 水上乐园、无边际泳池、穿梭巴士等设施 五公里长白沙滩 、广东省2号绿色通道(自行车道) 7 2. 配套（周边） 周边5公里玩了配套 大亚湾游乐场、清泉古寺、霞景海鲜 街、樟山、礁石公园、滨海绿道、妈 祖庙、范和红树林公园、石桥公园、 18洞高尔夫球场、铁炉峰、考虑洲、 螺岭、天后宫文化商业街、铁涌海产 品市场、巽寮湾旅游度假区、三洲岛 浅水基地、滨海温泉、喜来登酒店、 海龟自然保护基地等 港深都会圈配套 深圳（40分钟）：欢乐谷、世界之 窗、东部华侨城等观光娱乐胜地、万 象城、KK mall等便利购物。 香港（1.5小时）：海港城、太古 城、中环百货等魅力购物，海洋公 园、迪士尼乐园、星光大道、维多利 亚港等景点。 澳门（2.5小时）：到葡京娱乐场小 时运气，畅游大三巴牌坊、威尼斯人 度假村、玫瑰圣母堂等异国风情 8 2. 配套（周边） 9 东部沿海高速小径湾出口，到深圳 约45分钟车程 深汕高速、广惠高速延长线、东部 沿海高速形成香港、澳门、深圳、 广州、惠州等珠三角大城市之间 1.5小时生活圈 7月份即将开通的广深港高铁与武 广高铁在深圳北站直接相连，届时 深厦、广深港、武广高铁纵横飞驰 接驳于深圳，中南、华南地区将快 速连成一片，规划中的惠州南站距 离项目约20分钟车程 。 广州、深圳、香港、澳门、珠海、 佛山、惠州7大空港体系环绕，3小 时内可轻松到达中国绝大部分的省 会城市 。 3. 交通状况 10 项目属于该片区较大规模的楼盘，总规模近144万，首期将建成4栋高层洋房、1栋公寓、 40栋双拼别墅、4栋联排别墅、1栋幼儿园、1栋商业中心和1栋五星级酒店。 4. 经济指标 项目地址惠州亚婆角海滨旅 游区 开工时间开工时间2010年 产权年限产权年限70年 总占地面积总占地面积1,440,000 梯户比梯户比海云天（5、6号楼）：14梯63户 观山海（1号楼）：6梯16户 观山海（2号楼）：10梯20户 总建筑面积1,596,600 内部配套内部配套幼儿园、商业中心，五星级酒店等 容积率容积率2.63入住时间入住时间2013年10月30日 绿化率绿化率30% 车户比车户比暂无 物业类型物业类型普通住宅,别墅,酒 店式公寓 装修情况装修情况毛坯（别墅）、精装修（高层和公寓） 会所面积会所面积暂无住宅户数住宅户数首期 5048 户 11 项目全球招标，由国内外知名设计公司联合担纲设计，打造出 高品质的规划设计及最美的景观。聘请国家一级资质物业管理 公司，为业主提供五星级管理服务，让其拥有尊贵的滨海度假 生活。 开发商：惠东碧桂园房地产开发有限公司 投资商：碧桂园控股有限公司 建筑设计：上海天华建筑设计有限公司 中国居住区设计第一品牌 景观设计：美国PERIDIAN 曾获最佳居住奖、最佳景观奖 国家一级资质物业管理公司: 碧桂园物业发展有限公司 建筑单位：碧桂园控股有限公司 代理单位：世联和易居联合代理 5. 合作团队 12 二. 规划设计 规划布局 功能分布 道路交通 园林景观 13 1. 规划布局 采用“一心、两轴、多组团”的结 构框架； “浅水湾”团有52套两排别墅及双 拼别墅，其中438平方米超大户型仅 仅16套 ； “观山海”洋房团北面靠山、南面 向海，采用退台式规划设计，首期 将推出1号楼374套洋房单位，2号 楼450套 ； “海云天”洋房团三面环海、距离 海滩不过50米，产品呈风车型布 局 ； “浪琴湾”公寓分布于超五星级国 际滨海酒店的东翼 。 “海云天” 洋房团 “浪琴湾” 公寓 “观山海” 洋房团 “浅水湾” 别墅团 酒店 “银沙湾” 别墅团 幼儿园 14 2. 功能分布 酒店、商业中心、无边际泳池等 配套集中位于离海约30米处，而 洋房，别墅群则分别于其周围； 幼儿园则位于项目中心位置，处 于“观山海”山景房及“浅水 湾”别墅群之间。 海云天海云天 酒店酒店 浪琴湾浪琴湾 观山海观山海幼儿园幼儿园 无边际泳池无边际泳池 别墅别墅 别墅别墅 商业中心商业中心 15 3. 道路交通 小区大门位于207县道， 进出小区也只能通过此 道； 沿小区海岸线有一条6公 里的绿道； 两条主轴线，一条南北走 向，一条东西走向，方便 去到小区任何一个角落。 207县道县道 绿道绿道 小区内道路小区内道路 小区出入口小区出入口 16 4. 园林景观 风格 东南亚风格园林 规模 30%绿化率 设计理念 整个社区整体规划，采用“一心、二轴、多组团”的框架，形成立体的绿化系统，保证整个景观有重 点，同时照顾到景观的均好性。景观由内向外、多层环形重叠规划，以亭台、小谢等多种充满休闲度 假风情的元素贯穿小区整体。巧妙高低跌落式构建手法，描绘了上中下三层生态空间。 17 4. 园林景观 内部配套 项目内更规划了无边际泳池、木栈道、亲水长廊、按摩池 等、并且为每一栋建筑都精心设计了绿化组团，让建筑与 整个环境融为一体。 植物选择： 选择了富有热带风情的大型棕榈树，配以热带乔木椰子 树、铁树、橡皮树、鱼尾葵、菠萝蜜等等，采用乔木、灌 木、地被植物与草坪相呼应的搭配手法，形成了高大乔 木、低矮灌木和攀藤植物相互搭配的立体绿化。 18 三. 建筑设计 建筑风格 外立面 建筑材料 会所设计 19 1. 建筑风格 “观山海”设计理念 采用退台式规划设计，让每户感受靠山 观海的诗意 风格 现代简洁的外立面设计，流线型外墙建 筑。 “海云天”设计理念 采用风车型布局，户户观景，保证每一 户都享受到充足的阳光与和煦的海风 风格 创新的波浪式立面 20 1. 建筑风格 酒店式公寓风格 现代简约式建筑风格 造型 蝶式建筑造型 联排别墅风格 巴厘岛风格，注重融入阳光与活力 双拼别墅风格 明媚愉快的西班牙风格 21 2. 外立面 现代简洁的流线型外立 面，以白色和蓝色为主色 调，进一步体现其滨海特 色。 欧式风格的外立面，主 色调为霞红石的原色 彩，石材上更展示出各 式西班牙风格的雕花， 进一步体现出其贵族气 息及奢华。 东南亚风格的外立 面，主色调为白色和 黄色，深刻地体现出 其东南亚滨海气息。 22 3. 建筑材料 “浪琴湾”高层洋房；“海云天”高层洋房 结构：框架剪力墙结构，楼面及屋面采用钢筋混凝土板。 外墙：采用外墙砖，局部贴其他外装修材料。 内部：精装修。 双拼别墅（巴厘岛风格） 结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。 外墙：采用文化石、涂料、埃特板。（西班牙风格：采用干挂石材） 内墙：墙面砂浆批荡。 天花：天面做防水层，铺石板瓦面。（西班牙风格：铺彩色瓦面） 阳台、露台：做水泥砂浆找平层。 楼梯：做现浇混凝土楼梯板。 户门：入户大门配装木饰门，配装门锁。 窗户：铝合金窗，配玻璃。 23 四. 户型设计 总体情况 户型分析 24 1. 