中海-南京东妙峰庵房地产项目市场定位报告117页

南京中海地产 中海南京东妙项目市场定位报告【南京东妙峰庵项目】市 场 定 位 报 告南京中海地产有限公司二六年八月七日目 录第一章 地块资源分析4第一节 项目规划技术指标4第二节 地块位置4第三节 地块现状及周边环境5第四节 项目发展目标7第二章 南京房地产市场现状分析9第一节 南京房地产市场宏观分析9第二节 南京房地产各物业市场分析10第三节 项目区域各物业市场分析24第三章 各类型物业竞争与可比项目分析35第一节 酒店式公寓竞争与可类比项目分析35第二节 住宅竞争与可类比项目分析44第三节 商业竞争与可类比项目分析50第四节 办公物业竞争与可类比项目分析54第五节 南京综合性楼盘分析61第六节 南京重点酒店式公寓项目会所分析62第四章 SWOT分析64第一节 优势（Strengths）64第二节 劣势（Weaknesses）65第三节 机会（Opportunities）65第四节 威胁（Threats）66总结66优劣势对应策略67第五章 项目定位68第一节 定位原则68第二节 利润及销售速度最大化分析69第三节 项目整体形象定位71第四节 酒店式公寓物业定位74第五节 住宅物业定位81第六节 商业物业定位89第七节 办公物业定位97第八节 会所定位102第九节 项目设计规划初步建议106第十节 汇总表格110第六章 面市时间及推售初步建议113第一节 项目工程进度安排113第二节 面市时间和推售建议114第三节 推售执行计划115第七章 卖场位置建议116第一章 地块资源分析 第一节 项目规划技术指标根据南京市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为: l 用地面积：25080.3；其中市政配套用地面积2003.1，实际出让面积：23077.2 ;l 物业类型：住宅、办公、酒店式公寓；l 容积率：<4； 建筑密度：<30%；l 建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场60米范围内可以规划高度<100米的酒店式公寓或办公用房，其余范围内可规划高度不超过33米的小高层住宅或多层住宅； 绿地率：>30%。第二节 地块位置地块区位与周边资源分布图示地块位于中山北路与大桥南路交汇处。大桥南路向北直贯长江大桥，是江南与江北交通的一条重要途径；中山北路横贯半个南京城，承担着下关区和鼓楼区等几个城中行政区之间往来的重要任务。未来地铁五号线从地块穿过并计划设有出入站口。第三节 地块现状及周边环境一、地块现状地块东至规划东妙峰庵道路，西至盐仓桥广场。目前东侧是多栋居民住宅楼，都是多层结构，项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。地块现状为毛地，红线内现有许多老式建筑，多数是平房，待拆迁面积近30000平米。地块现状图示二、周边环境地块位置是鼓楼区与下关区交界处，既是鼓楼区的后院也是下关区的门户。因此地块即包含着人文鼓楼的文化气息又兼蓄着“新下关”的成长空间。 公交线路：16 W、21 W、31W、32W、100W、34 W、Y4、816 W、盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等 商务服务：双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、南京饭店、虹桥饭店等 零售服务：家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等 金融：南京市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等 医疗：南医二附院、市第三医院、海军医院、鼓楼中医院等 教育科研：南京财经大学、南京政治学院、铁路运输学校、南京旅游学校、南京三十九中、财大附小、市八中、南自、724所等 自然人文：阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等地块周边部分配套图示家乐福盐仓桥广场沿线商业金融服务医疗市三院高等院校南京财经大学高等院校南京政治学院中学市八中小学财大附小景点阅江楼景点静安寺第四节 项目发展目标项目地处鼓楼区边界，与下关区一路之隔，项目开发将兼顾下关和鼓楼两行政区域。项目区域内房地产市场供应趋少，更是缺少多种物业并存的标志性楼盘，本项目作为融合四种业态为一体的楼盘，将填补区域内的市场空白。本项目将是我司在南京开发的第二个物业，也是在南京开发的第一个综合性的物业。成功运作项目是追求开发利润的前提，从而也可进一步提升我司在南京市场中的品牌与形象。以我司的专业能力与建筑品质，本项目势必成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。第二章 南京房地产市场现状分析第一节 南京房地产市场宏观分析【现状综述】l 2005年受宏观调控影响，南京房地产市场投资涨幅首次滑落；l 进入2006年初，房地产市场投资出现反弹；l 随着新一轮宏观调控实施，南京房地产市场涨幅再次出现下滑趋势；l 整体南京房地产市场保持着稳定增长的趋势。