房地产公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度万科房地产开发有限公司管理制度 目 录 一 万科房地产开发有限公司组织结构一 万科房地产开发有限公司组织结构 1 垂直化管理组织结构图 2 项目前期部组织结构与责权 3 设计管理部组织结构与责权 4 商务部组织结构与责权 5 工程管理部组织结构与责权 6 销售部组织结构与责权 7 办公室部组织结构与责权 二 二 万科房地产开发有限公司职位说明书万科房地产开发有限公司职位说明书 1 高高层层管理管理类类 1 总经理职位说明书 2 副总经理 分管经营 职位说明书 3 副总经理 分管营销 职位说明书 4 总工程师职位说明书 2 项项目前期部目前期部 1 项目前期部经理职位说明书 2 投资发展主管职位说明书 3 项目开发主管职位说明书 4 项目规划主管职位说明书 3 设计设计管理部管理部 1 设计管理部经理职位说明书 2 结构设计师职位说明书 3 图纸审核员职位说明书 4 资料管理员职位说明书 4 商商务务部部 1 商务部经理职位说明书 2 造价工程师职位说明书 3 合同主管职位说明书 5 工程管理部工程管理部 1 工程管理部经理职位说明书 2 土建工程师职位说明书 3 水电工程师职位说明书 4 市政工程师职位说明书 6 销销售部售部 销售部经理职位说明书 2 7 办办公室公室 1 办公室主任职位说明书 2 人力资源主管职位说明书 3 行政主管职位说明书 4 档案主管职位说明书 三 三 万科房地产开发有限公司投资与开发管理万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1 项目投资与开发管理制度设计 1 企业项目投资管理制度 2 企业经营计划管理制度 2 项目投资与开发管理操作工具 1 项目阶段投资回收分析表 2 企业年度总体经营计划书 3 投资项目竞争分析调研表 4 项目开发成本费用估算 3 项目投资与开发管理管理工作流程 1 企业经营决策管理流程 2 年度经营计划编制流程 4 项目投资与开发管理方案设计 1 年度经营计划方案 2 项目投资分析方案 3 项目拆迁安置方案 四 万科房地产开发有限公司设计管理四 万科房地产开发有限公司设计管理 1 设计管理制度设计 1 工程设计管理制度 2 设计图纸自审制度 2 设计管理操作工具 1 工程项目设计任务单 2 设计任务修改审批表 3 设计任务修改审批表 4 设计跟踪检查记录单 5 设计输出文件审查表 3 设计管理工作流程 1 图纸设计管理工作流程 2 设计变更管理工作流程 4 设计管理方案设计 1 工程设计合同书编制方案 2 工程计任务书编制方案 五 万科房地产开发有限公司造价管理五 万科房地产开发有限公司造价管理 3 1 造价管理制度设计 1 工程预结算管理细则 2 工程计量计价管理办法 2 造价管理操作工具 1 工程预算作业进度表 2 单项工程计量一览表 3 分项工程计价内控表 4 单项工程概 预算表 3 造价管理工作流程 1 工程预算编制流程 2 工程竣工结算流程 4 造价管理方案设计 1 工程水电预结算办法 2 竣工结算社会审价方案 3 项目付款审核审批办法 六 万科房地产开发有限公司工程施工管理六 万科房地产开发有限公司工程施工管理 1 工程施工管理制度设计 1 项目经理部管理制度 2 项目招投标管理制度 3 工程承包商管理制度 4 工程监理管理制度 5 技术交底管理制度 6 临时水电使用规定 7 工程签证管理制度 2 工程施工管理操作工具 1 项目工程施工进度表 2 建设工程招标申请书 3 建设招标报价清单表 4 施工招标合同评审表 5 施工招标合同会签表 6 施工组织设计报审表 7 工程施工方案审批表 8 工程施工进度计划表 9 进度调整计划审批表 10 建设工程开工申请单 11 技术交底三签记录表 12 施工工程量签证单 13 周工程量统计表 14 工程管理日记表 4 3 工程施工管理工作流程 1 工程施工过程管理流程 2 工程进度控制管理流程 4 工程施工管理方案设计 1 施工组织总设计方案 2 安全生产协议书模板 3 给排水技术指导方案 4 施工技术管理方案 5 