《精编》房地产企业全面预算管理及成本管理训练

房地产企业全面预算管理与全面成本管理实践训练 北京工商大学会计学院北京大学光华管理学院崔学刚 2020 5 21 北京工商大学 2 内容提要 房地产企业面临的管理挑战全面预算管理体系的构造与运行全面成本管理的要义房地产企业管理与战略案例 2020 5 21 北京工商大学 3 一 房地产企业面临的管理挑战 案例 2020 5 21 北京工商大学 4 迅驰管理的经验与教训 财务角度 2006年9月 10亿元资金缺口 迫使孙宏斌以12 8亿元的超低价 卖出了 顺驰 55 的控股权给香港路劲基建公司 孙宏斌还以个人持有的融创集团60 的股权作抵押 向路劲基建公司贷款5 7亿元 贷款年利率高达12 顺驰 神话破灭了 但 顺驰 究竟败在哪里 简单的 资金链断裂 可以概括吗 2020 5 21 北京工商大学 5 顺驰之 死 于超速扩张 作为中国房地产业的一匹 黑马 自1994年成立以来 顺驰 就一直保持着几何式的扩张速度 2003年 提出40亿元的销售计划 2004年 提出100亿元销售目标2005年 计划在2004年基础上将销售额再翻一倍 达到190亿元 2006年 计划实现400亿元 2007年 800亿元 为了实现3 5年内做成一个千亿元级的企业 5 10年内进入中国10强 世界500强的目标 自2003年开始 顺驰 便开始全国扩张 提出 3年内 进入一线城市北京 进入有增长潜力二线城市和天津市周边的三线城市 5年内 进入2个以上一线城市 以一线城市为中心覆盖周边二线城市 10年内 在所有一线城市成为主流开发商 并覆盖绝大部分二线城市 2020 5 21 北京工商大学 6 现实中 顺驰 的扩张速度比规划更快 到2004年 已在天津 北京 上海 南京等16个城市同时开工 并计划进入西安 昆明 杭州 广州 海南 厦门 沈阳等主要城市及周边二 三线城市 截至2004年6月 顺驰 累计占地面积已达1347万平方米 建筑面积近1450万平方米 这样的土地规模 足够支持一个大型房地产公司10年时间的快速度开发 高速扩张的 顺驰 成为众多中小房地产企业翘首的榜样 被誉为 发展中房地产企业的希望 但其实 顺驰 的超速扩张早就埋下了危机 顺驰 面临高负债危机 融资越来越不容易 企业发展要留些余地 否则一有风吹草动就会受影响 而 华远地产 董事长任志强也提出 发展规模要控制 弓不要拉得太满 好比7个锅盖要盖10口锅 现金流不可太吃紧 实际上 顺驰 不仅要用 7个锅盖盖10口锅 还要用 40亿元的盖子盖200亿元的锅 2020 5 21 北京工商大学 7 为此 公司提出了所谓 缩短从现金到现金 的商业模式 通过运作多个项目来打资金的时间差 并将半年一次的预算改为一周一次 力图通过预售制度 延缓支付和加速回笼 来调剂资金 就是用东边项目的回款来补西边项目的窟窿 这种 打时间差 融资的方式对公司的资产周转提出了很高的要求 从建设到销售 任何一个环节都必须严格执行计划 否则将给企业带来周转危机 但遗憾的是 顺驰 对于利润率的追求破坏了其资产周转率上的优势 不遗余力的高价拿地 使 顺驰 的土地成本不断上升 2003年底 顺驰 更是以高出底价一倍的价格击败 华润 天鸿 等竞争对手 标得北京大兴地块 被业内人士称为 天价制造者 当然 顺驰 并不认为自己报了天价 毕竟它高价标得的地都在升值 但未来价值的释放是需要时间的 而 顺驰 留给自己的时间太少了 高价拿地 与 顺驰 原先信奉的低端 高周转路线背道而驰 2020 5 21 北京工商大学 8 为了收回成本 顺驰 被迫走上了高端路线 世纪城 蓝水假期 半岛蓝湾 等多个高档项目同时亮相 产品价格比周边地区每平方米高出1000 2000元 高端路线虽然贡献了更高的利润率 但却牺牲了周转率 减缓了回款速度 从而使 顺驰 的资金链更加紧张 2004年5月 在经历了历时半年的 疯狂 抢地后 顺驰 开始抵挡不住宏观调控的压力了 五六月份 被迫停止拿地 