《经济法》-论房地产租赁市场法律制度的完善 (2)

装 订 处南开大学现代远程教育学院考试卷 2020年度春季学期期末(2019.9) 经济法主讲教师： 李建人一 、请同学们在下列（20）题目中任选一题，写成期末论文。1.论公司股东的投资收益权2.论公司股东的累积投票权3.论国有独资公司董事会的法律地位4.论企业破产管理人的法律地位5.论企业破产共益债务6.论企业破产清偿顺序7.论电视购物中的不正当竞争行为8.论企业合并的经营者集中审查制度9.论未成年人保护制度下的广告立法完善10.论政府预算信息公开诉讼制度11.论政府预算编制制度的立法完善12.论建筑业“营改增”的立法影响与对策13.论房地产租赁市场法律制度的完善14.论比特币的法律性质和立法监管15.论反倾销制度的立法完善二、论文写作要求论文题目应为授课教师指定题目，论文要层次清晰、论点清楚、论据准确；论文写作要理论联系实际，同学们应结合课堂讲授内容，广泛收集与论文有关资料，含有一定案例，参考一定文献资料。 三、论文写作格式要求：论文题目要求为宋体三号字，加粗居中；正文部分要求为宋体小四号字，标题加粗，行间距为1.5倍行距；论文字数要控制在20002500字；论文标题书写顺序依次为一、（一）、1. 。四、论文提交注意事项：1、论文一律以此文件为封面，写明学习中心、专业、姓名、学号等信息。论文保存为word文件，以“课程名+学号+姓名”命名。2、论文一律采用线上提交方式，在学院规定时间内上传到教学教务平台，逾期平台关闭，将不接受补交。3、不接受纸质论文。4、如有抄袭雷同现象，将按学院规定严肃处理。论房地产租赁市场法律制度的完善摘要本文解释了房地产法律制度的内涵及外延，研究了房地产业发展过程中法律制度的作用和发展进程。通过分析现有中国房地产法律制度的不足，有针对性地提出完善措施。关键词房地产业基础性产业法律制度一、房地产法律制度（一）房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的产业，它不但是经济发展的基础性产业，而且是国家财富的重要组成部分。房地产关系是指获取、开发、经营和管理房地产所构成的关系。房地产法律就是用来协调房地产关系的法律的总称，是规范房地产关系的一整套法律。它是中国法律体系中的重要组成部分，和千千万万群众的切身利益息息相关，因此受到人们的广泛关注和研究。（二）房地产法律的基本原则有如下四条：第一，促进房地产商品化。比如国有土地使用是有偿、有期的。第二，合理使用土地和保护耕地。第三，国家扶持发展居民住宅。依据城市房地产管理法第4条，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”第四，保护房地产权利人合法权益。一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。二、中国房地产业的法律制度（一）房地产法律制度的发展目标1994年，李昌麒学者就对房地产业的前景有了清醒认识。作为一个新兴的产业，中国的房地产业先是在东部沿海城市而后在内陆地区得到了迅猛发展。但要使得房地产业成为国民经济发展的引擎和支柱产业，就要求在今后很长的时期内，国家必须对房地产业扶持发展，进行宏观调控。其中，重点要从长远的角度出发，确定市场宏观目标，并制定相应的法律措施。针对房地产产业，他提出了5大宏观控制的目标。一是控制耕地占有面积；二是在城市规范的许可内，控制房地产开发；三是确定合适的地价与房价基准；四是控制贷款总量；五是保护生态环境的。在二十多年后，从相关法律的制定和应用来讲，围绕这些发展目标，中国房地产业有了长足的进步。对于控制耕地占有面积，中国在1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议全面修订了中华人民共和国土地管理法，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。在2004年通过了宪法修正案，并于同年8月对土地管理法作了第三次修订，确定了对土地征用的补偿原则。为了控制房地产开发在城市规范许可范围内，于1989年颁布了城市规划法在2007年10月28日通过了中华人民共和国城乡规划法，在一定程度上促进了房地产业的规范。至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。（二）房地产法律制度的现状当下，中国已形成了以基本法城市房地产管理法、土地法为骨干，以单行法规和相关法规为骨架，结合宪法、民法、行政法等构成的法律体系。除了2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的中华人民共和国城市房地产管理法（简称城市房地产管理法）外，还颁布了大量的法律法规、部门规章及规范性文字，对相关管理办法作出了具体规定，现行的有：土地管理法（1998年8月29日修订）、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号）、城市住宅小区竣工验收管理办法（建法1993年814号）、中华人民共和国中外合资经营企业法（2001年3月）、中华人民共和国外资企业法（2000年10月）、中华人民共和国公司法（2005年10月27日）、房地产开发商资质管理规定（2000年3月23日）、城市房屋拆迁管理条例（2001年11月1日）、中华人民共和国担保法（1995年6月30日）、城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日）、城镇住宅合作社管理暂行办法（1992年2月）、最高人民法院关于试用中华人民共和国担保法若干问题的解释（2000年9月29日）、国务院下发的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998年第23号文件）、国务院住房制度改革领导小组下发的关于加强住房公积金管理的意见（1996年7月3日）、国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（1994年7月）、国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合发布的城镇住宅合作化管理暂行法（1992年2月14日）等。三、现行房地产法律制度的不足（一）房地产法律规范缺失第一，没有处理好住宅建筑物与住宅区的关系，协调住宅区权属关系的法律缺失。作为住宅的城市房地产可以分为两种主要的类型住宅建筑物和住宅区。住宅建筑物的存在依附于住宅区，离开了住宅区，建筑物的功能就不复存在。因此，建筑物虽然是住宅区的主体，但住户的权利并不仅仅只局限于建筑物的使用，而应该涉及到住宅区的每个角落。在其他一些国家和地区，比如日本，作为住宅的城市房地产也分为建筑物和住宅区这两种。虽然称谓是不一样的，但是他们把这两种都作为住户的共同共有财产，纳入法律的统一协调范围。在中国现有的法律中，只有建筑物的概念，没有任何住宅区的概念，而物权法采用的概念缺乏确定性和规范力，无法代替住宅区，以至于住宅区的权属关系模糊不清。（二）第二，没有处理好房屋和土地的关系，协调土地权属关系的法律规范缺失。中国城市房地产的基本法律特征是，房地产的物权由房屋所有权和土地使用权两部分构成。在城市房地产管理法中明确表示，房屋的所有权和土地的使用权这两项权利相互依存，不能单独存在，只能归属于同一主体，只能被同时处分，这是已经确立的基本原则。但物权法只确认了住户的房屋所有权，而土地使用权没有被明确地认定。因此，住宅区的包括建筑物地基在内的土地使用权属关系模糊不清。（三）第三，没有处理好专有部分与共有部分的关系，协调共有部分权属关系的法律规范缺失。物权法虽然对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，但是对外墙、房顶等地方的范围和边界都没有作出明确的规则。至于建筑物之外的共有部分，也仅仅就大项作出了原则性的规定，没有作出完整的覆盖全面的概括性规定。而对于道路和绿地部分，可以划分为住户的专有部分，也可以作为市政设施，这一规定不仅缺乏合理性，而且容易引起纠纷。共有部分的权属关系处于范围不清、界限模糊的状态，使得一部分住宅区的共有部分出现没有物主的情况，往往成为易被蚕食和侵犯的地带。参考文献陈云英. 廉租房法律制度研究论我国廉租房法律制度的完善J. 特区经济, 2008(10):244-246.黄健雄. 试论我国房地产登记法律制度的完善J. 厦门大学学报:哲学社会科学版, 1997(1):48-53.