潍坊市场-房地产-2019
市场,宏观面、中观面、微观面。,本体,推广线、活动线、拓客线。,客户,来电分析、来访分析、认筹分析。,宏观 市场,调控持续持续执行调控政策，同时因地制宜、精准施策在各地将会更加严格的落实，短期内不会出现政策的放松,楼市调控松绑？住建部说绝不可能 近两个月，部分楼市出现升温迹象，成交量环比上升，新房价格环比涨幅有所扩大。面对楼市新变化，五一前后，住建部约谈了全国12个热点城市，楼市调控政策也在随后迎来新一轮加码。目前，成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原等城市相继作出回应，陆续升级楼市调控措施，出台严格的政策，遏制投机炒作。 为再次强调“坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳运行”，5月19日，住建部发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知。这也是住建部10天内两次重申楼市调控，表明坚持“房住不炒”的决心是明确的、不动摇的，调控短期不会放松。,各地创新和完善调控政策，保障合理居住需求7月以来，热点地区调控政策更为精准、灵活，重点保障合理居住需求；部分三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。监管方面，多数省市加强房地产市场监管，严厉打击投资炒房等违法违规行为。从政策出台的频率来看，7月各地调控政策依然保持从严态势。此外，各地加快推进住房租赁市场建设，规范公积金提取秩序，强化善基础性住房制度。,潍坊市住建局住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 根据住建部、省住房城乡建设厅提出的意见和要求，做好贯彻落实工作。各县市一是要按照住建部要求，在年底前，编制完成2018至2022年住房发展规划，报省住房城乡建设厅备案后向社会公布实施。二是要从各自房地产市场实际出发，大力培育和发展住房租赁市场，制定切实可行的实施意见，于年底前出台实施。三是严厉打击房地产开发企业和房产中介违法违规行为，对通过投诉举报、检查发现的各类违法违规行为，要及时进行行政处罚并向社会公布；四是严厉打击利用各类媒体渲染房价上涨、散布虛假信息等行为稳定市场预期，确保房地产市场平稳健康发展。,潍坊 政策,调控持续潍坊政策主力引导稳定市场预期，确保房地产市场平稳健康发展，在政策方面没有放松，同时也未进一步严控,大部分银行的房贷利率都已上浮10%左右，有的银行甚至上浮20%，并且放贷时间有所延长。 “工行现在的房贷政策是首次购房（名下无房）首付比例最低20%，首套房（有房无贷款）首付比例最低30%。首次购房的优质客户，房贷利率可以控制在基准利率上浮10%以内，首套房、二套房的贷款利率要上浮15%20%。”,潍坊 市场,贷款政策潍坊大部分银行房贷政策越来越严厉，首付比例、利率、贷款条件、放款时间均限制了成交量的上升,以50万房贷20年还清为例，现在贷比去年贷多花6万元，利率上浮的同时贷款条件苛刻，放款时间放慢，影响客户置业积极性。,公积金贷款首付比例提高 这次的公积金政策调整主要体现在三个方面： 一是提高了公积金贷款首付款比例，房屋面积不超过144（含）平方米的首套住房贷款比例不低于总房款的30%；首套房面积超过144平方米的现房或期房，本市户籍居民家庭购买第二套房、房屋建设年限在10（含）年以内的，首付款比例不低于总房款的40%；房屋建设年限在10年以上的二手房，首付款比例不低于总房款的50%。 二是调整了第二套住房的公积金贷款利率。“现在，第二套房的公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。同时，取消了购买第二套改善型普通住房的缴存职工（已婚的按家庭计算）申请公积金贷款时没有未还清住房贷款的，享受首套房公积金基准利率的优惠政策”。 三是首次使用住房公积金贷款已还清(含本市外)的，无论在本市名下有无住房，再次使用公积金贷款的，按照第二套住房执行。 “,潍坊 市场,贷款政策潍坊公积金贷款条件进一步严格，首付比例提高，贷款利率提升,潍坊 市场,成交量潍坊公积金贷款条件进一步严格，首付比例提高，贷款利率提升,多方面的影响，让高新市场虽然成交量遥遥领先其他各区的同时，在市场放量增大的同时成交量自5月起出现连续下降。其他各区中潍城、坊子也出现以上下降情况。整体市场7月成交量下滑较大，降幅达27%。,潍坊 市场,成交价格高新各项目推货增多，各主力项目销售压力增大，价格上涨驱动力减弱,销售价格方面自5月起高新销售均价开始略有下浮，其他各区相对平稳。在成交量下降的同时高新各项目囤货较多，销售压力增大，价格上涨驱动力减弱。,宏观 小结,全国调控政策不放松,潍坊调控政策常态化,贷款条件更加苛刻,成交价格、成交量下滑,影响客户信心的诸多因素如何扭转?,市场下行，哪些客户还在主动购房？,市场低位运行，价格抄低， 刚需、投资首选城市中心！,主城划分为六大区域，其中奎文、潍城为老城区，高新、寒亭、坊子和经开区为规划新兴区域；滨海经济区和峡山经济区为拓展区域,主城区范围,区域 市场,高新区根据潍坊行政区划，市区6区的功能定位,价值-价格偏离度计算公式：将各区域基本面得分和商品住宅成交价格进行Z-score标准化，并分析各城市价格-价值偏离程度，位于价值大于价格的区域，未来仍存在投资潜力，而位于价值小于价格区域的城市，投资存在一定风险,城市商品住宅均价标准化,城市长期投资标准化,区域 市场,高新区通过价值-价格偏离度分析，高新区、潍城区、寒亭区具有投资潜力,据房天下数据监控中心统计，2018年潍坊市内六区关注指数占比中，高新区占比27%，连续三年位居首位；奎文区占比21%，位居第二；潍城区占比20%，位居第三。这三大区域，集中了潍坊大部分热销的楼盘，也成为楼市关注度较高的区域；,高新区、奎文区、潍城区为客户关注最高的三大区域；寒亭及坊子区关注度提升,区域 市场,置业关注度高新区奎文区潍城区寒亭区坊子区； 寒亭区、坊子区关注度提升，奎文区降幅明显,区域 市场,板块分析项目所在为健康街板块，同时因邻近谷德板块，可同时享受谷德板块的配套与资源,数据来源：同策研究潍坊城市板块进入分析,区域 市场,板块分析板块定位及规划,数据来源：同策研究潍坊城市板块进入分析,区域 市场,板块分析潍坊各板块发展现状原始统计数据,在表现板块发展成熟度的综合得分的基础上，加入板块预期指数，进行整体数据修正分析，将板块发展现状与未来趋势预期进行综合评定,区域 市场,板块分析板块发展成熟度与未来预期综合评定，健康街板块谷德板块目前是所有板块中投资价值最高的区域，项目处于两板块核心位置，可同时享受两板块的利好，为目前潍坊最适合置业和投资的区域,数据来源：同策研究潍坊城市板块进入分析,
