2015年呼和浩特_东方维也纳第二阶段推广执行策略61页

力合传播 2015 11 25 东方维也纳 第二阶段推广执行策略 沟通前的市场分析 项目 销售均价 元 产品形式面积区间 五证工期装修标准 政策备注 金宇新天 地 8000 9000元 平层40 68 齐全现房精装修 首付分期 半年付 清 现阶段正在排号中 5000抵20000元 金隅环球 中心 平层6800 复式8800 复式 平层 56 115 复式 平层 齐全期房精装修 首付分期 电商 交房一万抵三万 现阶段与电商机构合作 新浪 中交上东 国际 6800元 平层47 56 齐全期房毛坯首付分期 拥有40 70年双重产权 与途家酒店合作 经过第二轮的提报沟通后 我司与贵方营销部针对下阶段推广策略及营销思路二部分达成统一意见 东方维也纳 清盘 公寓先行 市场发声 客户来询 住宅捡漏 启幕 暗中造势 整装待发 蜕变 化蝶 东方维也纳第二阶段推广思路 力合观点 东方维也纳化蝶之旅分为二步进行操作 清盘 启幕 清盘先行 启幕补位 首期先以清盘公寓发声 捕捉市场潜在目标客户群 从而完成公寓剩余货量的去化同时也为年底赢得回款任务 住宅一旁捕捉到大量客户基数的同时 捡漏即可 同时继续深化老带新及全民经纪人政策和加强置业顾问CALL客 启幕三期暗中推广造势 为下阶段的营销铺路 回 款 造势 推 广 策 略 清盘启幕 过度 公寓 住宅 公寓先行 住宅捡漏 对内 对外 58分销 二手房市 场联动及其他分销 机构 案场公寓营销策略 住宅营销策略 案场包装 引导 微信 微博 网络 回款 推售 地缘性包装 配合媒体 新年大礼包 年底答谢会 线下活动 渠道 线上 主题 公寓先行对外发声 住宅捡漏 线下 活动 清盘 12月份 1月份2月份3月份4月份8月份 三期亮相出街 剩余住宅 公寓补位 启幕 推广 媒体 户外 悬臂 98 5电台 出租车电台 派单 陌 拜 案场地缘性包装 分销机构 58同城等等 户外 悬臂 98 5电台 出租车电台 派单 案场地缘性 包装更换画面 分销机构 58同城等等 暂定以上媒体 具体执行媒体根据上阶段实时数据反馈做出调整 年底 答谢会 春联礼包赠送 春联 中国 节 DM单 户型图 圣诞节 假面舞会 微信 网络炒作 吴用的生活 配合 媒体 微信 地产门户网络 微信红包 微信砍价 清盘 地缘性包装对外 媒体对内 策略 围挡 大牌 楼体发光字 悬臂 98 5电台 出租车顶灯 派单 58分销及其他分销机构 配合媒体 第一阶段 公寓营销策略 微信 网络 地缘性包装 新 销 售 中 心 楼 体 发 光 字 围挡 西墙大牌 销 售 中 心 门 前 大 牌 旧销售中心LED屏 对外 媒体 东方维也纳logo 低至4080元 首付可分期 1 6万起 如意区公寓现房 50 80 五证齐全 盖章 0471 3302222 户外悬臂 关于户外悬臂位置的选取 我司认为应与进出如意区主干道路 如 海尔路 乌兰察布街 大学路 鄂尔多斯大街等 城中繁华商业区道路 校区集中 地 竞品项目出入口 中山路 新华大街 锡林路 呼伦贝尔路 兴安南路等 及城西棚户区集中区和城北住宅集中区少量覆盖 出租车顶灯 如意区东方维也纳 50 80m2五证现房 低至4080元平米 首付分期1 6万起 学区房宜投资安居 维也纳 3302222 默认 低至4080元平米 98 5广播电台 A 我想年前买个公寓 先做个投资 以后老了跟老伴搬进去有个小窝 多好 B 唉 我听说有个东方维也纳 五证全还是现房 就在如意区东岸国际向东500米那 二中 分校 民族小学 中学都在那了 学区房好出租宜投资 社区配备主题音乐园林 环境好宜 安居 现在4080元 m2起 首付还能分期 大约1 6万就能在好地段如意区拥有一套公寓现 房 电话3302222赶快咨询哇 再晚就没啦 派单 派单目的 挖掘市场潜在客户群体 增加意向客户量 促进成交 冲刺年度销售任务 同时对对项目进行深入宣传 对下阶段项目的营销铺垫 派单地点 