2019【城市进入研究】大理城市进入研究
大理城市进入 城市概况 宏观经济情况 大理白族自治州地处云南省中部偏西 东邻楚雄州 南靠普洱市 临沧市 西与保山市 怒江州相连 北接丽江市 其首府大理市北距丽江市200KM 东距云南首府昆明280KM 南距西双版纳自治州650KM 宏观经济 经济总量处于全省中游 旅游收入高 居民可支配收入在全省前列 气候宜人 大理属于亚热带高原季风气候 年平均气温15 1 最冷的1月平均气温8 5 最低气温 3 7 最热7月平均温度20 3 最高气温28 9 四季如春 终年温暖 大理市是一个天然的植物种质基因库 植物种类有温带 寒带地区 还有从亚热带直至热带北缘植物的种类代表 有古老或较为原始的种类 也有后来演化 衍生的植物种类代表 大理是中国西南边陲的少数民族聚集区 有13个世居民族和8个人口较少的民族 当地的白族文化等 具有丰富的人文资源 民风淳朴 吸引的全国乃至东南亚的游客 属于全国热点旅游度假区 全国历史文化名城 中国十佳旅游休闲城市苍山国家地质公园 国家自然保护区 生态资源丰富大理白族自治州大力发展旅游业 努力把大理建设成为国内一流 世界知名的旅游度假胜地和中国著名的休闲之都和康体养生之地大理是一个天热的植物基因库 有古老或较为原始的种类 也有后来演化 衍生的植物种类代表 亚热带高原季风气候 分干季和湿季 年平均气温15 1 终年无雪 生态资源 人文风情 城市概况 城市介绍 历史悠久 大理白族自治州历史悠久 是云南最早文化发祥地之一 据文献记载 4世纪白族祖先就在这里繁衍生息 散布了许多氏族部落 史书中称为 昆明之属 大理白族自治州常年温暖 四季如春 历史悠久 人文名胜众多 是云南依靠少数民族风情和历史文化名胜的全国历史文化名城 国家级风景名胜区及中国十佳旅游休闲城市 旅游市场 市场机会 近年来 逃离 北上广 去大理早已是国内响亮的名次 蓝天白云 苍山洱海 大理古城及四季如春的气候使得大理成为国内养生度假的天堂和旅游地产热点开发地 旅游市场 市场机会 广大铁路复线于2018年6月30日正式开通 时速为200公里的动车 届时昆明 大理2个小时内就能到达 昆楚高速公路复线于2019年年底开通 届时昆明 大理只需2 5小时 大理 昆明 旅游市场 旅游市场对比 观光度假休闲度假生活度假 理念 度假需求 度假方式升级路径 大理州旅游业发展迅速 市场总量小 增速高于全国平均水平 未来将持续处于高速发展时期 目前大理正由传统观光型旅游向休闲生活 生活度假旅游转变 旅居度假市场机会将会大增 旅游市场 旅游市场对比 全国度假旅游城市代表性项目 洋房产品面积段多数集中在70 100 别墅产品面积段100 230 在大理对比全国性旅游度假市场别墅产品差值在1万 平 对比云南传统旅游度假城市别墅同功能同面积差值在100 150万元价差 处于全国度假市场的第二梯队 主要对比城市 海岛度假城市海南 云南省内旅游城市丽江 版纳 1 房价高 购房成本大2 物价高 生活成本高3 气候 夏季较热 1 商业化 游客多商业化严重 口碑较差2 价格高 大理旅游地产价格低于其他几个城市3 气候优势 丽江冬天冷 版纳夏天热 大理气候四季如春 常年10 25度4 资源优势 大理自身有洱海资源 水景资源独一无二 还有大理古城等热门景点 选大理的原因 无酷暑 无寒冬 交通因素 滇西交通枢纽 高铁即将开通 第二条高速修建两小时昆明可达 旅游资源 旅游资源丰富 有洱海 古城 苍山 双廊 少数民族等 价格因素 整体房价低 旅游地产处于初级阶段 未来有增值空间 发展潜力 旅游资源丰富 云南的热门旅游城市 大理是世界级的旅游城市 有洱海 古城 苍山 双廊等热门景点 但目前旅游地产处于初级阶段 随着高铁和第二条高速的开通 大理的交通通达度 投资的度假的价值更加得以体现 海南限购对大理 版纳等云南旅游城市也有较大的利好 气候因素 常年10 25度 旅游市场 市场机会 大理整体市场 整体市场概况 大理商品房整体市场连续三年供不应求 