【综述分析】近年来南京房地产市场得到长足发展，虽然经历几轮宏观政策调控，出现几番波动，但整体来看南京房地产市场基本保持健康、稳定的发展趋势：房地产投资平均增长率21.8，商品房销售价格每年平均涨幅为8.1，房地产供销比由2003年的0.89：1调整到2005年的1.11.3：1的空间合理范围内。 第二节 南京房地产各物业市场分析一、南京酒店式公寓整体市场分析【市场综述】l 项目供应主要分布于新街口山西路中央路区域内。l 近几年，南京市酒店式公寓市场呈现供需两旺的热销态势。l 市场销售状况良好的项目全年销售量约1.5-2万， 300-400套。l 当前南京市场酒店式公寓成交面积主要集中在45-50。l 当前全市平层精装修酒店式公寓成交均价为7841元/。l 平层毛坯酒店式公寓成交均价为6950元/。【市场分析】酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，绝大多数项目都坐落于城市中心区或者成熟的商业区周边。1、市场供应状况（1）酒店式公寓项目供应数量众多，区域分布较集中 目前南京在售酒店式公寓共有17个，未来潜在项目约11个，潜在供应体量超过10万。南京酒店式公寓的主要集中分布于主城区和河西新城。南京酒店式公寓分布图示（2）酒店式公寓市场供应量充足2005年至2006年上半年南京酒店式公寓总体供应面积约25.4万，约占南京住宅供应量2.5%左右，总体供应套数接近5000套。2005- 2006年上半年南京市酒店式公寓供应量（部分）项目供应面积（平米）总户数项目供应面积（平米）总户数城开国际24255539万达紫金明珠12200305菁英汇12815233居易时代19800360长发中心25200420上锋国际9800196御水湾6050110紫鑫中华广场9880190西城风尚8800160嘉业国际城24750450辰龙广场17784312新锐国际公寓40250805阳光金锋24836429德盈双城180003602、市场销售情况良好2005年南京酒店式公寓全年总销售面积为13.7万平米，总销售套数超过2600套，约占商品房总销售量的1.7%，全年销售金额11.15亿元。另外，从2005年部分酒店式公寓成交详细数据来看，销售较好的酒店式公寓项目一年的成交面积在1.5-2万平米左右，即单个项目每年销售的套数在300-400套左右。2005年部分酒店式公寓销售情况统计项目总供应套数总销售套数总销售面积（平米）销售比例菁英汇2332061133088.4%长发中心4202851710067.86%御水湾1101106050100%居易时代36048264013.33%上峰国际196157628080.10%紫鑫中华广场1901638476100%新锐国际公寓8054272270053.04%德盈双城3603101550086.11%辰龙广场3123111772799.68%3、45-50平米左右的户型成为市场成交的主力通过酒店式公寓销售面积对比，可以发现目前南京酒店式成交面积主要集中在45-55平米之间。一方面这与整体市场供应以此面积范围为主有关，另一方面，过小的面积不能满足生活需求，而过大的面积造成总价偏高。4、南京市酒店式平层公寓平均售价7544元/平米当前南京市酒店式公寓市场平均售价在8212元/左右，其中平层酒店式公寓销售均价为7544元/，挑高酒店式公寓销售均价为9816元/。南京酒店式公寓整体均价情况：户型结构装修标准平均售价（元/平米）总体均价（元/平米）平层精装78417544毛坯6950挑高精装115009816毛坯9395南京市部分酒店式公寓项目售价一览项目产品装修情况销售价格（元/平米）项目产品装修情况销售价格（元/平米）城开国际平层精装修12000新锐国际公寓平层精装修7000菁英汇平层精装修8200挑高毛坯5280长发中心挑高毛坯12200德盈双城挑高毛坯6800御水湾平层毛坯7300西城风尚平层精装修8500万达紫金明珠平层毛坯5200挑高精装修11500居易时代平层精装修6700辰龙广场平层精装修6500上峰国际平层毛坯8300阳光金锋平层精装修7600紫鑫中华广场平层精装修7350龙台大厦挑高毛坯12000嘉业国际城平层精装修5880二、南京住宅市场整体分析【市场综述】l 近年来受宏观调控影响，住宅开发投资下降，新开工和上市面积均有所下降。l 住宅仍是房地产市场的开发重点，南京商品房开发投资总额中住宅的比例仍在上升。l 在住宅销售方面仍然保持平稳增长，市场需求旺盛。l 近几年来宏观调控虽不断实施，南京住宅销售均价依然保持稳定持续上涨。【综述分析】1、商品住宅开发投资减速（1）2005年商品住宅开发投资出现负增长2001-2005年，全市住宅开发投资持续保持高速增长，但2005年受宏观调控的影响，各家开发商对市场的判断持谨慎态度，当年的住宅开发投资出现负增长，同比下降了2.4。（2）2005年商品住宅新开工面积下降近5年来南京市住宅累计新开工面积2992.46万，累计增长112.0%，年平均增长16.2%；住宅累计竣工房屋面积2162.82万，累计增长96.1%，年平均增长14.4%。因2005年住宅开发投资额的下降，当年住宅新开工面积相比2004年下降了22.2。国