依据本案下阶段公寓先行的推广策略 本案在15年12月份到16年2月份对外主推高性价比公寓产品 又因本 案公寓产品涵盖投资 学区 自住等特性 故 在派单方面我司建议派单分为二步进行 第一步先以项目周 边地缘性客户为区域派发 如 前不塔气 后不塔汽 什兰岱等棚户区及如意区沿街商户等 第二步以客 户地图为主如赛罕区 新城区 玉泉区社区 商业集中区 学校集中区 沿街商户等地进行推广 具体地点 详见派单地点 重点投放区域 前 不塔气 后不塔 气 什兰岱等项目 周边棚户区 派单时间 派单周期 2015年12月份 2016年1月份 具体派单时间依据项目营销节点和天气状态调整进行 上午 9 00 12 00 下午 13 30 17 00 拓展渠道 社区 商业区 插车 沿街商户扫荡 人员安排 10人 天 星期一 星期五 15人 天 星期六 星期日 以上人数为预算人数 实际人数以每天早上签到人数为准 派单形式 每天安排二名置业顾问监督单人员负责查看派单痕迹及上报实际派单数据 派单团队安排一名督导负责派单人员按要求地点拍发及指路 时刻汇报派单数据 沿街扫荡 直接派发至商户 商店客户所有人手中 包括路边停靠车辆派发 社区派发 针对某些高档小区采用门口派发 插车 某些中低端社区确保发送至每家 包括敲门发送 塞入门 缝 区域日期时间数量派单方式备注 前不塔气 后不塔气 什兰岱等项目周边棚户区2015 12 19 00 17 00预计每人发放500张 扫街 插车 置业顾问督报 腾飞路 如意路 刺勒川大街 一纬路至七纬路 前门达 路沿街 范围内小街道 车辆 底商 社区 2015 12 29 00 17 00预计每人发放500张 扫街 插车 走商场 置业顾问督报 南鄂尔多斯大街 东至与丰州路交汇处 西至与兴安南路 交汇处 北大学东路 东至与丰州路交汇处 西至与兴 安南路交汇处 东兴安南路 北至与大学东路交汇处 南至与鄂尔多斯大街交汇处 西丰州路 北至与大学东 路交汇处 南至与鄂尔多斯大街交汇处 范围内小街 道 社区 底商 社区 集贸市场 2015 12 39 00 17 00预计每人发放500张 扫街 插车 走社区 置业顾问督报 南大学东路 东至与丰州路交汇处 西至与兴安南路交汇 处 北新华大街 东至与丰州路交汇处 西至与兴安南 路交汇处 东兴安南路 北至与新华大街交汇处 南至 与大学东路交汇处 西丰州路 北至与新华大街交汇处 南至与大学路交汇处 范围内小街道 社区 底商 社区 集贸市场 2015 12 49 00 17 00预计每人发放500张 扫街 插车 走社区 置业顾问督报 北至车站西街 南至新华大街 东至通道北路 西至果园 西路 范围内小街道 社区 底商 社区 集贸市场 2015 12 59 00 17 00预计每人发放500张 扫街 插车 走社区 置业顾问督报 至海拉尔大街 南至车站西街 东至哲里木路 西至通道 北路 范围内小街道 社区 底商 集贸市场 胜利路 包括火车站 长途汽车北站等 2015 12 69 00 17 00预计每人发放500张 扫街 插车 走社区 置业顾问督报 北至新华西街 南至县府街 东至通道南街 西至 巴彦淖尔北路 范围内小街道 社区 底商 集贸 市场 包括牛街 太平街 阿吉拉沁南路等 2015 12 79 00 17 00预计每人发放500张 扫街 插车 走社区 置业顾问督报 对外 渠道 58同城分销 本案与58同城分销机构经过几轮的谈 判现已达成分销协议 58同城信息置顶 58同城CALL客 仟佰佳平台现已全部开始 推送东方维也纳项目信息 本轮推广事宜开始之前 我部需和58同城 分销接洽进行公寓信息的置换 一手和二手房市场的联动 我司建议下阶段与呼和浩特市二手房 门店进行合作事宜 与二手房门店内推送 本案清盘信息 公寓 住宅 建议接洽 呼和浩特市二手房门店负责人进行谈判 全民经纪人 老带新政策我司建议继续持续进行 销售中心负责人下达任务 每人必须 拓展一定额度的下线 