房地产金融和房地产投资1

房地产金融与房产投资风险分析 房地产金融与房产投资风险分析 一、我国开展房地产金融的历史及现状 1、房地产金融概念和房地产投资风险概念 (1)房地产金融概念 房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通 和信用渠道所进行的筹资、 融资及相关金融服务的一系列金融活动的 总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金， 支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性 循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。 房地产金融实际上是房产金融与地产金融的合称。 所谓房产金融 是指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动； 地产金融又称土地金融，是指围绕土地的有偿使用而产生的金融活 动，虽然现代科学技术已经能够将某块土地上的建筑移开，但移动后 的建筑物仍然必须依附在土地上，房产与地产是不可分割的，因此一 般将房产金融与地产金融合称为房地产金融。 房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产业存款， 开办住房储 蓄，进行房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信 托保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。 (2)房地产投资风险概念 房地产投资风险是房地产投资风险，就是指在房地产投资过程 中， 由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金及预期收益损失或 减少的可能性。由于房地产投资的特殊性，使得房地产投资的风险比 一般投资的风险更大。 房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性， 从而造 成城镇与镇之间、 同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地 段之间的差异性， 而房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理 位置。这是房地产投资的重要风险因素之一。首先它在一定程度上限 制了房地产投资者对开发地段或区域的选择。 其次房地产商品价格与 项目所处的地区、 地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关而这些 条件的变化非常复杂，有很多不确定因素在起作用。因此，房地产投 资者在进行房地产项目的投资开发时必须面临并承担因项目所处地 理环境条件变化所带来的风险。 房地产投资是资金密集型的投资，房地产投资规模越大，投资者 将承担的风险也越大。因为规模越大，投资额越大，投资周期越长， 资金周转也缓慢，流动性也就越差。而房地产商品相对于其它投资工 具的变现性又较差， 因此房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目 所需资金及其归还资金的风险。 房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程， 时间因素是一个 永恒的不确定性因素，也是最主要的风险源之一。首先，房地产开发 期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大， 各种费 用特别是房屋售价或租金就越不确定，风险就越大。其次，房地产商 品的耐久性决定了消费的巨大性和长期性，不可控因素越多，风险就 越大。 2、我国房地产金融发展的历史阶段及其现状 （1）历史阶段 起步时期:中国房地产金融业务有着较长的历史，早在民国初期 就有案可循。那时，上海、天津等大城市金融化比较发达，房地产经 营活动比较活跃。 不少银行都介入房地产的投资开发经营和从事与房 地产有关的贷款等业务。 这些银行把投资开发经营房地产作为树立银 行形象、吸引客户存款、获取高额利润、降低资产风险的一个重要手 段。 停滞萎缩时期:新中国成立初期， 房地产经营还维持了一定阶段。 但是，50 年代以后由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国 家财政拨款建设， 住房作为福利近似无偿分配， 房地产市场不复存在， 房地产金融业务也随之消失。 恢复时期:1978 年，我国投资体制和金 融体制开始一系列的重大改革，城镇住房制度也开始进行改革，提出 了住房商品化的观念。住房商品化的政策开始实施，从而为房地产金 融业务的恢复和发展带来了机遇。建设银行承担生产性基建贷款任 务，中国人民建设银行（后改名为中国建设银行）由 80 年代初开始 办理土地及商品房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款，广州市 建设银行首先开设商品房贷款业务。1981 年，建设银行总行投资组 建了中国房屋开发公司， 用经济办法经营包括住宅、 中小型旅游宾馆、 综合性业务楼和公共建筑等房地产项目。 中国建设银行上海、 石家庄、 东北三省和山东等地分支行还试办了与住宅建设存款结合的住宅贷 款业务，贷款对象是难以单独建房的企事业单位。从 1982 年起，为 配合一些试点城市住房制度的改革， 建设银行和人民银行加大了房地 产金融业务的力度，为购建房者提供贷款服务，人民银行提出了试办 购房储蓄贷款业务，把发展储蓄同支持住房流通，促进住房消费结合 起来。1984 年，国务院印发了关于基本建设和建筑业管理体制改 革座谈会纪要 ，该纪要提出各地应组建房地产综合开发公司，对城 市建设实行综合开发， 并规定房地产综合开发公司所需周转资金由建 设银行提供。按照国务院的要求，建设银行于 1985 年将其该年初开 始发放的土地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发，推行 房屋商品化作为一项主要业务进行开拓。1986 年，以提租补贴为特 征的住房改革在烟台、蚌埠等城市试点，为配合提租发券的改革，办 好相应的结算和住宅贷款等工作，实现多渠道、多层次筹集和融通住 房资金的目的，烟台和蚌埠两市于 1987 年开始组建住房储蓄银行， 烟台和蚌埠两家住房储蓄银行相继成立， 并承担了当地的房改金融业 务。 调整发展时期:1988 年 2 月，国务院住房改革领导小组制定关 于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 ，由国务院以 国发198811 号文发布。该文件明确提出： “住房制度改革，要广泛 而有效地筹集和融通资金建立一套科学的结算办法， 金融体制必须进 行相应的配套改革。 ”除烟台和蚌埠两市， “其他城市可由当地政府委 托银行设立房地产信贷部， 专门办理有关住房生产、 消费资金的筹集、 融通和信贷结算等业务。 ”“人民银行要根据住房制度改革和住房商品 化的实际进程，从今年开始逐年在计划上安排一块商品住房信贷指 标。 ”从此，以住房金融为代表的房地产金融业务得到进一步的发展。 此后，建设银行和工商银行等相继成立了房地产信贷部，其他一些新 设的商业银行如上海浦东发展银行和上海银行也相继跻身房地产信 贷市场。