常熟辛庄住宅项目前期报告

常熟辛庄住宅项目前期报告 2013年9月18日 市场环境分析 区位 常熟市地处长江三角洲沿江开发带 东倚上海 南接苏州 西邻无锡 北临长江与南通隔江相 望 行政关系 苏州市下辖 五市七区 张家港市 常熟市 太 仓市 昆山市 吴江市 吴中区 相城区 平江 区 沧浪区 金阊区 以及苏州工业园区和苏州 高新区虎丘区 面积8488平方公里 全市面积积 全市总面积1164平方公里 占苏州全市面积 13 71 辖24个镇及虞山林场 常 熟 城市背景 地理区位 公路 204国直达上海 苏常线 苏州 常熟 接通沪宁高速 公路 上海 南京 苏嘉杭高速 常熟 苏州 嘉兴 杭 沿江高速 上海 常熟 江阴 公路 苏通长江大桥 常熟 南 通 通港路连接市区和常熟港 铁铁路 含规规划 距苏州火车站约39公里 通沪铁路 镇南铁路 水路 长江航道 常熟港 位居全国十大内河港第六 是全 国重要的钢材集散地 占全国的18 航空 距上海虹桥国际机场约80公里 70分钟车程 距上海 浦東国际机场约140公里 周边还有苏州 无锡 常州 等多个支线机场可供利用 城市背景 交通条件 200720082009201020112012 GDP 亿元 971 831150 031230 71453 611710 451885 增长率 18 0 14 0 12 0 13 6 12 2 10 2 200720082009201020112012 人均GDP 81521918468295197844113506132100 增长率 6 25 12 67 9 68 17 95 16 00 16 38 GDP走势势 03 08年保持平均13 3 的速度平稳发 展 人均GDP走势势 12年高速增长 增长16 38 07 12年保持10 左右的速度平稳发 展 城市背景 经济总量及趋势 2012年第一产业增加值37 02亿元 增长4 8 第二产业增加值996 95亿元 增长8 3 第三产业增加值836 22亿 元 增长12 9 三次产业比例由上年 的1 97 54 84 43 19调整为 1 98 53 31 44 71 常熟市在第十一届全国县域经济基 本竞争力排名中位居 区域经济强县统 筹发展组团 并列第一名 荣获 福布 斯 杂志 2012年中国大陆最佳县级城 市 第二名 城市背景 城市三产结构 三产产比重依旧以第二产业为产业为 主 但是第三产业产业 比重逐年递递增 产业产业 人口逐 年递递增 随着城市产业发产业发 展外来产业产业 人群将大量涌入 人口分布 人口数量 万人 虞山镇57 24 虞山尚湖旅游度假区3 6 常熟服装城2 68 梅李镇9 8 海虞镇11 26 碧溪镇12 26 古里镇11 72 沙家浜5 58 支塘镇7 91 董浜镇5 55 辛庄镇镇9 56 尚湖镇11 17 虞山林场0 86 常熟东南开发区1 18 经济 技术开发区0 65 据常熟省2010年第六次全国人口普查主要数据公报显 示 常熟市常住人口为1510103人 由2000年第五次人口 普查的93 21上升为100 86 与2000年人口普查相比 十年间全市人口共增加 247738人 增长19 62 年平均增长1 81 非农业人口占全县54 城市化率比较高 城市化水 平的不断提高 人口对于商 业的需求将增加 区域外来 人口的不断增加 更多非农 人口的导入势必将对商业需 求提出更高的要求 城市背景 人口结构和环境 城市化率稳稳步增长长 外来人口量不段增加 商业业需求增加 常熟市社会消费品零售总额以每年15 左右上涨 商业发展进入快速期 200720082009201020112012 消费品零售总额 亿元 210 44 263 68 304 59 360 19426 26499 54 2012全年完成全社会固定资产投资635 48亿元 比上年增长18 7 按三次产业分 第一产业完成投 资2 95亿元 比上年增长51 3 第二产业完成投资 332 