城市商业综合体实例课件

8国际化高端业态 独享丽思卡尔顿、JW万豪酒店两座超豪华酒店，聚集 逾1000国际知名品牌的华贸商城（含新光天地、华贸 购物中心、华贸商业街、华贸广场），自然围合中央 水景花园的国际公寓。 9只租不售 做地产商，不做开发商。只租不售，长期持有经营，确保物业高品质。 10配套环境 内部环境 华贸中心由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、聚集1000余项国际知名品牌国际商城、高档国际公寓和中央公园组成。 外部环境 项目周边不仅有以国贸为代表的成熟商业物业，还有央视中心、北京电视中心等代表未来的商业物业。各大商业银行、邮局、餐饮等服务网点密布。,办公楼大堂入口挑高9米 地面、墙面采用高档石材装修 墙面局部配以特制的艺术玻璃，给人以现代简洁的视觉效果。,开敞、气派的大堂,细致周到的室内空间设计,办公区标准层面积为2,200-2,300平方米。 采用大跨度结构，区域内无结构柱，视线通畅。 设计周到，隔绝了室内外冷、热量的互相传导。,核心筒与玻璃幕墙11.6米的间距， 满足了北京市场的设计标准并保障 了室内得到充足的自然光线。 玻璃幕墙系统中引入开启窗设计， 达到幕墙面积的25%。,电梯 1号、2号写字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置。 3号写字楼设15部高速客梯,分高、中、低区，3+6+6配置。 写字楼高速客梯均设有智能选层控制系统。,智能控制分区电梯,空调系统： 采用VAV变风量全空气空调系统，新风量 40立方米/小时.人 。 空调系统设置自动控制装置，采用智能加湿系统。 写字楼为满足有特殊要求的用户预留了用户冷却水系统，供大型设备空调降温使用。 消防系统：采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级。 安全防范系统： 设闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统。 综合布线系统：采用区域配线结构，在楼内每层划分若干个区域.每个区域安装六类快接配线架及光纤配架。地面铺设架高地板。 通信网络系统：提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信。 计算机网络系统：各层设有数据配线架、数据交换机，形成信息传输网络。 卫星及共用天线电视系统：接受宾馆鑫诺一号卫星和共用天线电视节目信号；各办公区域及商业零售部分等处设电视终端。 停车库管理计费系统 ：设2套车库管理计费系统，对进入的车辆进行计费、管理。,其他配套设备设施,外墙 塔楼主体为全玻璃幕墙体系，选用全钢化中空LOW-E玻璃及氟碳喷涂饰面的铝合金型材。 裙楼部位（墙面）部分采用德国陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面透明部分为玻璃幕墙，非透明部分采用绝热隔声材料及轻质围护墙体。 在建筑的用材上采用陶砖，色彩上与北京古老故宫颜色的呼应，长体菱形砖的使用在中国是首次出现。,装修标准,华茂中心写字楼运营关键： 引入投资者，获取充裕资金。与日本Re-plus基金合作，将华贸写字楼一期1、2号楼四层以上的塔楼出售，双方合资成立了一家资产管理公司，负责华贸中心写字楼部分的运营和招租，双方每年按比例分成运营收益。 “以最小代价回流资金，并保持开发商对物业的持有权” 为跨国企业量身定做。以跨国公司为服务目标，硬软件设施具有前瞻性； 严格筛选进驻企业资格。保证物业档次及形象，支撑租金高回报； 商业配套支持。新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加上丽思卡尔顿和JW万豪酒店，为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务。,华贸中心-酒店,丽思卡尔顿酒店(The Ritz-Carlton),北京丽思卡尔顿酒店，于2007年12月12日正式开业。由世界著名酒店设计顾问公司Hirsch Bedner Associates主持内部设计装潢，完整地呈现了十八世纪英伦庄园风格。拥有305间客房，宴会及会议场所面积多达1,100平方米。,JW万豪酒店（JW Marriott）,北京JW万豪酒店不仅是北京第一家JW品牌酒店，更是万豪国际集团第三千家酒店。酒店建筑设计与内部装饰均由世界知名团队完成。拥有588间客房的酒店，内部装饰凸现独特的世界现代艺术气息，五个现代的餐饮及娱乐场所，以及万豪独创品牌“泉”水疗中心，配备最先进设施的健身中心和宽阔的宴会场地及高科技会议设备。,华贸中心-国际公寓,华贸国际公寓层高2.9- 3.1米，大堂层高4.75米。 户型齐全， 既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅； 意大利设计大师约瑟夫斯考利博士进行内装修设计， 实现了实用性和品质感的完美结合。,华贸中心-商住楼,摒弃一“层”不变的平层办公模式，创新规划跃层办公，每三层一个走廊，办公空间或上跃，或下跃，丰富的空间变幻。 华贸创意商务楼，共13层，总面积2万平米，每套200-300平米,空间分区合理，并配置分户式空调，商住两宜，尤为适合中坚成长型企业及广告公司、资讯公司、律师行、艺术工作室等 个性化企业办公，享有高 舒适度创意办公空间。,7、发展总策略：业态组合及盈利模式,城市地标综合体,商业,商务,公寓,新光天地,华茂广场/商业街,写字楼,酒店,展示中心,商务公寓,委托酒店管理,与台湾新光三越合作,1、2栋整体出售外企 3栋自主租赁,购物中心,服务式公寓,自主招商租赁,自主招商租赁,自主经营,出售自主管理,出售自主管理,保底分成,保底抽成,出售统一经营 出租收租金,自主经营，长期获利,出租收租金,出售获利,8、开发策略及开发节奏,第一期,第二期,第三期,新光天地 1、2栋写字楼,购物中心 3栋写字楼,公寓,第四期,2003年6月,2004年6月,商住楼,2007年初,2007年初、,处于回收资金目的，第一期开发公寓产品，虽凭借庞大的综合体量规划取得了当时较高的利润回报，但在商业核心未形成的情况下，价值未能实现最大化； 引进外资，引进品牌商业运营商，保证商业及写字楼的整体运营价值，为后期自主经营的物业建立档次及形象；,酒店开业,7、各物业价值支撑及综合价值平台,商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素； 为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流； 写字楼作为综合体的商务平台，支撑酒店和公寓的商务人流，提供给商业高消费 力的商务人群； 酒店为商业和酒店提供了高档次的商务配套，为公寓提供经营管理平台，提升公 寓档次； 公寓及商住楼作为酒店和写字楼的补充，也是发展商实现资金回现的有力保障。