地产大平层项目营销策略汇报

,品质点亮价值,融创玖玺台项目汇报2015.6.12,定位与样板展示策划推广,销售与渠道服务,定位与样板展示,前期研发与产品定位,项目定位：中国西南第一城市豪宅,项目客群：本地富豪阶层、重庆籍在外的富豪阶层、异地在渝富豪阶层消费心理：炫耀性消费、希望感受超规格的消费体验产品定位确定：,绿城设计院：外立面玻璃幕墙确定、建筑七部电梯确定、会所由两层平层设计调整为三层且中厅挑空对称式设计增加整体项目的奢华感。精装设计师调整：室内精装由港式梁锦华调整为新古典陈文栋、会所精装设计调整为五星级酒店设计CCD，提升项目感官档次及调性。,精装材料选择：洁具卫浴选定重庆客群认可的奢侈品牌杜拉维特汉斯格雅，提升项目形象。,为满足目标客群消费心理进行针对性的调整！,产品及展示样板间,在项目前期施工阶段：,为了帮助项目宣传推广及销售，我们选择了长江国际35层打造精装样板间,项目当时现场照样板间实景照,长江国际样板间实景图,项目楼体呈现出来之前：选择2号楼11楼为样板间,为了更好的了解项目实际景观视野，使用热气球根据海拔坐标，将热气球按楼层升至2-13层。以下便是每栋楼均可以望出去的视野效果，最终将样板间确定在11层。,2#楼,3#楼,5#楼,在3号楼楼王开出之际：选择3号楼35楼为样板间,为了更好的让客户体验“一城之巅”的感觉，我们采用滑翔翼进行实际楼层景观视野拍摄，,以下是2号楼36层实际景观，这也帮助我们决定为什么会选择3号楼35层做样板间。,策划推广,影响有影响力的人,如何快速地建立重庆第一高端品牌？,项目核心价值一城之巅玖玺台,“传奇故事、巅峰体验、高端用材、精细做工”,步骤1、重庆首个圈层论坛起势福布斯论坛,借助福布斯论坛，撬动重庆媒体乃至全国媒体，并借助话题引起高端客户群关注,步骤2、豪宅军团西南首例系列软文占位重庆第一,步骤3、重庆首个巅峰之旅玖玺台带你去南极,步骤4、重庆首个私人会所鸿艺会引入,晨报新闻稿,商报新闻稿,步骤5、四大地产大佬联袂推荐项目,步骤6、重庆首个天价豪宅9万一平，玖玺台,步骤7、重庆首个入围亚洲十大豪宅,步骤8、重庆首个专机营销案例业主上海行,步骤9、重庆首个城市会客厅名嘴+名人+名盘,策划推广主策略,经过数十轮会议，分析、总结，形成九大巅峰价值体系，反复长期传递,投资价值之巅豪装品质之巅,圈层生活之巅,世界级都市,都会价值之巅,大平层豪宅,绝版级城市,钻石级精装,豪宅,鸿艺会奢华圈层生活体验,两江四岸300,米城市标高,一城之巅，玖玺台,景观资源之巅,300米风雨连,廊、皇家十重景园林,全国10,高端精,品专家,顶尖科技智能化系统,玻璃环幕、七梯,第一太平戴维斯物管,三户双车位,品牌实力之巅,智能体系之巅,产品配置之巅,尊崇服务之巅,策划推广活动,品牌类活动：每一季度举行一次大型的品牌活动，营造圈层生活氛围及树立项目品牌,福布斯，2012高端生活论坛,融创相约一生一世财富领袖缘定玖玺台,鸿艺会正式签约：耀世豪门璀璨一城,融创十周年庆暨鸿艺会正式营业,定制类客户维系活动：针对不同兴趣爱好的老客户量身定制各类活动，以进行客户维系，促进老带新的成交,逍遥巫溪关爱之旅,融创玖玺台业主名流晚宴,资源类活动：邀约重点客群，活动过程中销售人员进行一对一跟进,资源客户范围：,以重庆各大商会及投资机构为主，其他培训及高端商品代理机构为辅,资源活动形式：,论坛、会议、自驾游、夜宴、讲座、培训、试听会、展览等,自驾游：南岸商会自驾游,夜宴：重庆广东商会授牌仪式,夜宴：福建商会活动,资源类活动图片示意,会议：星展银行大客户回馈活动,会议：重大MBA校友会,讲座：易经大师风水讲座,培训课题：美傲会，出国留学,培训课题：领导者的魅力与气场提升,培训课题：家业传承,销售与渠道,玖玺台目标客户定位及分解,以3050岁为主，在国内一线城市的重庆人,早年在北京、上海、广州等一线城市创业打拼的重庆籍富豪,三类客群,了解大平层豪宅产品的价值优势所在，对产品认可度较高。