11亿元 增长19 3 其中工业投资332 02亿元 增长19 4 第三产业完成投资300 42亿元 增长 17 7 三次产业投资比例为0 46 52 26 47 28 按 登记注册类型分 内资项目完成投资486 54亿元 比 上年增长14 2 其中个私经济投资193 88亿元 增 长8 0 外资项目完成投资148 94亿元 增长 36 3 200720082009201020112012 全社会固定资产投 资 291 19317 8360 89440 65535 37635 48 增长率12 30 9 10 13 60 22 10 21 50 18 7 城乡消费繁荣发展 2012年 全市实现社会消费品零售总额499 54亿元 比上年增长17 2 其中限额以上单位零售额266 80亿元 比上年增长17 6 占全市社会消费品零售总额的53 4 按销售地区分 城镇实现零售额412 12 亿元 乡村实现零售额87 42亿元 分别比上年增长17 9 和13 9 荣膺全国 首批重点示范特色商圈 全国首批诚信市场称号 常熟市社会消费费品零售总额总额 以每年15 左右上涨涨 商业发业发 展进进入快速期 社会 零售总额总额 与居民总储总储 蓄的比值值达0 48 消费费潜力较较大 并正在逐步释释放 城市背景 社会消费品总额 居民消费 年份 房地产 开发投 资 增幅 住宅投资 亿元 增幅 商品房施工 面积 万方 增幅 住宅施工 面积 万 方 增幅 商品房竣工 面积 万方 增幅 住宅竣工 面积 万 方 增幅 200978 064 40 45 127 80 753 586 457 3713 10 258 2135 90 155 1369 40 201096 0423 60 9135 10 810 887 60 516 2412 90 251 07 2 80 146 9 5 30 201193 02 3 10 668 40 826 041 90 536 353 90 188 39 25 95 31 35 10 201286 41 7 10 57 52 12 80 705 33 14 60 462 87 13 70 160 57 14 80 102 92 8 房地产市场总体情况 全年完成房地产开发投资86 41亿元 比上年下降7 1 其中住宅投资 57 52亿元 下降12 8 全年商品房施工面积705 33万平方米 比上年下 降14 6 其中住宅施工面积462 87万平方米 下降13 7 新开工面积 116 48万平方米 下降55 5 其中住宅新开工面积81 79万平方米 下降 54 0 竣工面积160 57万平方米 下降14 8 其中住宅竣工面积 102 92万平方米 增长8 0 年份 房地产 开发投 资 增幅 住宅投资 亿元 增幅 商品房施 工面积 增幅 住宅施工 面积 增幅 商品房竣 工面积 增幅 住宅竣 工面积 增幅 商品房 销售面 积 万平 方 增幅 住宅销 售面积 增幅 商品房 销售额 亿元 增幅 住宅销 售额 增幅 200978 064 40 45 127 80 753 586 457 3713 10 258 2135 90 155 13 69 40 272 64150 215 64160 166 26 170 126 56 200 201096 0423 60 9135 10 810 887 60 516 2412 90 251 07 2 80 146 9 5 30 209 8323 155 96 27 70 156 33 6 110 05 13 201193 02 3 10 668 40 826 041 90 536 353 90 188 39 25 95 31 35 10 150 66 28 20 102 86 34 132 96 15 88 51 19 60 201286 41 7 10 57 52 12 80 705 33 14 60 462 87 13 70 160 5714 80 