房地产行业40年房地产金融调控史最全复盘系列之四_这次不一样_

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 房地产 这次不一样 40 年房地产金融调控史最全复盘系列之四 2008 2015 报告摘要报告摘要 正如我们在本系列的上一篇 这次不一样 40 年房地产 金融调控史最全复盘系列之三 1998 2007 中提到的 2001 年底中国正式加入 WTO 后 开启了 外贸 地产 的双引 擎增长模式 相关产业链获得空前的发展机遇 从 2003 年四季度开始 经济出现过热迹象 CPI 开始快速攀升 经过 2004 年的强力宏观调控 2005 年通胀得到有效控制 此后一直到 2007 年初 经济总体呈现低通胀 高增长的 良好态势 但是房价快速上涨的局面依然没有改观 2005 2006 年 国务院又先后出台 老国八条 2005 年 3 月 26 日 新国八条 2005 年 5 月 9 日 国六条 2006 年 5 月 17 日 等政策 有针对性的从信贷 税收 土地 和住房供应结构等多个方面进行综合的房地产调控 此 后 核 心 城 市 的 房 地 产 调 控 政 策 一 直 处 于 较 为 严 厉 的 状 态 一直到 2008 年 5 月沈阳才开始放松地方调控政策 随后 6 月成都 7 月长沙 8 月厦门 福州 重庆 河南 9 月西安 辽宁 芜湖 常州 南京 10 月北京 杭州 上 海 等 地 都 相 继 出 台 了 当 地 不 同 力 度 的 房 地 产 宽 松 政 策 1 1 20082008 年年 9 9 月月 20092009 年年 6 6 月 非常时期 非常之策月 非常时期 非常之策 2008 年的宏观调控基调并非一开始就大幅宽松的 而是 随着宏观经济形势的恶化不断调整 20072007 年底的时候美年底的时候美 国次贷危机风险还没有传导到中国国次贷危机风险还没有传导到中国 当时国内还出现了 通胀再次抬头的迹象 因此 20072007 年年 1212 月月 5 5 日的中央经日的中央经 济工作会议济工作会议提出来年宏观调控的首要任务是 防止经济 增长由偏快转为过热 防止价格由结构性上涨演变为明 显通货膨胀 双防双防 2008 年 6 月 15 日和 6 月 25 日央行还连续两次提准 随着 2008 年二季度 GDP 增速 放缓 CPI 增速见顶回落 20082008 年年 7 7 月月 2525 日 中央政治日 中央政治 局会议局会议将宏观调控的首要任务调整为 保持经济平稳较 相关研究报告 相关研究报告 这次不一样 40 年房地产金 融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 三 1998 2007 2020 04 28 这次不一样 40 年房地产金 融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 二 1988 1997 2020 04 09 这次不一样 40 年房地产金 融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 一 1978 1987 2020 04 06 证券分析师 徐超证券分析师 徐超 电话 18311057693 E MAIL xuchao 执业资格证书编码 S1190519080001 2020 06 03 行业点评报告 中性 维持 房地产 行 业 研 究 报 告 行 业 研 究 报 告 太 平 洋 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 行业行业专题专题报告报告 P2 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 快发展 控制物价过快上涨 一保一控一保一控 2008 年 9 月 15 日国际金融危机全面爆发后 央行马上降准降息 随后 20082008 年年 1010 月月 1717 日国务院常务会议日国务院常务会议上总理提出要 采取 灵活审慎灵活审慎 的经济政策 保持国民经济平稳较快 发展 实际上已经是 保保 