(房地产经营管理)房地产企业税收政策与稽查实务讲稿精品
房地产业税收政策与稽查实务讲稿 作者王越，王是王越的王，越是王越的越，不能倒过来，倒过来就是越王勾践了！ 题外话:二套房贷首付五成了,如何理解这个政策含义,房地产这个东西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再涨了,政府希望的就是四平八稳的慢慢涨,去年一年把以后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊还是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是一样的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只能快速的挤灭泡沫,带来的是灾难,所以房地产应当感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑. 房地产业税政这一块也是热点,我是个房地产门外汉,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯钻研,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望有用,现在不少财务人员不懂,税官们也有不少不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献. 本文引用了不少大家的资料,便基本上是原创,仅供参考,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊重一下本人的版权.例：A房地产企业有资质，B企业没有资质，但B企业有本事搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，如果B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担相关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A交纳的承包费属于内部资金往来不需要交纳营业税。当然如果不符合这一规定，纳税人就是B，其实这种情况不存在，因为B不可能这么干，没有资质是开发不了房产的。例：新营业税条例实施后，房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务、咨询劳务不再区分是否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加，所以只需要代扣营业税，如果劳务完全在国外发生，企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地，不需要扣交预提所得税，如果劳务在国内发生，构成常设机构的，不需要扣交，由外国企业申报缴纳。例：房地产企业代收费用问题，代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件，不必作为营业税计税依据，企业所得税处理上作为代收代付款处理，但要注意一定要付出去，否则将作为应税收入处理。代收的住房专项维修基金依然免税，其实这个住房专项维修基金就是政府性基金，其他的代煤气、自来水、电视台、电信局代收的费用如果作为售价或由房地产企业开具发票的话，作为营业税计税依据，最好处理成代收代付，由相关公司直接和购房人打交道，房地产公司置身事外，别沾惹其中惹了一身骚。例：房地产销售价格明显偏低不一定就得调整，营业税规定：价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额，注意这里是个并且条件，同样的一套房，售给富二代和售给低保户，开发商完全可以一房二价，因为企业也有社会责任，给低保户售价低点符合社会公共利益，但注意别把住房低价售给房产局副局长弟弟，这个就是无正当理由了。间接行贿嘛，现在行贿手段发达的很，A找B办事，C是中介人，B不直接收钱，而是由C找一家饭店一起吃饭，500块钱的菜由饭店收了50000，尔后饭店给B，曲线受贿！例：销售退回营业税金可退税，销售折扣营业税金退不了，房子售出去，购房户不要了，把发票退回来作废，营业税可退还，房子质量有问题，发票退回来作废，重新开具，营业税也可捞回来。房子出售前找人，便宜个1-2%，属于商业折扣，直接按折扣后的额度开票交营业税，但觉得便宜少了，于是找关系人，房产商抹不开面子，又给了2%折扣，但因为营业税有规定，销售折扣必须在销售时与销售金额在同一张发票上注明，所以这售后再给的折扣2%就不能冲减营业税，同时因为原来发票已经开具，再开红字发票也不合理，税务局也不会让，（但是企业所得税没强调同一张发票注明，企业所得税可以冲收入）所以企业遇到这种情况，干脆以房屋质量有问题为名退回原有发票，重新开具发票，但估计买房的也不愿这样干了，省个几千块钱得把人折腾死，必竟闲暇也是种财富。例：房地产业之间融通资金不收利息怎么办？是不是无偿提供应税金融保险劳务？笔者认为应从合理性上判断，如果是短期的资金融通，正如商业信用一样，不需要认为计税依据明显偏低（低到不收利息了），但如果金额巨大期限很长，那就要核定征收营业税了。对于企业所得税来说没什么影响，这边调增利息所得，那边调减利息支出，只要税率一致，总体税负没少。价格明显偏低且无正当理由如何理解，无偿提供零价格是偏低吗？这哪是偏低，简直就是到底了，所以说税法对无偿提供劳务且无正当理由也应当修正一下，可以核定，否则没有正当理由的无偿提供劳务到底要不要交税？例：代销还是自销的区别，房地产商开发票给中介，中介开发票给购房人并代办产权证，虽然中介和房产商签的合同是按基价代销，实际上不属于代销，房地产商按基价结算销售不动产收入，中介按购销差价同样按销售不动产征税，见国税函（2005）917号，但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢，中介就按代理业来纳税，税率一样，税目不致。