房地产开发企业少列收入虚增成本偷逃企业所得税案深入研究

房地产开发企业少列收入虚增成本偷逃企业所得税案深入研究 1 第一部分 一 案例编写人winwind二 编写目的通过本案 使稽查人员掌握对房地产企业少计收入 多列成本 偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法 特别是分析性复核方法在查前 查中的运用 三 关键词企业所得税少计收入虚假发票虚增成本多列期间费用 2 3 偷税手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 1 隐瞒委托代销收入 2 隐瞒按揭首付款 3 隐瞒违章建筑租金 4 偷税手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 4 虚列建安成本 5 虚列材料成本 6 虚列拆迁成本 5 偷税手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 7 混淆成本对象 6 偷税手段 少计收入 多列成本 成本计算方法 期间费用 8 利息费用 9 业务招待费 5种检查方法 7 8 第一部分 四 基本概念 一 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比 在每亩土地价格一定的条件下 建筑容积率同楼面地价成反比 9 第一部分 二 楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价 是指按特定地块的规划容积率 每平方米建筑面积所分摊到的土地成本 也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值 它的计算公式是 楼面地价 土地总价 建筑总面积 或 楼面地价 每平方米土地单价 容积率 楼面地价为单位工程成本的重要组成部分 本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目 10 第一部分 三 甲方供材在建筑工程合同条款中 房地产公司被称作甲方 建筑公司称作乙方 习惯上 对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式 称作甲方供材 11 第二部分 案件来源 一 12 一 案件来源 专项检查 13 二 纳税人基本情况 工商注册 税务登记情况 一 企业经营情况 二 一 工商注册 税务登记情况 金海岸房地产开发有限公司 以下简称金海岸公司 成立于2003年10月 工商登记类型 内资有限责任公司 企业所得税主管税务机关 国税部门 该企业成立三年以来 共取得销售收入和预售收入35685 13万元 缴纳企业所得税47 48万元 营业税金及附加2337 38万元 该地区预售阶段适用预计计税毛利率15 14 15 二 企业经营情况 该公司2003年以186 48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85 8亩 开发了两个项目 都市花园一期 都市花园二期 规划建筑面积20万平方米 其中都市花园一期建筑面积10万平方米 于2006年竣工 都市花园二期建筑面积10万平方米 尚未竣工 2004年实现预售收入9863 90万元 2005年实现预售收入10821 23万元 2006年实现一期现房销售收入12000万元 二期预售收入3000万元 二 企业经营情况 16 取得拍卖地块85 8亩开发了两个项目 17 三 案件查处情况 案头分析准备 一 稽查实施 二 查补税款计算 三 一 案头分析准备 检查人员在入户前 首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表 利润表 对报表进行了认真全面的分析 然后微服私访 深入到项目售楼部进行调查 对楼盘销售情况有了一个全面的了解 发现该企业成本明显偏高 毛利率明显偏低 销售收入同售楼部了解情况不一致 18 一 案头分析准备 19 纳税申报情况 一 案头分析准备 20 财务费用分析 2 1 申报表比率分析 完工项目 21 收入32685 13万元 2 财务费用分析 该企业2004 2005年利息支出在财务费用中列支1164 68万元 检查人员分析 如此大数额的利息支出 很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息 而该企业销售收入为零 证明2006年以前所有楼盘均未完工 根据总局税收政策规定 从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用 在房地产完工之前发生的 应计入有关房地产的开发成本 因此 该企业存在税前多列财务费用的嫌疑 需要在检查中进一步核实取证 22 3 业务招待费分析 该企业2004 2005年列支业务招待费255万元 根据国税发 2006 31号文件第八条规定 预售阶段不允许扣除广告费用 业务宣传费 业务招待费 该问题也需要在查账阶段 取证核实 23 二 稽查实施 调账遇阻2007年7月18日 xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查 企业接到检查通知后 于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供 并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料 检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录 24 二 稽查实施 被迫交出账簿Xx市局稽查局业务会讨论认为 该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿 而其它房间未受损失的可能性不大 经报市局批准 决定参照同地段楼盘销售价格 对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款 在税务部门强大的压力下 2007年7月23日 该企业被迫交出账簿 xx市局稽查局随即启动稽查程序 对其纳税情况进行了全面检查 25 二 稽查实施 26 成本核查 2 1 收入检查 27 侧面突破查出少计收入 1 巧妙分析发现隐瞒首付款项 2 现场核查违章建筑收租金 3 1 侧面突破查出少计收入 28 营业费用偏高 针对该企业采取委托销售方式的特点 检查人员全面调阅了该企业 营业费用 佣金支出 账簿 巧妙分析发现隐瞒首付款项 