土方回填施工方案 6 工程成品保护方案 七 万科房地产开发有限公司绩效管理七 万科房地产开发有限公司绩效管理 1 房地产企业绩效管理制度设计 1 绩效考核管理制度 2 员工奖惩管理制度 2 房地产企业绩效考核表 1 总工程师绩效考核表 2 前期部经理考核表 1 关于投资 3 前期部经理考核表 2 关于经营 4 项目经理绩效考核量表 5 水暖工程师绩效考核表 6 工程项目预算员考核表 3 房地产企业绩效管理流程 1 目标设定工作流程 2 绩效管理工作流程 4 房地产企业绩效管理方案设计 1 项目经理绩效考核办法 2 工程技术人员考核办法 八 万科房地产开发有限公司财务管理八 万科房地产开发有限公司财务管理 1 财务管理制度设计 1 企业存货管理制度 2 货币资金管理办法 3 内部财务管理制度 2 财务管理操作工具 1 营业利润测算表 2 年度财务费用台账 3 票据及存款日报表 4 财务审计报告表 5 审计查账记录表 6 现金流量分析表 5 7 融资项目登记表 8 项目融资申报表 3 财务管理工作流程 1 资金管理工作流程 2 财务审计管理流程 4 财务管理方案设计 1 财务会计报告管理方案 2 财务成本核算控制方案 九 万科房地产开发有限公司行政人事管理九 万科房地产开发有限公司行政人事管理 1 行政人事管理制度设计 1 办公用品管理制度 2 会议管理制度 3 文书管理制度 4 印章管理制度 5 出差管理制度 6 档案管理制度 7 车辆管理制度 2 行政人事管理操作工具 1 办公费用明细表 2 办公用品请购单 3 办公用品领用表 4 办公设备登记表 5 固定资产登记表 6 图书借阅登记表 7 印章使用申请单 8 车辆使用申请表 9 安全状况检查表 10 会议申请表 3 行政人事管理工作流程 1 行政经费控制流程 2 企业会议管理流程 4 行政人事管理方案设计 1 办公费用控制办法 2 车辆使用管理办法 6 一 万科房地产开发有限公司组织结构一 万科房地产开发有限公司组织结构 1 垂直化管理组织结构图 2 项目前期部组织结构与责权 3 设计管理部组织结构与责权 4 商务部组织结构与责权 5 工程管理部组织结构与责权 6 销售部组织结构与责权 7 办公室部组织结构与责权 1 万科房地产开发有限公司组织结构图万科房地产开发有限公司组织结构图 7 2 项目前期部组织结构与责权项目前期部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 经理级 1 人 主管级 3 人 1 负责企业投资项目的搜寻与调查研究 并对拟投资的项 目进行经济分析和论证 2 负责制订房地产投资计划 并参与工程项目投资策划 项目可行性研究工作 3 对所拓展的房地产项目 建筑工程项目进行全面测算和 评估 拟订可行的项目开发计划 4 组织开展项目前期的谈判 项目用地投标 土地款项拨 付计划拟订及报批等工作 5 组织开展项目立项所有手续的报批 规划设计等工作 6 组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁 协调等工作 7 负责开展企业项目联系单位的公关工作 8 配合商务部编制项目开工前相关合同 含规划 设计合 同 委托市场调查合同 委托可行性分析合同及委托审计合 同 环境评价合同 红线合同 勘察合同 职责 9 负责项目用地投标 立项报批 规划设计等文件资料的 管理工作 1 对投资项目的建议权及对投资计划 投资方案的审核权 2 房地产行业资讯调查经费的合理使用权 3 对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权 4 要求相关部门配合的权力 权力 5 对本部门员工聘用 提请奖惩 解聘的建议权 相关 说明 项目前期部经理 投资发展主管项目开发主管项目规划主管 投资发展专员 划专员 各专项工作专员专业工程师 8 3 设计管理部组织结构与责权设计管理部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 经理级 1 人 根据实际 而定 1 参与项目的投资分析 建筑策划等项目开发的前期规划 工作 2 对设计单位的设计方案进行确认 