物业服务中心秩序维护工程部工作手册
XXXXXXXXX秩序维护部工作手册XXXX年XX月讨论稿目录一、秩序维护安管定义：3二、秩序维护安管对象：3三、秩序维护安管工作：3四、必须防范的威胁安全的因素：3五、秩序维护安管管理服务重点：3六、XXXXXX秩序维护安管员工基本规范要求4七、人事架构5八、现场概况5九、现场管理6十、具体工作6十一、人员管理7十二、车辆管理7十三、物品管理7十四、技防设备使用重点7十五、秩序维护安管各岗位职责及任职要求81秩序维护安管经理职责及任职要求82秩序维护安管主任及消防专管职责及任职要求93消防监控职责及任职要求104电梯操作员岗位职责及任职要求125车库收费员职责及任职要求126外派秩序维护安管驻场经理职责及任职要求137秩序维护安管领班职责及任职要求148巡逻岗秩序维护安管职责及任职要求159大堂岗位秩序维护安管职责及任职要求1610车库出入口岗职责及任职要求1711卸货区岗职责及任职要求1712地下车库管理岗职责及任职要求1813机动员岗位职责及任职要求1914*路出入口岗职责及任职要求2015大堂道闸岗职责及任职要求21十六、出门单使用注释21十七、秩序维护安管部工作制度221对讲机使用规定：222交接班制度：223钥匙管理制度：23十八、火灾应急疏散方案231应急要点：232义务消防队领导小组的组成及主要职责：243各部接到报警后动作：244消防安全疏散指引265疏散路线说明266疏散时的注意事项与要领26十九、日常消防安全指引271发现火情，请在第一时间通过以下方式报警：272消火栓、灭火器及探测器273安全通道284安全标识285紧急电话28二十、秩序维护安管装备28二十一、各类秩序维护安管运转记录表格29二十二、管理督导291仪表及行为292工作态度303纪律30二十三、装备及其使用321装备配置322制服管理323秩序维护安管器械的使用及保管规定324秩序维护安管部电话使用规定34二十四、考勤制度351秩序维护安管部作息制度352秩序维护安管部请假制度35二十五、内保考核制度36二十六、外派秩序维护安管考核制度37二十七、重要部位管理规定391项目关于施工队文明施工、消防、治安管理办法392XXXXXX安全检查制度40二十八、XXXXXX防火安全管理办法41二十九、XXXXXX重点部位安全防火制度42三十、消防档案管理42三十一、秩序维护安管部夜间巡查与监督43三十二、项目内保管理制度44三十三、秩序维护安管部受理内外案程序及措施45三十四、巡逻规定46三十五、突发事件应急预案47一、 秩序维护安管定义： 防火、防盗、防意外事故、维护正常秩序二、 秩序维护安管对象： XXXXXX内及其外围、人、财物三、 秩序维护安管工作： 通过值勤、看守、巡逻和使用各类技防设备，维护商业街区正常营运秩序，防止或终止任何危及或影响业主和租户生命财产安全的外来因素，避免损失或将损失降至最低限度。发生突发事件后及时妥善处理，以便确保业主、租户和客户的生命财产安全和XXXXXX物业的安全。四、 必须防范的威胁安全的因素： 火种、火警、偷盗、匪警、伤亡事故、台风警报、电梯故障、煤气泄露、水管爆裂、断电事故、灾害性天气、各种噪音、交通事故、聚众赌博、危险物品（爆炸物、腐蚀品、毒品、放射品、枪支、弹药、鞭炮）、可疑对象、精神病患者、醉酒斗殴、不当施工。五、 秩序维护安管管理服务重点：1. 人员出入、物品出入管理和秩序的控制；2. 巡逻检查；3. 处理有关安全的事件和各种紧急情况；4. 车库车辆及设施管理；5. 重点机房的安全管理和控制；6. 二次装修安全防范和指导；7. 各安全防范系统的管理和运作；8. 消防安全的检查、指导和监控；9. 紧急疏散方案的制定及演习；10. 商业街区物业服务中心所交办的各项任务。六、 XXXXXX秩序维护安管员工基本规范要求1. 熟悉项目内各种秩序维护安管设施和系统的操作效能，例如对讲机、巡更仪、门禁系统、闭路监视系统、消防控制报警系统和公共消防设施，严谨地做好商业街区的秩序维护安管工作；2. 应熟悉本项目内各租户，与租户保持良好的关系；3. 上岗前必须保证良好的仪容仪表和服务形象，保持制服干净整洁，皮鞋锃亮；4. 热心解答客人问题和咨询，文明执勤，礼貌待人，微笑服务，常用礼貌用语；5. 必须牢记服务租户和顾客是秩序维护安管部员工应尽的责任，所有员工严禁向租户和顾客索取任何形式的赏赐，即使租户主动提出也应该礼貌地作出拒绝；6. 切实执行每日巡楼检查工作，巡楼时必须提高警惕，对四周事物须加倍留意，特别是楼梯、走廊、管弄竖井、重点部位及其他隐蔽地方，防止有人藏匿侍机犯案和发生意外事件的可能；7. 严禁酒后上班、上岗期间睡觉、非吸烟室吸烟、上班期间接待亲友等行为，不做与工作无关的事情；8. 秩序维护安管部员工应具备高度责任心和警觉性，严格履行工作职责，遵守规章制度；9. 尊重上级，服从指挥，具有严密的组织纪律性，遵守保密制度；10. 不做有损他人人身权利、有损XXXXXX及公司形象的事情，工作期间严禁有任何打斗事件；11. 诚实可靠，有正义感，对违法、违规现象敢于指正；12. 熟悉各岗位工作职责，善于学习，熟悉法律，精通业务；13. 