并连续做了8笔信托 工作重点也由 储备土地 转向 聚焦销售 同时积极筹备香港上市以延续资金链 上市计划受阻后 孙宏斌又四处寻找私募投资 虽然表面上说公司每年百亿元的销售额 不在乎上市融资的那十几个亿 但实际上 正是这十几个亿的资金缺口 打破了 顺驰 这匹 黑马 的神话 2020 5 21 北京工商大学 9 2006年中期 顺驰 的锅盖终于盖不住锅了 尽管到年底公司就有30亿元的销售回款入账 但拖欠的10亿元土地出让金和工程欠款已经不能再等了 就是这10亿元资金缺口 迫使孙宏斌在2006年9月以12 8亿元的超低价 卖出了55 的控股权给香港路劲基建公司 但就连 顺驰 的那些老对手们也必须承认 顺驰 的融资渠道和资金链基础还是不错的 信托 私募 合作开发 境外上市 银行贷款 能用的金融工具 孙宏斌几乎都用上了 可见 顺驰 的问题不在融资能力上 顺驰 是输在没有把握好房地产企业极限扩张速度的节奏上 极限扩张速度 是任何一个房地产企业都必须遵守的成长规律 扩张极限与多样化的融资能力无关 与精致化到以周计算的资金管理能力也无关 它只与资产周转的速度和利润率有关 2020 5 21 北京工商大学 10 融资约束下扩张即负债 房地产行业并不是一个 有多大胆 做多大事 的行业 恰恰相反 每个房地产企业都有它不可逾越的扩张极限 房地产行业储备土地的经营模式决定了其重资产 低周转的财务特性 国内房地产上市公司的平均资产周转率 销售收入 总资产 仅为0 3倍 即使像 万科 这样的品牌企业 周转率也只有0 56倍 其他非上市公司的资产周转率就更低了 而0 3倍的资产周转率意味着什么呢 它意味着企业要想获得10 的收入增长 就需要30 的资产扩张 而像 顺驰 那种几何式的增长速度 就必然会导致其资产两倍 甚至三倍的扩张 2020 5 21 北京工商大学 11 资产的扩张在融资约束下 股权融资遭遇瓶颈 预收制度又受到政策限制 就意味着负债的增长 随着销售规模的扩张 负债会以更快的速度增长 负债率的直线上升 是企业超速扩张的必然结果 而相对于负债的成倍增加 由利润贡献的留存收益却只能增加5 10 2005年 房地产上市公司平均的资产回报率只有5 但企业的负债能力并不是无限的 高负债不仅会导致融资成本上升 更会加剧企业的财务风险 使企业在这个高波动的行业内变得异常脆弱 美国主要的房地产企业大都将权益负债比 股东权益 有息负债 大于2 5定为安全底线 但是国内房地产上市公司平均的权益负债比仅为1 4 在58家房地产上市公司中 仅有13家企业的权益负债比超过2 5 占比不到1 4 而非上市公司的权益负债比更低 即使我们将权益负债比大于1定为安全底线 即 股东权益仅能勉强偿还银行贷款等有息负债 这实际上是一个非常宽松的底线 但即便是这个宽松的底线也仍然很脆弱 2020 5 21 北京工商大学 12 国内地产业扩张速度极限平均为19 截至2005年末 国内房地产上市公司的典型资本结构是 资产负债表右侧40 是股东权益 30 是有息负债 长短期贷款 30 为其他无息负债 包括应付账款 应交税金等 行业平均总资产周转率为0 3倍 平均营业利润率为17 平均分红率为30 以国内房地产上市公司平均0 3倍的资产周转率和平均17 的营业利润率 息税前利润 主营业务收入 计算 房地产行业的极限扩张速度不能超过19 否则企业的资本结构将陷入快速和持续的衰退过程 在年均20 的增长率下 多数企业将在5年后突破安全底线 在30 的增长率下 3年后将突破底线 而在50 的增长率下 2年后将突破安全底线 陷入财务危机 2020 5 21 北京工商大学 13 超速增长 不可逃脱的 风险宿命 当企业以每年20 30 和50 速率增长时 即使营业利润率高达17 即使收入也以30 甚至50 的速度同比增长 但是低周转的房地产企业在沉重的债务负担下 资本结构仍将迅速恶化在30 的增长率下 企业第3年的权益负债比就降至1以下 随着扩张的深化 资本结构将进一步恶化 