中泰证券--房地产行业2020年度中期投资策略报告_行业基本面持续修复,公募REITs试点破冰

行业基本面持续修复 公募REITs试点破冰 房地产行业2020年度中期投资策略报告 证券研究报告 倪一琛倪一琛 中泰证券房地产行业首席分析师中泰证券房地产行业首席分析师 职业证书编号 S0740517100003 中泰证券研究所 2020年5月9日 2 核心观点 基本面持续修复 基本面持续修复 市场成交基本恢复至疫情前水平 从近期市场表现看 一二手房环比成 交持续改善 重点城市推盘也去化率有一定的提升 售楼处访客量大体恢复至去年平均水 平 部分地区甚至更好 政策稳中有松 政策稳中有松 供给侧支持频出 需求侧宽松可期 2月中旬以来 多个省市相继推出了 各类涉房支持政策 从土地出让金缓缴及降低比例 预收资金监管放松 信贷适度宽松 预售标准条件放宽等多个维度给予行业有力支撑 但主要集中在供给侧 需求侧的政策支 持涉及触碰 限购 限售 限贷 限价 等核心调控手段 有望等疫情影响结束市场恢复 稳定后 以因城施策式的出现放松 资金整体宽裕 资金整体宽裕 货币整体宽松 融资成本下行 近半年来 LPR一直呈下降趋势 4月20 日LPR的报价 5年期下降10个基点 受当前国内外环境影响 货币环境或长期偏宽松 房企融资虽然监管未放松 但从近期国内外市场融资情况看 尤其是境外融资 不仅额度 增加 成本也有显著的降低 当前房地产板块估值处历史底部当前房地产板块估值处历史底部 回溯历史回溯历史 估值底部对应基本面与政策的底部 现阶估值底部对应基本面与政策的底部 现阶 段行业基本面持续修复段行业基本面持续修复 政策与货币环境均稳中有松政策与货币环境均稳中有松 估值下行空间已较为有限估值下行空间已较为有限 上行上行 修复概率更高 同时修复概率更高 同时 龙头房企业绩有保障龙头房企业绩有保障 建议积极把握当前板块估值修复期及龙头建议积极把握当前板块估值修复期及龙头 公司业绩有相对确定性优势的投资机会公司业绩有相对确定性优势的投资机会 配置方面有三条主线 配置方面有三条主线 地产股推荐 万科万科A 保利地产保利地产 融创中国融创中国 旭辉控股旭辉控股 华夏幸福华夏幸福 新城控股 新城控股 物业板块建议关注 保利物业保利物业 永生生活服务永生生活服务 招商积余招商积余 中海物业 中海物业 REITs相关标的建议关注 光大嘉宝光大嘉宝 南山控股南山控股 uZPBeVnXoWnNoP7NaO7NtRrRnPrRkPpPsPfQpOqQ9PrQnMuOtOrNuOrRqM 目目 录录 3 1 基本面 疫情冲击有限 4月初基本满员复工 2 政策面 中央坚持 房住不炒 地方积极 一城一策 3 资金面 流动性整体偏宽松 融资成本下行显著 5 展望存量时代 公募REITs 试点破冰 物业管理 疫情后价值重塑 4 公司面 集中度提升 杠杆与投资下降 4 1 1 销售 受疫情影响1 2月同比大幅下行 3月降幅收窄 从重点城市高频成交数据看 从重点城市高频成交数据看 市场走势表现的更为清晰 1月中下旬受疫情影响 外加春 节暂停交易因素 只有零星成交量 2月上中旬有微量成交 进入下旬 随着疫情得到有 效控制 成交保持持续修复 图 重点图 重点40城市商品房销售面积当月同比增速城市商品房销售面积当月同比增速 资料来源 各地房管局 中泰证券研究所 150 100 50 0 50 100 150 19 05 0819 06 0819 07 0819 08 0819 09 0819 10 0819 11 0819 12 0820 01 0820 02 0820 03 0820 04 08 一线同比一线同比 二线同比二线同比 三线同比三线同比 5 1 1 销售 受疫情影响1 2月同比大幅下行 3月降幅收窄 推盘和去化数据看推盘和去化数据看 销售尤有韧性 销售尤有韧性 4月以来推盘量大幅提升 最后一周全国重点10城推 出房源12448套 已超1月份疫情前水平 但并没有因为房源供给大幅上升造成去化率的 大幅下降 数据显示 