供应逐年下降 成交稳定上扬 存量面积逐年下降 去化周期为7个月 2018年成交均价上涨至8880元 今年4月价格跳涨至9810元 562058925381525956906497592860375736636865415836 7169 5859 6736 6389 761182827508 9516 805776587469 8443859085588701 1000080006000400020000 981012000 302520151050 大理整体市场供销价月度走势 新增面积销售面积成交均价注 2017年7月备案数据受凤仪庄园集中备案的影响 备案均价微降 属于市场正常水平 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年1 4月 新增面积 179 09 115 62 82 03 69 08 16 43 销售面积 99 27 130 34 141 26 150 50 27 44 成交均价 6460 6750 6382 7810 8880 6460 6750 6382 7810 400 888080 12 0000000 0 80 240160 2015 2016 2017 2018 新增面积 122 92 85 08 69 08 16 43 销售面积 109 33 114 36 126 50 27 44 存量面积 171 24 141 96 84 54 73 53 成交均价 5477 5891 7454 8881 5477 5891 7454 8881 12000800040000 120 0060 000 00 180 00 大理整体商品房市场供销价走势大理住宅市场供销价走势 大理整体市场 面积段情况 大理高层产品畅销面积段主要集中在成交套数主要集中在80 100平的小三房及120 140平三房和四房产品 别墅产品主要集中在150 以下的小户型产品 别墅整体存量较小 大理整体市场 项目成交金额排行 排名 12345678910 单位 万元 2017年1 12月商品房项目销售金额排名 2017年苍海一墅 大理小院子 产品销售供不应求 由于项目体验感较好 有天有地有院子的产品外地客户接受度较高 同时增加新收购苍山假日公园及苍山小院项目全年销售金额9 3亿元 排名第一 业态所属板块 销售均价 93038 59298 5186950983 4210341092 4066540489 38070 36520 0100002000030000400005000060000700008000090000100000 苍海一墅滨海俊园 海东山地新城 泰悦 外滩名著 苍洱映象 五洲国际商贸城 惠丰瑞城泰安新城洱海天域怡景尚居 5 55 5 10 5 08 4 21 3 90 3 81 3 65 3 35 3 14 3 002 001 000 00 4 00 5 00 6 00 7 005 99 苍海一墅 滨海俊园 泰悦 外海东山滩名著地新城 苍洱映象 惠丰瑞城 洱海天域 怡景尚居 大理公馆 嘉逸岭湾 大理小院子位于海西片区 属于旅游地产中高端项目 均价较高 累计本年成交金额排名第一 2017年住宅备案金额 亿元 TOP10 大理整体市场 住宅金额排行 3 15 2 46 2 37 2 16 2 11 1 41 1 29 1 04 1 02 0 78 0 500 00 1 00 1 50 2 00 2 50 3 00 3 50 苍海一墅 东融滇西中药材物 钜融城 左岸高地 泰业国际广场 苍山假日公园 五洲国大理农琪年时际商贸城副产品交易代商贸城 金K海景 泰安新城 2017年大理小院子累计备案3 15亿元 项目属于海西片区 为商业性质住宅产品 推出小院子均价高 总价低备受欢迎 累计排名第一 2017年商业备案金额 亿元 TOP10 大理整体市场 商业金额排行 3919 500040003000200010000 泰安幸福里苍海新城一墅 江岸大理山阳光华跃梨景苑水间佳苑花溪 