字优先字优先了 但仍在强调加强但仍在强调加强 金融监管金融监管 防范金融风险 事实上当时银监会还在收紧事实上当时银监会还在收紧 房地产信托政策房地产信托政策 2008 年 10 月 28 日 银监会办公厅发 布 关于加强信托公司房地产 证券业务监管有关问题 的通知 禁止了 明股实债 操作 但楼市调控政策已但楼市调控政策已 经开始松动经开始松动 2008 年 10 月 18 日 住建部副部长仇保兴 在 中国市长论坛 上表示 应该给各城市政府一定 的自由度 各地的政府应该说有能力 也有责任 作出 一些政策上的选择 每个城市有不同的特点 房地产业 的形势也不同 因此可能会出台不同的政策 这是中这是中 央层面首次明确支持部分城市央层面首次明确支持部分城市 因城施策因城施策 放松楼市调放松楼市调 控的行为 控的行为 随后 中央又采取了降低首付比例 降低房降低首付比例 降低房 贷利率 减免交易环节税费等手段刺激需求贷利率 减免交易环节税费等手段刺激需求 2008 年 10 月 22 日央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限降低 至贷款基准利率的 0 7 倍 购买首套普通自住房最低首 付款比例调整为 20 同日 财政部 国家税务总局发布 关于调整房地产交易环节税收政策的通知 对个人首 次购买 90 平方米及以下普通住房的 契税税率暂统一下 调到 1 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 对个 人销售住房暂免征收土地增值税 随着全球经济形势进 一步恶化 在 G20 国家一起协调宏观政策的大背景下 2008 年 11 月 5 日 国务院常务会议制定了 4 4 万亿投资计万亿投资计 划划 并提出要 实行积极的财政政策和适度宽松的货币实行积极的财政政策和适度宽松的货币 政策政策 会议要求加大金融对经济增长的支持力度加大金融对经济增长的支持力度 取取 消对商业银行的信贷规模限制消对商业银行的信贷规模限制 合理扩大信贷规模 这这 标志着放松金融监管也成为宏观逆周期调节的一部分 标志着放松金融监管也成为宏观逆周期调节的一部分 此后各种放松监管的政策陆续出台 此后各种放松监管的政策陆续出台 2008 年 12 月 4 日 银监会发布 银行与信托公司业务合作指引 首次正式首次正式 提出要促进银信合作健康 有序发展提出要促进银信合作健康 有序发展 银行理财资金借银行理财资金借 助 信 托 通 道 支 持 实 体 经 济 成 为 重 要 的 信 用 扩 张 渠 道 助 信 托 通 道 支 持 实 体 经 济 成 为 重 要 的 信 用 扩 张 渠 道 2008 年 12 月 13 日 国务院办公厅发布 关于当前金融 促进经济发展的若干意见 要求全面清理银行信贷政 策 法规 办法和指引 根据当前特殊时期需要 对 贷根据当前特殊时期需要 对 贷 款通则 等有关规定和要求做适当调整款通则 等有关规定和要求做适当调整 正确处理好金 融促进经济发展与防范金融风险的关系 在经济下行时 避免盲目惜贷避免盲目惜贷 20082008 年年 1212 月月 2020 日日国务院办公厅发布 关 rUzVdWmWuYrRpMbRbP9PoMmMsQqQkPmMpReRpPnR6MrRvMvPoNmONZnOrR 行业行业专题专题报告报告 P3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 于促进房地产市场健康发展的若干意见 除了提出降低 二套房首付比例及进一步降低交易环节税费等刺激需求 的措施之外 还提出要支持房地产开发企业合理的融资要支持房地产开发企业合理的融资 需求 需求 标志着房企融资政策终于开始松动 标志着房企融资政策终于开始松动 2009 年 2 月 4 日 银监会发布 关于修改的决定 将此前管理办法中对于信托公司 向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收 余额的 30 的限制 加了一条 但中国银行业监督管理 委员会另有规定的除外 为后续根据宏观调控需要进为后续根据宏观调控需要进 