4月整体去化率维持在60 出头 与去年全年水平大体持平 图 一二线重点图 一二线重点10城周度推盘情况城周度推盘情况 资料来源 中指院 中泰证券研究所 图 一二线重点图 一二线重点10城周度去化率情况城周度去化率情况 150 100 50 0 50 100 150 200 250 300 350 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 推出房源推出房源 套套 环比环比 资料来源 中指院 中泰证券研究所 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 6 1 1 销售 受疫情影响1 2月同比大幅下行 3月降幅收窄 城市能级看城市能级看 各线城市均有所反弹 各线城市均有所反弹 3月 一二三线城市均有不同程度的修复 四线城市 在1月底就开启修复通道 图 全国住宅销售面积同比 图 全国住宅销售面积同比 资料来源 中指院 中泰证券研究所 60 40 20 0 20 40 60 80 Jan 19Feb 19Mar 19Apr 19May 19 Jun 19Jul 19Aug 19 Sep 19Oct 19Nov 19 Dec 19Jan 20Feb 20Mar 20 一线一线 二线二线 三线三线 四线四线 7 1 1 销售 受疫情影响1 2月同比大幅下行 3月降幅收窄 商品房市场和土地市场出现分化商品房市场和土地市场出现分化 2020年至今住宅市场价格涨幅趋缓 年至今住宅市场价格涨幅趋缓 2019年四季度开始 楼市突然转淡 同时调控并未 放松 行业融资偏紧 房企普遍选择降低价格换取销量与现金流 2020年至今土地溢价率呈抬升趋势 年至今土地溢价率呈抬升趋势 土地市场近期溢价率走高 主要因为 1 货币环境 宽松 2 部分重点城市频推中心城区优质地块 3 房企整体土储不算高 有补库存诉求 图 全国住宅销售均价同比 图 全国住宅销售均价同比 图 全国土地成交溢价率 图 全国土地成交溢价率 5 0 5 10 15 20 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 资料来源 CRIC 中泰证券研究所 资料来源 CRIC 中泰证券研究所 8 1 1 销售 预计2020年销售面积同比 10 我们认为疫情后 因城施策 的主基调将维持商品房销售的韧性 总量上看 4月销售基本实现恢复 疫情带来的销售递延大概为2 3月期间约1个月的销量 分结构看 一二线主流城市的改善性需求已经被压抑很久 在政策和货币的宽松背景下或 迎来局部改善机会 而三四五线低能级城市随着棚改的逐步退出 销售继续转冷 上部分 分析过的1 3月市场表现也可以看出一二线恢复速度要好于三四线城市 图 预计图 预计2020年全国商品房销售面积同比年全国商品房销售面积同比 10 资料来源 国家统计局 中泰证券研究所 20 10 0 10 20 30 40 50 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 全国商品房销售面积 万方 全国商品房销售面积 万方 同比同比 图 分城市增速情况预测图 分城市增速情况预测 资料来源 国家统计局 中泰证券研究所 1 33 0 06 10 00 5 11 5 80 3 00 0 01 2 40 2 00 2 10 0 90 13 43 15 10 5 0 5 10 201820192020E 全国全国 一线一线 二线二线 三四线及以下三四线及以下 9 1 2 新开工 短期受疫情影响 长期看销售与库存 销售领先新开工销售领先新开工2 4个季度 个季度 库存越高 新开工顶部滞后销售顶部的时间越长 2016年年Q2至今的这轮周期销量与去化周期走势首次同向 至今的这轮周期销量与去化周期走势首次同向 主要因为三四线去库存人为造 成楼市出现结构分化 使得在销量温和下行时行业一直处于低库存状态 图 抛开疫情因素 新开工的方向与弹性分别由销售与库存主导图 