组织本部门和相关部 门进行讨论 论证 审核和验收 3 配合商务部做好概算 预算及工程成本控制工作 4 配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格 品牌等的选 用和确定工作 5 参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作 参与 图纸会审工作 6 负责对工地的服务 跟踪工作 负责对设计方案变更事 宜的协调 审核与确认 7 负责与设计院 设计单位做好交流 协调 配合工作 职责 8 负责对施工图纸等设计资料 档案的统一管理 1 工程设计单位的初步选择权 2 对外部设计方案的审核权 修改建议权 3 对设计变更 工程洽商的参与审批权 4 建设工程质量的参与验收权 权力 5 对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力 相关 说明 设计管理部经理 图纸审核员资料管理员结构设计师 9 4 商务部组织结构与责权商务部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际 而定 1 负责与工程相关的所有合同编制工作 2 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算 预算 预算分 配 材料设备预算等 3 根据工程进度和合同完成工程款的结算 支付以及工程决算工作 4 审核或复核工程量 设计变更 现场签证等导致工程投资变化的 技术文件 5 配合工程施工过程中出现的变更 签证及时进行费用核算 从技 术经济角度进行比较 6 严格履行工程合同 严格控制合同内工程投资 严格履行工程款 支付的签字程序 7 负责工程建设的动态投资统计工作 及时提供与投资有关的数据 和资料 按合同编制 项目月度付款计划 8 配合项目前期部完成工程招标工作 编写招标文件中的有关造价 条款和标底的编制说明 9 完成材料设备招标工作 调查 测算材料及设备的暂定价格 编 制采购合同 10 负责投资造价的政策 技术文件的收集和发放工作 1 工程合同的编制权 政府文件明确规定需要招标必须采用标准合 同的除外 2 工程预 结算文件的编制权 审核权及工程量的审核权 3 招标文件 标底 工程合同的审核权 建议权 招标 开标工作 的参与权 3 规划设计 施工图设计的建议权 4 工程进度付款的审核权 权力 5 对本部门人员的人事异动建议权 考核评价权和奖惩建议权 相关说 明 商务部经理 造价工程师 土建预算员安装预算员合同管理员询价员 合同主管 10 5 工程管理部组织结构与责权工程管理部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 经理级 1 人 主管级 3 人 根据实际 而定 1 负责工程建设项目的施工技术管理 开工准备 对外技 术协调等工作 2 配合商务部起草工程相关合同 3 办理供水 供电 消防手续 2 审查施工组织设计 监督进度计划的实施情况 控制施 工进度 完成工期目标 3 熟悉施工设计图纸 参与施工设计图纸会审和技术交底 工作 4 负责管理施工队伍 并协调好对内 对外的关系 5 根据企业项目建设的实际情况 编制并实施完成工程进 度计划 6 参与及工程施工招投标工作 7 加强工程质量控制 负责工程施工管理到竣工验收的全 过程 8 组织开展分项 单项 位 以及隐蔽工程的完工验收工 作 9 负责工程变更初审 工程量的确认签证 隐蔽工程的验 收以及工程决算的初审工作 10 会同监理进行现场签证 审核施工单位编制的报表 11 协助签订工程施工合同 编制材料供应计划 协助商务 部编制付款计划 12 负责工程技术文件资料的收集 保管和归档管理工作 13 做好材料 设备 人员的管理工作 职责 14 配合销售部做好客户咨询工作 工程管理部经理 土建工程师水电工程师市政工程师 技术资料管理员各专业技术员 11 1 对工程招投标底洽商谈判的参与权 2 项目设计方案 施工计划的建议权 3 对项目工程的组织 管理 监控权 4 对工程现场签证的审核权 5 对现场工程建设技术的指导权 6 对现场工程建