例：卖房赠手机问题，混合销售不属于，视同销售也不对，赠与又不是无偿的，笔者想来想去，认为手机就是房地产商提供的设备，此设备和房产组合销售，如果有关税务机关认为手机是原材料，那就并入建筑方的计税营业额吧，这个问题，想想就脑子疼。例：转让出让土地使用权差额还是全额纳税？财税200316号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。 单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。针对何谓“土地使用权的受让原价”，笔者发现了三个版本。一、西部某省地税局接到某请示内容：纳税人转让从政府(国土部门)取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费(即：契税、土地出让金、统征规费、劳动力安置费、拆迁费)在计征营业税时是否可以扣除。给出的批复内容是：纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属(财税200316号)规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。二、某计划单列市地税局给出的规定是：纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。三、某自治区地税局的规定： 根据财政部、国家税务总局财税200316号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。 我们不难发现这三个文件的歧异处，假设某企业经出让方式获得某宗土地1000亩，缴纳土地出让金7000万元，契税280万元，其他拆迁安置费、青苗补偿费等1000万元，该企业并未对该宗土地进行开发，而是炒地皮，一年后以14000万元转让该宗土地。我们可以发现如果这个企业位于统一的中国内的不同省级行政区会享有不同的营业税待遇。 假设这家企业位于西部某省或某计划单列市，则得不到任何扣除，但是如果位于某自治区，则可获得减除土地出让金按差额申报缴纳营业税的待遇，前者需要交纳140005%=700万元，而后者只需要交纳（14000-7000）5%=350万元。同样的应税行为的税负却差了一倍。 为什么会出现这种情况了？笔者认为是某省与某计划单列市赋予了营业税调节收入的功能，而歪曲了财税200316号文件的本意，这两个地方的税务当局大约认为炒地皮行为罪不可赦，故而采取不予扣除土地出让金的政策以打击这种炒买炒卖土地的投机行为，其实土地增值税已经具有了这种抑制投机的功能，对不进行土地开发即转让的土地，土地增值税是享受不了20%的加计扣除的。既然土地增值税已经有此功能，为什么还要再次赋予营业税这种功能呢？这给纳税人一种以营业税越俎代疱（土地增值税）的嫌疑。而某自治区地税局的文件则相对体现了财税200316号文件的原意，且文件中特别标明“并请示国家税务总局”，显见这种处理方式才是国家财税主管部门首肯的。例：新旧合同衔接问题。财税（2009）112号规定，应税行为和计税营业额的确定以合同到期日和09年12月31日孰先为原则。A和B08年1月1日签3年租房合同，当时就收了360万租金，老营业税按权责发生制，08年每个月10万来交营业税，因为合同10年12月31日到期，因为纳税义务发生时间、税率、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等从09年1月1号要按新营业税来，所以09年1月1日租赁合同纳税义务发生时间为收到预收款的当天，所以2月15号前得把240万租赁业营业税12万交了。A和境外B签境外咨询合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，当天就收了180万咨询费，那么08年一年的120万因为是境外的不需要交税，09年呢？因为09年6月30日早于09年12月31日，所以应税行为确定仍适用旧税法，1分钱不用交。再换一种思路，如果当初这个B没有未卜先知的本领（他再突发奇想，也不会想到中国的营业税改革成属人征收呢，时至今日增值税的应税劳务仍以劳务发生地属地原则确定，同时流转税，差别哪这么大呢？）合同签到了2010年6月31日，假设租金是300万，08年不征税，但因为合同到期晚于09年12月31日，应税行为按新税法来，属于应税行为了，好了，09年1月1日因为劳务是连续提供的，而钱早就收了，所以还是2月15日前把180万的营业税金交到税务局，否则。税务局自有办法。例：村委会的土地如果办理了政府征用改为国有土地，村委会收到的补偿款作为土地使用者将土地归还给土地所有者不征收营业税。如果村委会私下与开发商搞小产权房建设，集体土地还是那个集体土地，还在村委会名下，那么取得的开发商给的钞票应当作为租赁业征收营业税，什么时候收到什么时候产生纳税义务。如果是农民房屋被拆迁取得的补偿费呢？是否需要按照国税函（1997）87号规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按销售不动产-其他土地附着物税目征收营业税。个人认为不能这么干！你税务局这么干了，非被农民打出狗脑子来，本来补偿就比城里的低，加之城镇拆迁费是不交营业税的。其实拆迁费暂免营业税是有道理的，现在都是强势拆迁，没几个人愿意主动拆迁的，主动拆迁嘛征个营业税还有道理，这推土机不经我同意就把我家平了，我拿点拆迁费还要交税？例：B房地产商以零价格销售给C一套房产，从政府处取得100万收入，营业税怎么办？根据新营业税，将不动产无偿赠与企业或个人需要视同销售申报缴纳营业税，企业所得税也需要视同销售处理，对于从政府处取得的100万因为没有为政府提供应税行为，所以不需要缴纳营业税，但应当作为企业所得税的收入。例：诚意金需要交纳营业税？一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，