2017年泰安新城累计备案128套 备案金额3919万元 排名第一 该项目属于前期销售 2017年办公 公寓 其他备案金额 万元 TOP10 大理整体市场 办公金额排行 排名单位 亿 元 项目个数销售均价 2017年实力集团排名第一 今年以来 大理市场去库存现象明显 实力集团小院子产品销售供不应求 由于项目体验感较好 有天有地有院子的产品外地客户接受度较高 同时增加今年收购苍山假日公园项目全年销售金额排名第一 2017年1 12月企业商品房销售金额累计排名 10 14 5 93 5 195 10 4 214 114 074 05 3 813 65 0 002 004 006 008 0010 0012 00 实力集团 俊发地产 海东投资公司 泰悦集团 大理凤发地产 大理五洲国际商贸城 大理惠丰地产 大理展兴房地产 云南城投 云南红塔房地产 大理整体市场 企业排名 大理整体市场 板块划分 大理房地产项目划分主要分为海西 海东和下关板块 海西 无后续供地 主要以山地别墅为主 供应量逐年下降 下关 本地客户为主导 部分外地投资客 海东 海东区旅游项目以一线海景为主打 目前配套相对匮乏 主要为外地度假投资客 满江 本地客户外溢 外地投资客占比逐步增加 海西 古城 区 板块简述 旅游资源的集中区域主力产品 别墅 商墅针对客群 度假投资客户价格区间 15000 30000重点项目 大理小院子北区 板块简述 主城居住区 居住密度高主力产品 刚需针对客群 本地客户价格区间 8000 11000重点项目 惠丰瑞城 南区 板块简述 主城核心居住区 商业集中区域主力产品 高层改善 别墅针对客群 本地客户 度假投资客价格区间 9000 16000重点项目 滨海俊园 大理十畝 海东区 板块简述 观苍洱的最佳视野区域主力产品 别墅 洋房针对客群 度假投资客户价格区间 17000 23000重点项目 海东方 大理公馆 经开满江区 板块简述 主城外溢客户的接纳区域主力产品 刚需 公寓针对客群 本地客户 投资客户价格区间 8000 13000重点项目 洱海寰球时代 外滩名著 凤仪区 板块简述 专业市场集中区主力产品 刚需 商业 厂房针对客群 本地生意人价格区间 6000 7500重点项目 凤仪庄园 4 1 0 3 8 68 7 11 5 17 1 6 200 4035 5 下关南区 下关北区 经开区 古城片区 海西其他片区 海东片区 满江片区 凤仪片区 2015年 2016年 2017年 大理整体市场 板块市场 大理主要成交板块集中在在下关和海西及满江片区 满江片区2017年成交量上涨68 成交量超过海西和下关 大理小院子 项目概况 项目位置 214国道 大理古城 5公里 项目位于214国道七里桥线 紧邻感通寺 处于古城与下关中间位置 2012年亮相入市 总占地1500亩 容积率0 58 其中大一期约671亩 建筑面积7 5万 大一期占地671亩 分为八期开发 一期 联排别墅 40年产权 已售罄 2012年均价8500元 二期 独栋别墅 小院子 精装合院 70年产权 售罄 三期 联排别墅 40年产权 建筑面积为130 147 162 毛坯 2013年均价11000元 后续暂不规划联排 四期 三层洋房 小院子产品 独院 合院 40年产权 精装修 已售罄 五期 邻里中心六期 小院子产品 平院 独院 合院 大院 70年产权 剩余8套大院在售七期 运动场八期 460套小院子 精装合院 产品 40年产权 已售罄 三期 八期一期 七期 五期 二期 六期 希尔顿酒店 四期 待开发地块 大一期地块分布 大理小院子 项目规划 项目大一期总占地671亩 共分为8期开发 规划有联排别墅 合院 独院 独栋及洋房产品 配套运动场及部分商业配套 希尔顿酒店 酒店在2015年12月开业 大理小院子 销售情况 项目大一期总占地671亩 大一期整体规划15万 联排及大院产品为清水销售 合院及平院产品按照精装销售 精装标准1500元 项目目前仅剩8套大