权益负债比最终降至0 6以下 而在50 的资产增长率下 资本结构的衰减速度更快 2年后权益负债比就将降至1以下 并最终降至0 4以下 顺驰 的超速扩张是如何在扩张之初就埋下了财务危机的种子 在100 的增长速率下 顺驰 的资本结构将迅速衰退 在销售规模几何式增长的同时 企业的财务风险也呈几何式增长 并最终将企业推向财务崩溃的极限 但是现实中 像 顺驰 一样的企业 或做着 顺驰 梦的企业 无论是在上市公司中 还是在非上市公司中 都还有很多 这些企业该如何支撑其超越式增长呢 一个最先映入脑海的答案就是 上市 融资 拓展融资渠道 特别是股权融资渠道 2020 5 21 北京工商大学 14 一次股权融资仅够2 3年超速增长 上市 融资改善初始资本结构状态 真能推动房地产企业持续高增长吗 对于房地产这样一个重资产 低周转的行业 一次性的股权融资 仅能支持2 3年的超速增长 并不能解决企业的长期增长问题 无论初始状态股权比例有多高 在50 的资产增长速度下 2 3年内权益负债比都会迅速衰退至1以下 实际上 即使在股权融资后维持30 的增长率 也只能持续5 6年 到第4年企业权益负债比就会降至2 5以下 第7年降至1以下 2020 5 21 北京工商大学 15 超速增长 无法停止的衰退 重资产 低周转的行业特性 除了会迅速消耗股权融资的成果外 更可怕的是在超速增长下 它将导致资本结构的持续恶化 当企业持续高速扩张 在未来10年 甚至更长时间内都将面临一条 负斜率 的资本结构线 图5 即 随着企业规模不断扩张 资本结构也在不断恶化 权益负债比不断下降 而且扩张速度越快 资本结构衰退的速度也越快 在行业平均的0 3倍资产周转率 17 营业利润率情况下 当企业资产增长速度控制在年均20 以内时 资本结构的衰退在5年后可以稳定下来 甚至随着留存收益的积累而出现改善 但当扩张速度超过了20 时 资本结构就会持续恶化 直至将企业推向财务危机的极致 在资产增长率为30 时 企业权益负债比将由初始状态的1 33倍降至第5年的0 67倍 并继续衰退 在第10年降至0 53 2020 5 21 北京工商大学 16 周转率和利润率决定极限扩张速度 既然房地产行业上市公司平均的极限扩张速度是19 那么 万科 最近三年年均39 的资产增长率 金地集团 600383 最近三年年均29 的资产增长率是否超速了呢 实际上 每个房地产企业都有一个自己的极限扩张速度 它因企业的资产周转率和营业利润率而异 资产周转越快 营业利润率越高 所能支撑的极限扩张速度就越大 反之 越小 所谓极限扩张速度就是企业在长期安全基础上的最大扩张速度 它应具备如下特征 一 使扩张初期 或者称之为留存收益的原始积累阶段 资本结构的衰退趋势最终稳定下来 二 稳定状态的资本结构应在安全底线以上总之 极限扩张速度 就是使企业资本结构最终稳定在安全线以上的扩张速度 更为形象的表述是 在企业利润率和周转率稳定的情况下 每条资本结构曲线都对应一个扩张速度 而权益负债比恰好稳定在安全底线1附近的曲线对应的 就是企业的极限扩张速度 2020 5 21 北京工商大学 17 周转率低无法健康扩张 在营业利润率保持行业平均水平17 不变的情况下 资产周转率仅为0 1倍时 所能支撑的极限扩张速度近于零 也就是说 当企业的周转率很低时根本无法实现健康的扩张 而要想实现50 的高速扩张 周转率应在0 7倍左右 这显然已大大超过了目前国内房地产企业的总体水平 目前 万科 的资产周转率只有0 56倍 而A股上市公司中周转率最高的 美都控股 600175 也只有0 65倍 但是 如果中国房地产企业通过资产证券化 土地期权等途径 使企业的资产周转率提高到美国龙头企业的水平 美国最大的房地产企业 帕尔迪 的资产周转率为1 13倍 营业利润率为15 那么 极限扩张速度就可以达到80 2020 5 21 北京工商大学 18 利润率高提升扩张速度 不仅周转率对极限扩张速度有影响 利润率对极限扩张