行窗口指导留出了空间 行窗口指导留出了空间 2009 年 3 月 23 日 央行 银监 会联合发布 关于进一步加强信贷结构调整促进国民经 济平稳较快发展的指导意见 文件指出要进一步加大要进一步加大对 中低价位 中小套型普通商品住房建设 特别是在建项在建项 目的信贷支持力度目的信贷支持力度 支持资信条件较好的房地产企业发支持资信条件较好的房地产企业发 行企业债券行企业债券和开展房地产投资信托基金试点 拓宽房地 产企业融资渠道 事后来看 虽然此前已经有个别房企事后来看 虽然此前已经有个别房企 尝试发行了公司债和企业债尝试发行了公司债和企业债 但 20092009 年获准发行的房企年获准发行的房企 名单大幅扩容名单大幅扩容 保利 龙湖 远洋 建发均是在 2009 年 第一次获准发行企业债 绿地 富力 华发 首创置业 复地 金融街 天房等一大批房企则在这一年首次获准 发行公司债 20092009 年过后 房地产融资政策再度收紧年过后 房地产融资政策再度收紧 不考虑城投 园区类企业的话 20102010 20112011 两年中房企在两年中房企在 境内发债极少境内发债极少 只有珠江实业和金融街在 2011 年各发行 了一笔中期票据 珠江实业是国内第一家发行中期票据珠江实业是国内第一家发行中期票据 的房企 的房企 20112011 年年 4 4 月月 2020 日 日 以及首开股份发了一笔 PPN 首开股份是国内第一家发行首开股份是国内第一家发行 PPNPPN 的房企 的房企 20112011 年年 1212 月月 2929 日 日 非标方面 银监会对于房地产信托贷款甚非标方面 银监会对于房地产信托贷款甚 至不再要求至不再要求 四证齐全四证齐全 2009 年 3 月 25 日 银监会发 布 关于支持信托公司创新发展有关问题的通知 首次 提出最近一年监管评级为 2C2C 级 含 以上级 含 以上且经营稳健的 信托公司可向仅取得信托公司可向仅取得 三证三证 土地使用证 建设用地 规划许可证 建设工程规划许可证 的房地产开发项目的房地产开发项目 发放贷款发放贷款 此前要求 四证 齐全 且重新且重新允许信托公 司以投资附加回购承诺方式对房地产开发项目进行间接 融资 但也要符合 三证 齐全等要求 又打开了又打开了 名名 股实债股实债 的口子的口子 开发贷的最低资本金比例也大幅下降 开发贷的最低资本金比例也大幅下降 2009 年 5 月 25 日 国务院发布 关于调整固定资产投资 项目资本金比例的通知 将房地产房地产开发商在项目开发中 最低资本金比例最低资本金比例由之前的由之前的 35 35 下调为下调为 保障性住房和普普 通 商 品 住 房 项 目 最 低通 商 品 住 房 项 目 最 低 20 20 其 他 房 地 产 开 发 项 目 最 低 行业行业专题专题报告报告 P4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 30 进一步刺激房地产投资 事后我们看到 20092009 年年 上半年的货币信贷环境极为宽松上半年的货币信贷环境极为宽松 M2 同比增幅超过 28 新增人民币贷款高达 7 37 万亿元 其中有 4 个月的月度 信贷投放都在 1 万亿元以上 而 2008 年全年的新增人民 币贷款才只有 4 91 万亿 2 20092 2009 年年 7 7 月月 20102010 年年 1212 月 宏观经济月 宏观经济 V V 形反转 非常形反转 非常 规政策逐步退出规政策逐步退出 四万亿四万亿 等超常规政策带来的经济等超常规政策带来的经济 V V 形复苏很快走向形复苏很快走向 过热 过热 2009 年四季度和 2010 年一季度 GDP 增速分别达到 11 9 和 12 2 CPI 同比增速从 2009 年底开始迅速上升 2010 年 2 月份回升至 2 7 决策层开始担心通胀决策层开始担心通胀 20092009 年年 1010 月月 2121 日日召开的国务院常务会议国务院常务会议明确将将 管理通胀管理通胀 预期预期 提升至与保增长 调结构同等重要的位置提升至与保增长 调结构同等重要的位置 随后 政府推出一系列调控政策 试图使经济降温 在 2009 年 房价快速上涨的背景