永远不要对租户说“不”，在保守商业街区及本司机密的情况下做到有问必答。七、 人事架构XXXXXX秩序维护安管部管理框架图秩序维护部经理安管主管兼消防专管外派保安驻场经理监控员中央收费员外派保安领班外派保安员公司人员外派保安人员八、 现场概况请补充XXXX项目整体规划、电梯（客梯、货梯、消防梯）、消防逃生通道、停车场主次出入口、及缷货区、消控及监控室的区域、安防系统的介绍内容等九、 现场管理现场安全管理，将根据项目运营进度不断调整，主要分为前期整体施工收尾及后续整改阶段，租户大规模二次装修阶段，客户入驻与二次装修并存阶段，正常运营阶段，同时根据项目日常运作分为正常工作时间与非工作时间（不同阶段秩序维护安管岗位分布情况将做相应调整）。根据不同阶段及不同时间，结合技防设备功能，工作侧重点将分为：1. 前期施工阶段：主要开展设备设施功能验收及交接检查，成品设施物品保护，防火灾，防盗窃，加强施工人员出入及物品出入管理，配合返修调试等工作。2. 大规模二次装修：主要开展施工控制，纠正违规或对项目现场不利的举措，配合各类设备调试开通。3. 并存阶段：主要深化施工管理及控制，防火灾、盗窃及装修施工对正常营运秩序的侵扰，为客户提供安全舒适的办公环境。4. 正常运营：主要开展针对客户的各项日常服务工作，维护正常秩序营造内紧外松的工作气氛，重点应对各类突发事件发生和处置，确保商业街区整体安全。十、 具体工作1. 项目正常办公运营时间为8：00至18：30，周一至周五，其余时间、周六、周日、与国定节假日均为非办公时间。（需要甲方确定）2. 正常办公时间通行路线为：（需要甲方确定）2.1 租户及访客由出入口。2.2 外来及施工人员出入口。2.3 卸货车辆至卸货区停靠（具体地点）。2.4 持XXXX月租车证车辆至地库对应车位停放。（需要确定具体的地点）十一、 人员管理（需要甲方确认）1. 非项目工作人员（非专业快递，送货，养护，维修等）一律由货运通道通行。由秩序维护安管核实情况登记后进出。针对推销及与项目无关人员的识别管理主要是通过对此类人员询问相关情况得以实现。十二、 车辆管理1. 收费设施开通前，经物业核准后发放临时停车证件。秩序维护安管在车辆出入时人工核对并登记车辆出入时间，无证车辆禁止进入。巡检秩序维护安管将核对车辆停放情况并检查库内安全状况。2. 设施开通后，将对许可车辆发放感应卡，由设备进行出入控制，外来车辆可通过提示进行有偿停车。巡检秩序维护安管将核对车辆停放情况并检查库内安全状况。十三、 物品管理1. 送入：货物送入需填写卸货区及电梯使用申请，并经批准后由服务电梯送入。2. 携离：需按物品出门要求填写单据，交由秩序维护安管核实后离开。十四、 技防设备使用重点1. 1号消防梯（货梯）配备专人开运并监督货运情况，2号消防梯（施工人员梯）则自动运行模式，通过设置为监控中心及电梯监控屏实施监管。2. 监控监视各点位及客用电梯，注意可疑人员及动向。3. FCC消防报警系统24小时全天候运行，发生报警立即由专人现场确认跟进。4. 巡逻人员根据线路进行巡查、采点，及时发现隐患及可疑情况。5. 通过电梯通讯系统对困人电梯内乘客进行安抚并及时将维修信息通报乘客，最大限度的减少乘客恐慌及不安。6. 非正常办公时段（周一至周四的18：30至次日8：00，周六、周日及国定节假日）7. 通行路线： 8. 卸货区开放：全天24小时。9. 工作要点：9.1 各门禁系统设防，进入相应区域须读卡通行。9.2 大堂东侧副门及卸货区将关闭。9.3 秩序维护安管人员将进行清场，无获准滞留情况施工人员等将被劝离项目，但按操作惯例一般不针对客户。9.4 外来人员（非专业快递，送货，养护，维修等）无事先预约批准禁止进入项目。9.5 监控加强监视，发现可疑情况或报警情况立即由巡逻人员到场处理并确认原因。9.6 巡检按即定巡更系统规定路线进行，对各通道及租户门进行检查，如有异常立即上报处理。同时对非办公时间施工区域的循环检查，确保装修区域受控。十五、 秩序维护安管各岗位职责及任职要求1 秩序维护安管经理职责及任职要求直接上级：物业总经理直接下级：秩序维护安管主任兼消防专管职责1.1 负责商业街区整体日常工作，包括员工当班编排、岗位编排、更换编排。1.2 负责落实商业街区整体的管理目标A、消防 B、秩序维护安管 C、对外协调，对于缺陷和漏洞及时报告并提出书面处理意见。1.3 负责制定商业街区整体的秩序维护安管、消防工作、并监督以上情况的具体落实按时将当月工作汇总交到管理中心办公室。1.4 每月抽查商业街区管理工作的落实情况并做记录，以备管理中心抽查。每月列入汇总记录，交管理中心办公室。对于本部门员工的违纪、违规行为提出书面处理意见。1.5 监理协调各高级管理员的工作进程，抽查各项工作的开展情况（如：物料的交接，交接班制度，交办的工作落实），发现问题及时书面报告。1.6 配合工程主管做好入伙检查。1.7 将管理员巡检之公共、中央设备及今后各单元设备故障情况反馈给工程部，协调并督促工程员工尽快完成。1.8 负责各班员工使用之物料 、工具、设备的定期检查，发现损、毁，报废，查明原因，书面报告并提