102 928 155 793 40 121 3718 139 75 5 10 108 52 22 60 房地产市场总体情况 全年商品房销售面积达155 79万平方米 比上年增长 3 4 其中住宅销售面积121 37万平方米 增长18 0 商品房销售额139 75亿元 增长5 1 其中住宅销售额 108 52亿元 增长22 6 二手房成交面积达116 37万平 方米 比上年增长10 2 其中住宅成交面积50 55万平方 米 增长39 9 二手房成交总额43 62亿元 增长41 0 其中住宅成交额31 17亿元 增长63 4 1 中心城区 性质 国家级历史文化名城 山水生态城市与文化旅游城市 长三角先进制造业基地和商 贸中心 规模 2015年中心城区总人口110万人 其中城市人口98万人 2030年中心城区总人口 172万人 其中城市人口158万人 职能 主城区 国家历史文化名域 现代化商贸城市 文化休闲旅游城市 重要的旅游 目的地 发挥全市政治 经纪 文化中心的作用 成为充满活力 宜居的现代化城市 港区 依托港口与现有产业基础 建设临港工业新城 依托梅李组团 发展房地产业 建设现代化宜居新城 2 镇建设指引 支塘镇 长三角重要的制造业基地 市域东部服务中心 与董浜镇协调发展 董浜镇 市域东部交通重镇 以新型工业为特色的现代化综合型城镇 与支塘镇协调发 展 海虞镇 长三角新材料产业基地 市域西北部服务中心 尚湖镇 市域西部门户 现代化都市型农业产地化基地 重要的生态保育区 辛庄镇 市域南部门户 具有先进制造业 商贸物流功能和水乡特色 的现代化宜居城镇 沙家浜镇 具有浓郁江南水乡风情的旅游城镇 省级历史文化名镇 镇域服务中心 城市背景 城市空间规划 辛庄镇规划镇区范围由中心镇区和张桥社区组成 中心镇区规划总面积20 87平方公里 张桥社区规划用 地面积1 85平方公里 中心镇区由原辛庄镇区 杨园镇 区和洞港泾工业区三者 向心 发展 隆力奇工业区注 重产业升级 生产与研发 工业旅游相结合 张桥社区 以现状整治建设为主 形成 一镇一社区 的格局 2007年 辛庄镇被列为苏州市政府纳入苏州城区规 划圈 并被确定为一类小城镇 目标建设成为苏州城区 的北组团 在 常熟城市总体规划 2010 2030 中 已明确定位我们辛庄是常熟南部的一个独立片区 近年来 辛庄镇主动接轨苏州 融入苏州城区经济圈 加快小城镇 建设 以新阳大道为中心轴 南北延伸 东 西拓展 全面拉开了现代化小城镇发展框架 一个全新 的现代化城镇已初具雏形 科学规划 合理 定位 以新阳大道为为中心轴轴 东东倚227省道 西靠苏苏虞张张 北至锡锡太路 规规划服务务 业业核心商圈 确定行政区 居住区 商 贸区 文化休闲区各个功能板块 重 点地区 核心地段实现了控制性规划 全覆盖 加快建设 提升 形象 一是拓展道路框架 实施城镇西进战 略 建成6公里长集镇主干道和8条集 镇支道 7座市政桥梁 实施227复线 和新阳大道东延工程 形成 七纵三横 道路框架 镇区人均拥有道路面积50 平方米 二是加快项项目建设设 新建成9 大标志性工程和20多万平方米商住房 产 镇区人均住宅建筑面积超过39平 方米 农村人均住宅面积达53平方 米 三是完善基础设础设施 集镇新建道 路与绿化 路灯 水电 通信 排水 排污全面配套 同步 建设 实行雨污 分流 镇区建成7 3公里绿化景观带 绿化覆盖率达38 人均公共绿地超 过6平方米 主要街道及新镇区 三线入 地率 达100 健全功能 丰富 内涵 组建城管中队 消防中队 环保监察 中队 成立农村公路养护办 绿化 办 拆迁办 强化管理 提高 成效 一是加强制度管理 二是狠抓执法整 治 三是深化各类创建 辛庄镇整体规划 发展目标 促进公共交通优先发展 构建以城际铁路为骨架 城市轨道及 快速交通为骨干 常规公交干线为主体的城乡一体化的公共交通 网络 通过枢纽布局优化市域公共交通配置 引导城乡集约化集 聚发展 项目2015年