,10、项目启示及借鉴,华茂中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态发展链条， 各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进； 商业作为华茂中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式”购物模式，通过不同档次及形式的业态组合（购物中心、华茂广场、商业街），补缺和提升整体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流； 为跨国大企业量身定做的写字楼，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台； 2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离，保证了酒店的品质和形象，也为商务办公提供最齐全和高档的配套； 公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条实现“一站式生活”必不可少的因子；商务公寓为成长性企业提供高端的发展平台，成为写字楼的有效补充。 借鉴：公寓未待商业成型期的过早开发，导致利润未实现最大化。,特色商业都市综合体三里屯SOHO,一、区位及周边情况,2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业； 2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区； 2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式； 然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯SOHO。,二、基础数据,基本经济技术指标： 占地面积：5.1万平方米 建筑面积：46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约15万平方米； 容积率：6.2 各业态面积： 商业约12.8万平米（B1-4层，局部5层） 办公10.2万平米（共5栋，5-24层） 公寓12.0万平米（共4栋，5-28层） 建筑高度：97米 建筑层数： 地上：地上（最高）28层； 地下：4层 装修：公寓及写字楼均为精装修 车位：地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆,三、总体规划和设计,1、各种功能规模： 商业约12.8万平米，占37% 办公10.2万平米，占29% 公寓12.0万平米，占34% 2、内部交通体系：开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。 3、内部空间布局： 4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。 4、整体景观环境： 九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。,四、发展总策略：功能组合,特色商业中心都市综合体,商业,大型商场,临街商铺,地下步行街,居住,商务,全家居服务式公寓,精装写字楼,五、各种物业功能定位及运作思路,商业 : 定位：北京高人气聚集地 开发模式：统一开发，分割发售 经营模式：由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决；软件在招租阶段解决，通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。 业态组合：大型商场、临街商铺、地下步行街（100600） 运作关键： 前期的规划和建筑设计上保证灵活性（即铺位面积、位置等对业态的适应性强）、均好性（无商业死角）。 早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性，对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商业形态。,五、各物业功能定位及运作思路,公寓： 定位：全家居服务式公寓 开发模式：统一开发 经营模式：公开发售，统一物管 业态组合：公寓（ 120300 ） 运作关键： 依赖成熟的商业氛围。 针对目标客群（山西、内蒙老板，演艺圈明星、大使馆工作人员等）的精致产品打造。,写字楼 ： 定位：年轻有活力的企业基地 开发模式：统一开发 经营模式：公开发售，统一物管 业态组合：精装写字楼（ 120300 ） 运作关键： 依赖成熟的商业氛围。 商务、商业二者形象、气质、定位相互匹配、支撑。,六、各业态盈利模式,商业：高价值销售获利，面积100600不等，散售。 写字楼：高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。 公寓：直接销售获利。,七、各物业价值支撑及综合价值平台,商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流； 公寓及写字楼作为商业业态的补充和完善，也是发展商实现资金回现的有力保障。,八、开发策略及开发节奏,项目进度,2007-3-9,完成地块转让,2008-5-7,样板间开发,2008-7-12,内部认购,2007-7,开启登记蓄客,开盘