总体情况 主力户型： 双拼别墅217-438平米；联排别墅153-168平米；海景洋房70-260平米；瞰海公寓80 平米 类型类型户型户型面积面积套数套数占比占比 双拼别墅4房2厅217% 5房2厅263 43816% 联排别墅3房3厅153-16852% 酒店式公寓1房1厅81.96-85.17136% 海景洋房 （观山海） 2房2厅86.18-93.7404% 3房2厅98.75-146.95440% 海景洋房 （海云天） 1房1厅87.04-98.9 2604 2房2厅175.72-176.55 930 3房2厅200.79372% 25 1. 总体情况 户型分布 三房两厅三房两厅 两房两厅两房两厅 一房一厅一房一厅 5 5号楼号楼 6 6号楼号楼 26 1. 总体情况 户型分布 三房两厅三房两厅 两房两厅两房两厅 5 5号楼号楼 6 6号楼号楼 2 2号楼号楼 1 1号楼号楼 27 2. 户型分析 套内建筑面积约56.72-58.97，公用分摊面积 约25.2-26.2。 2-8层02-11号、9-30层0-13号、31层02-12 号。 1、动静分区合理，入门即厨房、卫生间，生 活方便。 2、卫浴分离，挺实用，卧室约17平 米的面积，宽敞、舒适。 厅房开间 （m） 进深 （m） 面积（ ） 客厅4.2521 卧室4.2416.8 厨房2.074.158.591 卫生间2.134.158.84 28 2. 户型分析 厅房开间 （m） 进深 （m） 面积（ ） 客厅3.93.312.87 主卧3.63.914.04 卧室2.83.39.24 餐厅3.93.915.21 厨房2.52.25.5 卫生间2.12.24.62 套内建筑面积约70.22-70.28平米，公用分摊面 积约15.96-15.97平米。 6-24层偶数层5单元01、02号。 1、动静分区合理，户型方正实用。 2、卧室宽 敞、舒适。3、采光较好 29 2. 户型分析 套内建筑面积约76.35平米，公用分摊面积约 17.35平米。 2-4层6单元03号，5-29层奇数层6单元03、06 号。 1、动静分区合理，户型方正实用。 2、卧室宽 敞、舒适。3、客厅、阳台、卧室全部南向设 计，朝南观景，通风对流采光好。 厅房开间 （m） 进深 （m） 面积（ ） 客厅3.95.722.23 主卧3.73.914.43 卧室3.83.312.54 餐厅33.39.9 厨房2.13.36.93 卫生间2.51.84.5 30 2. 户型分析 套内建筑面积约72.1-72.18平米，公用分摊面积 约16.39-16.4平米。 2-4层6单元02号，5-29层奇数层6单元01、02 号。 1、动静分区合理，户型方正实用。 2、客厅、餐 厅相连，使客厅显得特别宽敞。3、客厅为全景落 地窗设计，使整个空间可以充足采光。弧形的宽 景阳台，尽享东南亚风格园林的多重美景和十里 银滩的无敌海景。 厅房开间 （m） 进深 （m） 面积（ ） 客厅3.93.312.87 主卧3.63.914.04 卧室2.83.39.24 餐厅3.93.915.21 厨房2.52.25.5 卫生间2.12.24.62 31 2. 户型分析 套内建筑面积约118.05-119.74平米，公用分摊 面积约26.83-27.21平米。 2-20层4单元01、02号。 1、动静分区合理；入门即厨房、卫生间，生活 方便。 2、双卫生间，卫浴分离，方便实用。 3、客厅及主卧拥有弧形独特落地大窗。 厅房开间 （m） 进深 （m） 面积（ ） 客厅4.84.823.04 主卧3.6518 卧室2.73.79.99 卧室3.34.715.51 餐厅2.62.87.28 厨房2.62.56.5 卫生间