（管理制度）苏州市物业管理条例

苏州市住宅区物业管理条例（2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准） 第一章总则第一条为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。 第三条业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。 第四条市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。 街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。 市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。 第五条物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。 第二章业主、业主（代表）大会和业主委员会第六条在物业管理活动中，业主享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备； （二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权； （三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权； （四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主代表大会），对物业管理的有关事项提出建议； （五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权； （六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同； （七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为； （八）法律、法规规定的其他权利。 在物业管理活动中，业主应当履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定； （四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付； （五）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （六）不得损害公共利益和他人合法权益； （七）法律、法规规定的其他义务。 第七条一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。 第八条物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。 业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。 业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。 第九条业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。 业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。 第十条物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会： （一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的； （二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。第十一条业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组。 物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处（镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。 筹备组的人数为五至九人的单数，其中街道办事处（镇人民政府）和建设单位代表各一名，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。 建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。 首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。 第十二条筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （二）确认业主身份； （三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见； （四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见； （五）做好召开会议的其他准备工作。 前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。 第十三条业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。 业主（代表）大会依法决定下列事项： （一）制定和修改大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。 第十四条业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。 业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 首次业主（代表）大会通过大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。 第十五条业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。 有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日内召集临时会议: （一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。 提议召开业主（代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。 业主委员会逾期不召集会议的，房产行政主管部门责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）召集。 第十六条业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责： （一）召集和主持业主（代表）大会； （二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定； （三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费； （四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务; （五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况； （六）审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告； （七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施； （八）接受业主、业主（代表）大会和有关部门的监督； （九）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。 业主委员会不得从事经营活动。 第十七条业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。 第十八条业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力； （四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。 第十九条业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。 业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。 业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。 业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。 业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。 第二十条有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止： （一）不再是本物业管理区域业主的； （二）丧失履行职责能力的； （三）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的； （四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的； （五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的； （六）提出书面辞呈的; （七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。 委员资格中止的，业主委员会应当提请业主（代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。 第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案： （一）业主委员会备案申请书； （二）业主委员会委员名单； （三）大会议事规则和管理规约; （四）首次业主（代表）大会会议记录； （五）其他应当提供的材料。 业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。 房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。 备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。 第二十二条业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。 业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处（镇