,以3545岁为主，在重庆居住的外地人,在重庆长期居住的外地富豪，对国际居住理念有深,二类客群一类客群,刻认识,认可项目产品价值，但城市不熟导致其比较犹豫。,以3545岁为主，本地富豪,现居住于南岸、渝北、渝中，对重庆南有一定的区,域居住情节,住过别墅，追求更高品位的生活,精准营销客户的寻找及扩展,阶段困难,解决措施,挖掘前期住过别墅的业主群，他们对别墅的劣势有一定的认可，想再次住舒适感更强的大平层。,找经常出入一线城市，有眼界、对大平层认可的客户。,重庆本地人大多数只认可别墅为豪宅，对大平层豪宅没概念,强调居住理念都是从平层洋房别墅大平层豪宅的过程。给客户分析一线城市的大平层豪宅的发展趋势及升值空间。组织意向客户到一线城市平层豪宅参观。,调整销售说词，以两江四岸核心区来强调本项目位置而并非只属南边。,区域抗性：重庆本地人大多有重庆向北的理念，认为富人区应该在北边，且重庆富豪阶层大多朋友圈在北边,抓住客户的虚荣心，通过一系列推广及销售说词强调玖玺台才是重庆的顶级豪宅，让客户体验到产品带给他的身份属性。,注重圈层推广，找出最先成交的北区的富豪签定玺玖顾问，以此带动成交。,抓住客户的攀比性购买心理，通过一系列的维系方案从炫耀型客户的圈层入手，以此带动老带新的成交。,精准客户的扩展,团队集体讨论，将有实力的客户群制定一对一的维系方案。同时让成交业主体验到非凡的尊崇感。,找准带动性最强、资源最多客户群签定玖玺顾问协议，以此推进老带新。,渠道客户寻找（巡展）,2012年巡展：,大面积筛选客户，增加现场到访人气,在别墅等高端居住地点、高端消费场所、竞品楼盘等地点进行大面积派单和驻守，充分累积了客户并形成一定成交。,2013年巡展：,精准联系高端资源及前期到访客户，深度挖掘促进成交通过前期驻守高端住区积累的高端消费场所资源，通过活动、会所营销等方式组团邀约大量客户到访。,渠道客户寻找（电销）,2012年电销：,天量海选积累潜在客户,电销组半年电话拜访客户量为60万组，累积到了一定的客户量。上半年共到访一千,余组占渠道到访六成。,2013年电销：,扩大电销、增加上门拜访促进客户到访,电销组新员工坚持每人每天电话拜访300组，保证到访量及客户积累。电销组老员工坚持每人每天电话拜访50组，并结合自身前期累积客户，每天进行一对一的上门拜访，深入了解客户需求促进成交。,渠道客户寻找（外销）,开展方向及客户目标确定：,针对一线城市客户群对大平层豪宅项目认知度较高，经济实力较好的情况，选择香港、广州、深圳、上海、杭州等异地城市进行项目推广。在异地创业的重庆籍企业家、与重庆有渊源的人（有投资、亲属等）、本地企业家及投资客群。,实施方法：,针对异地重庆商会进行活动赞助，主要以现场包装及项目展示为主进行项目推介。通过深入沟通,在商会自身考察中加入项目参观环节。通过当地强势代理公司、中介公司进行项目合作，举行专场项目推介会；通过双飞看房的形式邀约客户到场。,提升了项目在高端客户群中的影响力，并成功吸引上海二十余套的成交；后期将主要针对3号楼楼王重点挖掘上海的客群。,渠道电销,渠道客户寻找（大客户）,大客户工作：,政府资源：能为销售提供帮助的政府资源，例如统战部、工商联、开发办、市机关事务局等。,商会协会资源：各渠道接触的商会协会统一报备建库，及时跟进各商会协会动态，发现商机统筹安排在项目落地执行。,中介资源：强势要求中介公司提高配合度及完成任务要求。成交客户及玖玺顾问：通过现场活动邀约等形式加强与客户联系并要求带更多的潜在客户到访。