赛格数码广场项目融资方案

赛格数码广场项目融资方案 第一章、销售策略第一节、本项目销售方式一、本案的销售物业类型为：商务办公、商铺。二、项目销售工作开展步骤：1、 招商工作的进行，同时对关注客户心理价格摸底。2、 商业铺位的出租。3、 商务办公的出租工作。第二节、本案的销售方式一、本案操作方式：进行项目的招商工作，通过招商工作拉动项目融资。二、具体造作说明：1、 本案建议采用 统一经营，期权投资产权商场 两权分离本案采用所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式，由发展商整体委托电脑城品牌经营商进行统一经营，划分为小块商铺，对外招商，分租给多个商户；同时将本案商铺划分为小块，期权出售给商铺业主，商铺业主出于投资目的，将期权商铺通过发展商整体委托电脑城品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得10%左右的定期投资回报。并承诺5年后，由投资商回购。三、与客户的对应关系：原则：先满足投资经营性客户的需求，其次满足纯投资性客户。建议四楼的办公场所销售在商业招商启动结束后再启动。第三节、项目投资者定位 个人投资n 大型企业事业单位、政府机构、学院的职工；n 具备一定资金实力的个体商界人士、股民；机构投资n 中小型投资公司、企业、机构；n 销售IT产品的中小型商务公司（本案租客）（备注：客群不限制在运城范围内，可包含大量外来人士） 投资者描述：精明而理性，实际又赋含少许冲动的，时刻期待赚钱机遇的中产阶级和稳步发展中的中小公司企业第四节、营销总策略n 期权形式：我们将根据数码广场区位图为母本，划分固定柜位，做为销售期权座标位，使投资者期权清晰；n 期权划分：划分期权单位的策略，以按总价来控制商铺面积为原则，具体价格及划分方案结合市场制定。n 定价策略：结合公司资金流量及市场原则的要求,我们拟定本次销售标的为本项目（赛格数码广场）1F-4F,销售总建筑面积6000平方米。均价为5800元/M2n 态势分析：比竞争参考楼盘均价低伍仟捌佰元（5800.00/m2）左右。可以预见，市场反映会有一定的良好态势；n 客户回报：按公司所定原则，所有投资者的必要条件为投资后必须用所购房产和本案合作经营“赛格数码广场”。本案按客户所购房产合同总额之年回报率10%（税前）固定返还客户。n 风险保证：1、 数码市场的良好收益。2、 完善的第三方实业担保公司。3、 灵活的投资形式。4、 本公司将用租金定期（按半年期支付）支付此客户回报.回报合同予以公证；5、 公证处公证、律师见证。第五节 销售阶段1 试销阶段 （招商开始后一个月）这个阶段招商工作正在开始，为防止商铺定价过低，回收资金流失。不对市场进行公开销售，作为对市场接受层面做初步探寻，是具体谋略行动前，对天时、地利、人和的精密审视和判断，引导我们为下一步企划打好基础。2、 开盘销售阶段（开盘后的第一个月）商铺公开销售阶段的策略运用得当，会通过各类宣传途径让人们接触、了解本案，引起目标客户的注意。唤起目标客户群的兴趣，从而聚集人气，以此产生“羊群效应”，一呼百应，达到了我们公开发售第一步的目的。3、 强销阶段 （执行的第二个月开始）在整盘推广的过程之中，该阶段是属巩固“阵地”扩大“战果”时段。“阵地”指已取得的市场份额，及市场接受度，能否取得本案的成功，关键在于该阶段销量是否能冲破招商的“生命线”60%。第二章 传播推广策略第一节、招商推广一、传播亮点的提炼：本项目作为运城地区现在最专业的数码广场，同时享有地段优势，招商时优势比较明显，可以突出的亮点为：地理优势：位于城市中心，辐射城市五大区域，交通便利，有十字交通。