资产评估相关知识经济法第二章 - 副本

2020年资产评估师资产评估相关知识第三部分经济法知识第二章物权法律制度（12分左右） 【本章主要内容】第一节物权法概述（） 第二节物权的变动（） 第三节所有权（） 第四节用益物权（） 第五节担保物权（） 第一节物权法概述（） 一、物权的概念和种类（） （一）物权的概念指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权特征（1）物权是支配权：直接支配，无需他人同意（2）物权是排他的权利（对世权）：权利人特定，义务人不特定（二）物权的种类1.所有权和他物权（用益物权、担保物权） 2.用益物权和担保物权用益物权（土地承包、建设用地、宅基地、地役权简称：土地建宅） 担保物权（抵押、质押、留置） 3.动产物权、不动产物权、以权利为客体的物权 二、物权法的基本原则（） 1.平等保护原则2.物权法定原则物权的种类和内容由法律规定3.物权公示原则公示的方法：不动产登记和动产交付第二节物权的变动（）一、物权变动的含义与原因（） 1.含义：指物权的设立、变更、转让和消灭2.物权变动的原因法律行为引起：订立合同、不动产登记、动产交付非依法律行为引起：继承或者受遗赠二、不动产物权登记（） 不动产：土地、海域、房屋、林木等（一）不动产登记效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，另有规定除外。国家所有的自然资源，所有权可以不登记。生效 自记载于不动产登记簿之日，发生物权设定和变动的效力 权利推定 登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。 错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定 善意保护（公信力） 指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果（保护善意第三人） （二）不动产登记证明不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 （三）不动产登记的基本要求管辖 不动产所在地的登记机构 单位 不动产以不动产单元为基本单位进行登记 收费 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取 类型 首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记 【例题单选题】根据物权法的规定，不动产登记费按（）收取。A.件B.面积C.体积D.不动产价款的一定比例正确答案A 答案解析本题考核不动产登记的收费。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。 （四）不动产登记的一般程序申请受理审查公告申请人 1.当事人双方：因买卖、设定抵押权等事由 2.当事人单方： （1）尚未登记的不动产首次申请登记的； （2）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （3）法院、仲裁生效的法律文书或人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （4）权利人姓名、名称、自然状况变化，申请变更登记的； （5）不动产灭失或权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （6）申请更正登记或异议登记的。 3.处分共有不动产申请登记的： 有约定看约定 按份共有：占份额2/3以上的共有人 共同共有：全体共有人 4.按份共有人转让其享有份额，应同受让人共同申请转移登记。 5.建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记的，首次登记时，应将属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。 【例题单选题】根据物权法律制度，下列不动产登记中，可以由当事人单方申请的是（）。A.买卖房屋的不动产登记B.房屋灭失的注销登记C.处分共有不动产的登记D.设定抵押权的不动产登记正确答案B 答案解析本题考核不动产登记的方式。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。房屋灭失的注销登记属于第五条，因此选项B正确。撤回 不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。 材料 应提供原件，特殊可提供复印件，与原件保持一致。 受理 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。 审查 实质审查 审查：不动产状况（界址、空间界限、面积） 材料（有关证明材料、文件） 实地查看 可以查看的情形： （1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记； （2）在建建筑物抵押权登记； （3）因不动产灭失导致的注销登记。 公告 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外： （1）政府组织的集体土地所有权登记； （2）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记； （3）依职权更正登记； （4）依职权注销登记。 公告应在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。 公告所需时间不计算在登记办理期限内。 公告期满无异议或异议不成立的，应及时记载于不动产登记簿。 直接办理登记有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记： （1）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的； （2）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的； （3）人民政府依法作出征收或收回不动产决定生效后，要求办理注销登记的。 时限 一般自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。 不予登记有下列情形之一的，不予登记，并书面告知申请人： （1）违反法律、行政法规规定的； （2）存在尚未解决的权属争议的； （3）申请登记的不动产权利超过规定期限的。 核发不动产权属证书或不动产登记证明 除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当向权利人核发不动产权属证书。 申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。 （五）不动产登记信息的查询查询范围 国家实行不动产登记资料依法查询制度。权利人、利害关系人（不动产交易、继承、诉讼等）可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供 查询要求 查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。不动产登记原始资料不得带离设定的场所 不予查询情形（书面告知理由） （1）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的； （2）查询人提交的申请材料不符合规定的； （3）申请查询的主体或者查询亊项不符合规定的； （4）申请查询的目的不合法的 （六）特殊的登记制度1.更正登记和异议登记。（1）更正登记：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的。（2）异议登记：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。2.预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权（转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权）的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭（被认定无效、被撤销、被解除）或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。 三、动产交付（） （一）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。【注意】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 （二）交付的形态1.现实交付：指动产物权的出让人将动产的占有实际地转移给受让人，由受让人直接占有该动产。 2.观念交付简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。（先承租、借用，后出售） 指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。（转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时即为动产交付之时） 占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。（先出售，后承租、借用）【例题单选题】甲公司依据租赁合同交付给乙公司工程设备一套，乙公司使用后表示满意，向甲公司提出购买该套设备，甲公司表示同意，买卖合同订立时该套设备的所有权转移。这种交付方式是（）。A.直接交付B.简易交付C.指示交付D.占有改定正确答案B 答案解析本题考核简易交付。简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。【例题单选题】甲企业将一套生产设备租给乙企业使用，租期未满，甲企业将该设备卖给了丙企业，并在买卖合同中约定将甲企业对乙企业享有的返还该设备的请求权转让给丙企业，这种交付方式是（）。A.直接交付C.简易交付B.占有改定D.指示交付正确答案D 答案解析本题考核指示交付。指示交付是指动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。四、非依法律行为的物权变动（） 因法律行为以外的因素而发生的物权变动（客观） （1）因法律文书或征收决定等，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 （2）因继承或者受遗赠取得物权，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 （3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 非依法律行为发生的物权变动，一般不需要公示即可取得，但是，非依法律行为而享有不动产物权的权利人在处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，