,各商会名单,编号,编,编号,姓名,职位,姓名号,职位,姓名,职位,重庆百家姓文化交流协会赵氏分会秘书长,12,重庆新加坡商会重庆王氏商会,都振孝刘明星李春华吴任斌,重庆河南商会法定代表人重庆河南商会副会长兼秘书长河南商会会长,赵令英,19,31,345,林植辉郭一穆鲁金强黄祖仕陈永,重庆潮汕商会主任重庆贵州商会会长重庆南岸区工商联商会会长重庆福建商会会长重庆福建商会秘书长福建商会秘书长,赵俊林重庆市百家姓文化交流会会长,重庆香港商会会长重庆香港商会秘书长重庆香港商会秘书台州商会会长,32叶剑军33叶文菊,港渝经贸商会理事,20林秘书长,清华博商学院项目主任,杨红艳,67,沈圣林34,重庆江苏商会秘书长重庆江苏商会副会长重庆安徽商会副会长,2122,阮建荣周代凡郭长春刘利奎沈明,林青,叶新国,宁波重庆商会会长宁波重庆商会执行会长宁波重庆商会秘书长浙江重庆商会会长浙江重庆商会,黄祖仁何广文冯梅,重庆广东商会会长重庆广东商会秘书长重庆广东商会联络部部长重庆四川商会秘书长重庆云南商会,丁邦林,35,孙方标,重庆安徽商会副秘书长重庆新疆商会秘书长,89,熊静霞时滇华,36赵长兵,2324,王思媛肖家运张和平李彩英鄢戈山李秉燕陈冬梅,37,陈懿朱成华田密,重庆浙江商会（总会）秘书长重庆浙江商会秘书长,10曹前倩11梁美果12石永泉,南滨路餐饮娱乐协会西南美商会秘书长重庆甘肃商会会长湖南商会会长,上海重庆商会会长上海重庆商会,38,2526,上海企业联合会,重庆浙江商会副秘书长兼办公室主任,李志峰13,中国西部商业联合会主席重庆温州商会办公室主任重庆温州商会秘书长湖北商会,刘卫,重庆湖南商会秘书长重大MBA会长,洪文超吴红梅,重庆南安商会秘书长,14赖家国15况兴露,27,3940,重庆南安商会办公室人员,重庆上海商会,28吴秘书长,16,韦根,重庆上海商会秘书长江西商会会长,刘渝弟童伟,重庆山东商会会长重庆山东商会秘书长重庆陕西商会秘书长,29,云南重庆商会,17罗来安18黄锦勋,30,向华,广州重庆商会,41张德安,台湾商会名誉会长,案例分析：,1、福建商会：重庆市规模最大的外地商会，会长黄祖仕为重庆市政协常委，融汇集团董事长，通过长时间沟通充分取得该商会两位常务副会长的支持使得该商会在众多商会内副会长开发地产项目的情况下选择在玖玺国际购买近亿资产，并将商会中众多核心成员多次带到玖玺台参观学习，后期将不断挖掘潜在客户尽快成交玖玺台。2、南岸商会：项目所在地最大的本地组织。通过艰难公关获取了南岸区商会会长的充分认可（对项目及工作人员双方面的认可）后,不但自己确认了购买意向，并且引荐了大量身边优质的资源给大客户工作人员，为后期的大量成交埋下了伏笔。3、贵州商会：通过赞助贵州商会年会活动与贵州商会杨秘书长取得良好的关系。并通过杨秘书长介入贵州商会理事会，清晰详尽地表述了玖玺台产品的定位和品质。通过此次理事会中的推荐，吸引了其中几位有实力的企业家，最终形成到访及成交，在成交玖玺台后又再次购买玖玺国际商业产品。,会籍式营销方式思路,内容,通过全城招募99名鸿艺会会员提升圈层影响力（资产排名、影响力排名）拿出价值千万（实际价值100万）的会员卡进行重庆顶级圈层派发会员邀约朋友现场体验会所，从而达到商业目的,于8月份升级会员卡，只有通过购买玖玺臺豪宅才能免费升级，促使此类会员为了享受顶级圈层而购买玖玺臺,全市征集99名“鸿艺会”会员，通过会员招募、赠送会籍的形式筛选出客户群,通过饭局营销及外界年会寻找资源客户并通过“鸿艺会”作为噱头寻找各行业领袖,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月,通过“会籍式营销”找到精准客通过前期会籍卡打造的圈层影响吸,户，搭建高端生活圈层平台从而达到销售目的,引到的客户，通过购房可升级为更高级别的VIP会员，享受更尊崇的待遇，促使此类客户成交。,鸿艺会正式介入2号楼正式推出样板间呈现,会籍式营销,针对成交客户、意向客户、商会协会领导、政府领导等分别进行会所体验服务，以最终达成营销目的。,现目前泳池、机麻、健身房均为会员100元/小时，非会员为120元/小时，瑜伽为会员200元/小时，非会员为300元/小时。,针对渠道部每个员工每月有2000元免单权，主管有5000元免单权，营销副总与总监有20000元免单权；客户在体验会所后需由自己的客户服务人员为其刷卡进行免单，如无卡消费均按非会员体验