抛开疫情因素 新开工的方向与弹性分别由销售与库存主导 资料来源 国家统计局 中泰证券研究所 0 0 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 40 20 0 20 40 60 80 100 2005 03 2005 08 2006 01 2006 06 2006 11 2007 04 2007 09 2008 02 2008 07 2008 12 2009 05 2009 10 2010 03 2010 08 2011 01 2011 06 2011 11 2012 04 2012 09 2013 02 2013 07 2013 12 2014 05 2014 10 2015 03 2015 08 2016 01 2016 06 2016 11 2017 04 2017 09 2018 02 2018 07 2018 12 2019 05 2019 10 2020 03 住宅销售面积 同比住宅销售面积 同比 住宅新开工 同比住宅新开工 同比 去化周期 年 去化周期 年 10 1 2 新开工 预计2020年新开工面积增速为 6 目前基本实现复工 目前基本实现复工 截至2020年4月1日 全国房屋建筑和市政基础设施工程开复工率为 85 06 截至3月8日的数据为58 15 可以看出3月为复工修复的过渡期 二季度行 业各项指标大概率继续修复 预计全年新开工面积增速为预计全年新开工面积增速为 6 3月当月新开工同比降幅收窄至 10 5 呈现出明显修复 态势 同时整体偏低的去化率也促使房企加快开工 并没有因疫情影响而减弱开工强度 考虑到当前销售已经在持续修复 土地市场热度回升 且库存在低位 我们判断疫情后新 开工维持3月的修复趋势是大概率事件 分结构看 一二线由于其较好的销售表现及更低 的库存 较三四线更有韧性 资料来源 国家统计局 中泰证券研究所 图 房屋新开工面积当月同比 图 房屋新开工面积当月同比 图 新开工面积预测 万方 图 新开工面积预测 万方 资料来源 国家统计局 中泰证券研究所 15 5 4 0 8 9 6 6 4 9 6 7 23 2 2 9 7 4 44 9 10 5 19 04 19 05 19 06 19 07 19 08 19 09 19 10 19 11 19 12 20 02 20 03 全国全国 一线一线 二线二线 三四线三四线 2016 166928 13 8744 23 48577 26 109606 64 2017 178653 77 7804 22 49648 44 121201 11 2018 209341 79 8313 29 54718 26 146310 25 2019 227153 58 8429 68 57782 48 160941 43 2020E 213732 72 8008 19 56049 00 149675 53 全国增速全国增速 一线增速一线增速 二线增速二线增速 三四线增速三四线增速 2016 8 08 5 84 14 51 5 62 2017 7 02 10 75 2 21 10 58 2018 17 18 6 52 10 21 20 72 2019 8 51 1 40 5 60 5 60 2020E 5 91 5 00 3 00 7 00 11 1 3 竣工 虽有疫情影响节奏 但2020 2021应为竣工大年 开工 竣工的闭环大概需要2 2 5年 但2017年Q2开始 竣工同比增速与新开工增速持续 背离至2018年Q4 随后开工增速回落 竣工降幅收窄 但直到2019年Q4 竣工增速才回 正 而新开工依然较高 本轮竣工与开工背离原因 本轮竣工与开工背离原因 1 棚改去库存带来三四线销售在全国贡献占比进一步提升 其较低的预售标准拉长竣工周期 2 由2016年Q4开启调控 叠加供给侧改革推高上游成 本 房企主动降低竣工强度 把资金用在拿地与开工中维持销售与回款 资料来源 国家统计局 中泰证券研究所 图 竣工增速自图 竣工增速自2017年年Q2开