1993 年 11 月 30 日，第三次全国城镇住房制度改革工作会 议提出了普建公积金制度、发展住房金融等房改指导思想，强调全面 推行住房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住 房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。1994 年，国 务院开始推出安居工程计划，为期 5 年的安居工程于 1995 年正式开 始实施。银行的房地产信贷结构有了调整，重点支持城市一般性经济 适用房地产项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。在 1997 年召开的全国住房改革会议上， 国务院将建立住房公积金制度作为房 改政策措施的重中之重。 规范发展时期:1994 年以来，有关部门出台了多项房地产信贷 政策和规定，促进房地产金融业朝规范、有序的方向发展，1994 年 12 月，中国人民银行、国务院房改领导小组和财政府联合颁布了政 策性住房信贷业务管理暂行规定 。1995 年 7 月，中国人民银行又印 发了商业银行自营住房贷款管理暂行规定 ，对政策性住房金融业 务和商业性住房金融业务作了初步规范。1997 年 4 月 30 日，中国人 民银行颁布了个人住房担保贷款管理试行办法 ，这是我国建国后 第一个可以适用于全国的有关房地产金融方面的部门规章。 该办法的 出台规范了个人住房贷款的运作。对增加社会有效需求，促进住宅业 成为新的经济增长点起了很大作用。 但该办法在实际操作中存在许多 问题， 如手续繁琐， 贷款范围只适用于实行安居工程的城市等。 为此， 中国人民银行于 1998 年 5 月颁布了个人住房贷款管理办法 ，对暂 行办法进行了补充，对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和利 率、担保、房屋保险以及抵押物和质押物的处分等方面作了详细的规 定。随后，各国有商业银行都颁布了实施细则，以担保贷款为特征的 住房贷款开始形成。2001 年，针对房地产金融业务尤其是住房金融 业务发展中出现的一些问题，中国人民银行在当年 6 月发布了关于 规范住房金融业务的通知 ，明确了商业银行在开展住房金融业务中 所应遵守的有关规范，整顿了房地产信贷市场的秩序，维护了金融机 构的公平竞争，从而促进了房地产金融业务的快速健康发展。2003 年 6 月中国人民银行发布 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知 （第 121 号文件） ，规范了商业银行对房地产企业的贷款，遏制了 房地产投资过快、结构失衡的势头，两个月后，在国务院关于促进 房地产市场持续健康发展的通知 （国发 18 号文）中，又确立中国房 地产业发展的长期目标和长期任务。 （2）我国房地产金融业的发展现状 住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡:为深化住房制 度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融 政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根 据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力 度，使得住房消费信贷业务取得了前所未有的发展，但由于受当地经 济发展状况和房改机制的制约， 个人住房信贷业务发展较快的地区多 集中在东南沿海地区，中西部地区虽有发展但仍较落后，这与该地区 经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等密切相关， 体现了资金运动的特征和规律。 住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜:根据国 家的宏观政策和住房市场的发展需要， 商业银行住房信贷结构呈现重 心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。 住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构走向协调:近 几年，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银 行逐渐认识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需求扩张的 重要性，以及住房金融巨大的发展潜力和广阔的发展前景。因此，纷 纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场， 各家商业银行拿 出上千亿的信贷规模，支持住房建设和住房消费，在品种创新、服务 网络、服务质量等方面的竞争都更趋激烈。同时银行的住房信贷业务 更加理性、规范的遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款 风险的意思进一步加强。 我国房地产金融市场以一级市场为主， 二级市场尚未真正建立起来:一级市场体系中虽已包括商业银行、住 房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业 银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。我国福利性的 制度、公积金制度部分处于闲置状态，仅仅向部分人发送贷款。房地 产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部 分来自购房者的银行按揭贷款，按首付 30%计算，企业自筹资金中有 大约 70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有 30%的资金来自银行 贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在 55%以上。除银 行贷款以外，房地产信托发展成为房地产金融的一重要形式。但是 “212 号文件”出现以后，信托资金都出现大幅度的回落。我国房地 产企业的股权融资有所增加，但是比例也只有 15.2%，债权公司仅占 0.1%的份额。总的而言，我国房地产融资渠道单一，只有商业银行体 系支撑着房地产的资金需求， 没能构成多元的支持体系和风险分担体 系。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债 权融资和股权融资两种基本形式， 而且在债权融资和股权融资一级市 场以外，还存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种 金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具,包括投资基金、信托证 券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券 化金融资产的自主购买， 二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市 场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。 二、我国房地产金融与房地产投资的关系 1、我国金融