IT专业卖场：卖场专为数码产品打造，设计上请专业人士按照IT产品卖场规划，更好的服务于产品销售；同时设置产品体验区等，使卖场更加具有趣味性，树立其权威的局势。管理团队：著名数码产品管理机构担纲做管理顾问，数十年运营经验，帮助商家更好更有效的销售。第二节、销售推广策略根据本项目的市场定位，本项目是运城房地产市场中的最具投资潜力的物业之一，所以受众人群相对较多，从而我们销售战略应从项目整体出发，以便更好的抓住客户的购买需求和购买动机。因此消费选择是本项目的要点，建议本项目应该选择最具“投资价值”、“投资零风险”的产品进行宣传推广，而市场“投资价值”的建立主要通过产品品质的保证、配套设施的合理齐全和口碑宣传和可信赖的权威行业评定。因此，本项目的销售战略应该是：“通过逐步建立项目的商业氛围，锁定客户不断的到达现场，在通过点对点的销售从而达到整体销售目标的完成”一、传播亮点的提炼：n 集团背景：赛格电脑城的品牌资源价值，n IT大卖场：这是项目整体区域环境和商业经营管理的绝对优势点，它也是带动投资者热情，吸引投资者关注的主调包装概念； n 即卖即赚：稳定的投资回报、成熟的商业经营环境和稳定的投资回报率，保证了投资者的根本利益，这是其它具有投资风险性的新概念商业地产不具备的绝对优势； n 稀缺价值：南风广场上的成熟商城、商铺资源缺乏，同时近期没有大型的主题式商业地产在此出现，所以“赛格数码广场”的推出必将受到近乎饥渴状态的投资者的大力追捧；（众多商业项目只租不售）n 物有所值：比竞争对手相对实惠的销售均价（8000元/m2）加上较高的租金收益，证明投资回报率高，商业价值高；n 量身定做：根据我们从市场中获得的意见、结合专家规划的区位图为母本，划分固定柜位，做为销售期权座标位的整体营销策略，使投资者期权清晰，商业租赁周期长，即得实惠多，投资毫无后顾之忧；n 情感攻势：与投资者建立紧密的情感关系，协助他们进行投资决策，展开有效的心理攻势；同时在形象传播中也潜在的铺垫出这一感官氛围；二、传播主题概念：“运城第一龙头商业”三、整合传播架构：情感注入“运城第一龙头商业”针对族群的诉求平面传播现场支持PRSP活动软性新闻报纸、周刊、DM户外广告、现场看板、电梯视频广告投资说明会、开盘活动、房交会展场软性文章、电视专题报导四、广告与传播策略1、预热及开盘期主推卖点： 专业卖场的现代气息 财富生活已经到来 招商成功，商户异常火暴 开发商的品牌形象 广告基调：大气的，现代感强烈的，科技文化底蕴深厚的广告形式：推出本项目形象，预热市场。2、强销期主推卖点： 优势的不可替代性（商业前景） 财富的生活，财富的品质 专业团队管理有方。广告基调：华丽的，渲染的、魅力的、独具一格的广告形式：营销中心现场气氛营造。软性新闻配合。宣传品派发，礼品派送。大型营销公关活动持续促销期主推卖点： 继续深入细化楼盘优势 沟通与互动 公共活动 商户经营良好的景象 销售及工程进度广告基调：理性的、诚信的广告形式：促销活动配合。4、尾盘期主推卖点： 物超所值 保留精品的办公房型推荐 销售火暴，少量经典商铺、写字楼推荐。广告基调：理性的、诚信的广告形式：促销活动配合。少量广告。五、推广方式及渠道推广总原则高调入市，集中优势，在短时间内通过大众传播和媒体炒作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。推广方式方式一：营销中心现场展示营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，营销中心的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处除具备硬件资料外（如模型、效果图、楼书等印刷资料外），高素质、专业的销售人员。