深圳：2020Q2写字楼：供求博弈：新常态下的复苏

随着市场逐渐复苏，并受益 于政府补贴和国企业主租金 减免等一系列利好举措，以 上都对深圳甲级写字楼市场 回暖起到支撑作用。 然而，新增供应将继续对租 金施压，我们预计下半年深 圳甲级写字楼市场基本处于 复苏修整期，新增需求将较 去年走弱，但仍保持稳健水 平。 我们建议业主可以关注包括 跨国公司和国有企业等实力 雄厚租户的需求，以提升物 业租户结构稳定性。 观点及推荐 2020年二季度摘要 2020 全年 432,800 平方米 858,600 平方米 202022 年均 1,009,200 平方米 1,456,300 平方米 2020年 第二季度 83,840 平方米 64,120 平方米 需求 供应 RMB 209 (元/平方米/月 RMB 201 (元/平方米/月) -5.9%-11.8% -0.5百分点3.7百分点 2020年底 环比 / 二季度末 租金 空置率 主要需求行业: 租赁面积百分比% 来源：高力国际 二季度，来自业主更加优 越的租赁条件支撑了市场 需求增长。 金融和科技依然作为需求 主导者在本季度新成交面 积占比超过60%。 高力季报工业仓储 | 深圳 | 研究部 | 2020年1季度 | 2020年4月10日 供求博弈：新常态下的复苏 易浩然 高级分析师 | 研究 | 深圳 +86 755 8825 8600 Justin.Y 写字楼| 深圳 | 研究部| 2020年2季度 | 2020年7月9日 20.6%24.9% 贸易贸易 9% 金融金融 34% 科技科技 32% 专业服务专业服务 9% 2020-2024各区新增供应 0.9 1.5 2.0 1.7 1.2 - 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 2020F2021F2022F2023F2024F 福田南山前海罗湖总共 百万 平方米 26.5 % 人民币 195 (平方米/月) -3.1% 1.1百分点 201924年均 增长/2024年末 2 COLLIERS QUARTERLY高力季报写字楼| 深圳 | 研究部| 2020年2季度 | 2020年7月9日高力季报 展望 2020年 第2季度 深圳甲级写字楼市市场季度表现 (空置率 % ; 租金 人民币/平方米/天) 2020年下半年租户市场促进租赁调整 2019年第三季度深圳甲级写字楼则已经开始向 租户市场转变，而这一趋势仍将保持。我们认 为在商业决策变得更加谨慎的背景下，大量的 新增供应将不断推动业主为赢得租户从而竞争 加剧。 二季度新入市项目为南山的汉京中 心，加之一些业主放出自用面积，共 同带来64,120平米的新增供应面积。 公共卫生事件导致的项目延期交付情 况将在短期内缓解市场压力。 金融和科技行业依旧是写字楼市场的 主要需求贡献端，二季度成交占比超 过60%。 前海 南山 福田 罗湖 空置率租金 18.6%2Q20 1Q20 1942Q20 1Q20 51.6%2Q20 1Q20 1502Q19 1Q19 VACANCYRENT 19.4%2Q20 1Q20 2292Q20 1Q20 VACANCYRENT 19.4%2Q20 1Q20 2612Q20 1Q20 我们预计未来部分项目推迟入市的可能性仍然很大，今年仍将 计划有超过80万平米的新增供应进入市场，空置率将有上行压 力。基于未来两年的供应高峰，租金下行压力将加大，我们建 议业主应该在租金优惠政策以外采取软硬件品质提升来获得更 强的市场竞争力。 空置率租金 空置率 租金 空置率租金 深圳甲级写字楼空置率和租金(人民币/平米/月) % 来源：高力国际 人民币/平米/月 来源：高力国际 0% 10% 20% 30% 40% 2020F2021F2022F2023F2024F - 50 100 150 200 租金(左轴)空置率(右轴) 租金承压 尽管经济活动重启，但 是租金仍然承压下行， 环比一季度下降5.9个 百分点，业主则希望通 过充满吸引力的租金优 惠和更加灵活的租赁条 款来获取和留存租户。