其他分销机构我司会继续依次进行的接洽 对内 案场策略 公寓 剩余货值统计 北向 阴面 套 南向 阳面 套 东方维也纳公寓剩余货值 阴面公寓占剩余货值的 总计 套 公寓 朝北向公寓去化方案 针对现阶段 尾盘公寓现状 此部分产品市场过程中承受能力较差 在推售过程初期没有拉开优劣单位 的差价 价差太接近 导致客户集中选择素质好的单位 积压大部分较差户型 销售控制 用剩余好的素质单位拉开差 隐性降价 首付分期 二年分四期 每半年付一次 促销 特价房 甩货 住宅 公寓捆绑销售 客户购买项目住宅后 可 获得一定额度的公寓抵用券 可冲抵房款 销售控制 用剩余好的素质单位拉开差价 现阶段南北向公寓差价约300 400元 我 司建议南北向公寓差价部分在原有基础上拉大400元 也就是说南向公寓价格较 比北向公寓每平米高700 800元 但案场对外销售时南北向公寓价格基础保持一致 首付分期 由于本案公寓 年公寓的产权问题 又因现阶段尾盘货值中 公寓存货量较大 所 建议通过首付分期付款的方式 横向扩大目标群基数 也可加快银行按揭资金到账时间 为 项目短时间积累一定额度的回款金额 首付分期操作方式 公寓首付款 可分为四期 每半年付一次 二年付清 客户付清公寓首付款 的四分之一即可签订合同并办理按揭程序 A客户购买本案公寓产品 单价为4381元 面积为50 10 首付款金额 4381 50 10 4381 50 10 70 69488 1元 首付款金额分二年四期付清 每半年付一次 每半年需付首付款的 四分之一 17372 025元 例 公寓首付分期案例 住宅 公寓捆绑销售 本案住宅和公寓的捆绑销售 我们称之为理财套餐 住宅 公寓购房基金 具体操作方 式为即日起购买本案住宅物业均可获得一定额度的公寓购房基金 可冲抵放款 本套餐 即可拥有优越的的居住物业 也可获得一套升值潜力巨大的公寓物业 道具准备 荧光板 每周案场推出2套一口价特价公寓房源 客户先到先得 特价房 甩卖 首付分期 单价首付分期 单价 舵手 住宅 公寓捆绑销售 促销住宅 公寓捆绑销售 促销 船锚 如果说公寓是一艘航行在大海中的帆船 那么它的帆布是什么 团购 本案公寓推出3人小团 5人大团的团购优惠策略 小团不低于3人 包含3人 如客 户组团购买享受每平米优惠70元的优惠 付款同享按揭和一次性 减免1年物业费 大团 不低于5人 包含5人 如客户组团购买享受每平米优惠100的优惠 付款同享按揭和一 次性 减免2年物业费 北向公寓送装修 此策略重在去化北向公寓 建议北向公寓价格基础提高至南向公寓价格 北向公寓溢价部分 可操作至室内装修 嫁接装修公司形成团购价 通过销售的控制 南北向公寓价格差在700 800元每平米 如客户购买北向 公寓每平米溢价约700 800元 此部分费用可嫁接装修公司 让购买南向公寓客 户得到买房装修的优惠活动 置业顾问角色的转换 银行揽储 室外温度降低等等原因 致使房地产销售进入营销淡季 我司建议 案场置业顾问分为 俩组 轮流进行坐销 组二 四 六进行坐销 组一 三 七进行电销 购买有效电话资源 坐拥如意稀缺地段 最具升值潜力的地段 有目共睹 教育配套完善 幼儿园 小学 初中 高中 大学 一流教育资源 社区商业氛围正在发酵中 蒙辉超市 浩翔酒店 商业氛围浓厚 五证齐全 实景现房 无忧现房 交通路网发达 四通八达 飞机场 火车站 地铁近在咫尺 70年住宅式产权公寓 首家音乐主题社区 享受住宅式的种种浪漫 黄金地段 白菜价 绝无仅有 错过就等于失去一次机会 绝无仅有 引导 置业顾问 配体媒体 微信互动红包 建议微信互动红包继续延续 时下低头一族年龄区间集中在20 35岁之间 符合本案公寓目 标客户群 建议在本案公寓推售期间 微信互动红包继续发送 微信互动红包执行策略 活动周期 2015年12月1日 12月31日 互动红包活动方式 1 微信平台后台维护人员需对互动红包信息通过链接 的形式释放并在编写信息中释放红包发放具体时间 项目信息等内容 2 客户可凭证链接转发