有必要，在市中心开辟第二卖场，以达到广泛传播的目的，从而加快销售进度，更多更快地占领市场。方式二：理财俱乐部本项目的销售重在投资客户，建立一个中建理财俱乐部，致力于推荐优质商业物业，为广大客户提供高水准的服务。在社会上树立了专业房地产公司的公众形象，获得消费者的良好口碑，成立“中建会”购房俱乐部，开拓了房地产服务的在新领域，便于与 消费者更好地沟通，更好地为消费者服务。l 可以详细地了解如何更好的购买房地产产品。l 可以详细地了解作业主的权利和待遇。l 可以将您的意见和建议进行愉快地投诉和细致反映。l 诚恳顺畅地与开展有关房产业务和交流。l 即是提供项目最新推出楼盘的情况与资料。l 加强和促进发展商与社会各界的密切联系。方式三：特色营销活动A、开盘前期：以无敌的景观及综合的有时来吸引消费者，让先消费者得到“看得见“价值的存在，预期价格购买高品质物业，从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。B、开盘期：开盘一周内购房抽大奖。开盘当天举办开盘庆典活动，散发一定的资料、礼物（如印有项目字样设计精美的手提袋、T恤衫等），售楼处摆放酒水、自助餐、水果，聚集人气。媒体对本次庆典做深入报导，扩大影响。媒体造势、强势宣传火爆认购气氛。利用5.1劳动节春交会进行大幅度的营销宣传活动。 C、销售中后期项目的销售中后期最好在房交会间举办专家研讨会，主要有物业升值分析、商户经营状态等话题，宣传本项目的升值价值、物业管理等方面，适时配合各种媒体进行宣传报道，在消费者心中树立一个良好的形象来推动销售。D、主题活动（方案暂略）第七章 媒介计划策略第一节、媒体策略以大众传播媒体为主，广泛传播提高产品品牌的可信度。为了项目更广泛的、更快速的、更有效的、提升公司品牌及项目形象，达到宣传目的，本项目应采用多种媒体共同配合的策略，具体表现为以下的几种形式：权威媒体+大众媒体=品牌的提升+传播的效应，权威媒体提升了发展商的品牌和项目档次，大众媒体保证了项目传播路径和人群。大众媒体+专项媒体=广泛宣传+针对主力客户人群选择报纸、户外、电视等大众媒体等增强项目的广泛传播，同时使用杂志等直接针对目标客户人群。在项目的整个推广过程中，前期以树立项目形象为主、开盘后营销中期以宣传产品投资价值为主、后期以价格、优惠促销广告为主。例如：在某媒体主办长期的赛格专栏如：赛格财富眼等类型的栏目，本栏目可以提升公司的知名，提升项目形象，将带来品牌效应。大众媒体 报纸广告报纸媒体的选择，报纸种类繁多，各有各不同的阅读人群，会产生不同的效果。一般广告主偏爱发行量较大的报纸。受广告预算的制约，除某些重要结点外，一个楼盘的广告通常不会全部含盖本地区的各大报纸，而是通过广告费用与广告效果的比较来进一步选择。基于本项目的实际情况及当地报纸媒体情况等综合因素考虑，本项目应以报纸广告为辅助媒体，不易大量投放。 电视广告电视广告的优势在于具有声像效果，更适于塑造企业形象。正是基于这些因素，有高达55.56的业内人士表示：如果投放房地产电视广告，可能首选的形式是形象广告，同时有高达50的人士选择楼盘专题片，而选择销售广告的仅有5.56。另外，也有50的业内人士认为夜间22点之后是其可能投放电视广告的首选时段。对于房地产广告来说，电视广告较之平面、户外有其不足之处，但它在影响力与冲击力方面远胜过二者。在信息化的时代，电视广告是形象、快捷地传播产品信息的首选媒体，任何商家都不应忽视。同时也是发展商树立形象和长期发展战略的重要手段。运用电视媒体为楼盘促销造势，系列经营活动、开盘、售罄等一系列新闻炒作热点，加以全面宣传。利用电视媒体优势。本项目可以通过电视专题片形式住体。通过电视台，还可以联合主办各种丰富多彩的房地产促销活动