该企业有按揭贷款入账 却未有首付款项收入记录 根据我国按揭贷款有关法律规定 这是非常不正常的 检查人员分析认为 可能存在两种情况 一是可能存在 假按揭 二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况 29 30 巧妙分析发现隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证 发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件 金额合计570万元 而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款 从而采取的变通措施 伪造了收据 实际并未收款 尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实 为了让企业心服口服 检查人员先后联系了 户购房户 并作了询问笔录 证实了购房户早在2004年就已经将首付款项交付给金海岸公司 从而对该项少记收入问题取得了确凿证据 现场核查违章建筑收租金 为了解楼盘建设情况 检查人员来到了项目所在地进行现场核查 意外的发现 有一座商务楼居然比施工图多出了一层 经了解 2006年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所 但是账面并未体现该部分租金收入 在铁证面前 金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租 收取租金400万元未申报纳税的违法事实 31 2 成本核查 32 1 综合评估确定检查突破点 33 2 地税机关协查建安发票 发票存在疑点 一是同一时间 同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上 二是发票上代开机关的印章字体 大小 清晰程度存在微小差别 三是机打发票票面信息的字体 排版格式等存在微小差别 有的票面看似人为调整过打印格式 经过协查 共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装 代开 发票并非该局开具 属假票 涉及金额1450 05万元 34 3 CTAIS 发票流向查询 查出假材料发票 为扩大检查成果 检查组对该公司大额支出的成本费用项目涉及的发票进行全面检查 对发现疑点的货物销售发票 借助CTAIS系统查询发票流向 再对发票流向有问题的发票进行外调取证 针对CTAIS系统 发票流向查询 可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能 检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记造册的方式 分别录入CTAIS系统进行查询 经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本1961 28万元 35 是否假票金额均要调减销售成本 36 4 拆迁办协查查出假拆迁协议 该企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万元 检查人员核查拆迁补偿协议时 发现有多份拆迁协议签字 笔迹似乎一致 带着这些疑问 检查人员来到了拆迁管理办公室 查实了该企业伪造拆迁协议25份 经过分摊计算 都市花园一期涉及虚列开发成本701 11万元 37 5 不配比结转成本热力站成本全入一期 房地产企业的成本核算方法非常复杂 既然该企业在成本归集方面做了不少手脚 会不会在计算方法上也作文章呢 带着这些疑问 检查人员不辞辛苦 对该企业的成本结算进行了重新核实 发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工 其成本全部记入都市花园一期项目 38 39 5 不配比结转成本热力站成本全入一期 根据国税发 2006 31号文件对于计税成本的规定 其发生的1000万元配套设施成本 应当按照配比原则分摊 该企业都市花园一期 都市花园二期建筑面积均为10万平方米 一期应分摊开发成本500万元 企业多列开发成本500万元 鉴于一期开发产品均已售出 该企业多列销售成本500万元 3 期间费用审查 40 未完工开发产品多列利息支出 1 多列业务招待费 2 1 未完工开发产品多列利息支出 根据案头分析阶段发现的疑点 经过调查取证 证实该企业2004年初取得了两年期开发项目贷款9000万元 2004年和2005年共多列支 财务费用 利息出 1164 68万元 41 42 1 未完工开发产品多列利息支出 根据 企业所得税税前扣除办法 国税发 2000 84号文 第三十五条规定 从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用 在房地产完工之前发生的 应计入有关房地产的开发成本该企业2004年 2005年所有楼盘均未完工 因此其利息支出不应当记入 财务费用 在税前直接列支 而应当列入开发成本 都市花园一期两年共应摊入利息资本化支出582 34万元 2 多列业务招待费 根据案头分析阶段发现的疑点 检查人员对预售阶段列支业务招待费的问题 进行了调查取证 证实该企业在预售阶段列支广告费 业务招待费共计255万元 应调增应纳税所得额255万元 43 三 查补税款计算 由于该企业在收入 成本 费用三个所得税要素中均存在问题 检查人员采取了重新计算应纳税所得额比对的方法 计算查补税款 通过计算 金海岸公司共应补缴企业所得税2246 36万元 其中2004年涉及企业所得税款264 61万元 2005年涉及企业所得税款275 55万元 2006年涉及企业所得税款1706 21万元 检查结果已经通报地税机关 计算税款的时候已经考虑扣除了营业税金及附加 44 45 四 定性处理及依据 46 查补税款及税罚款 1 发票罚款 2 阻挠检查行为罚款 3 涉税案件移送 4 1 查补税款及税罚款 根据 中华人民共和国税收征收管理法 第六十三条之规定 决定对该单位少列收入 虚列成本等违法行为涉及少缴企业所得税款1777 87万元定性为偷税 并处偷税数额50 的罚款计888 94万元 对该单位在税前多扣除财务费用 业务招待费行为造成的少缴企业所得税款468 50万元不定性为偷税 以上共应补缴所得税款2246 36万元 罚款827 26万元 合计3135 30万元 47 48 1 查补税款及税罚款 根据 中华人民共和国税收征收管理法 第三十二条规定 决定对该企业少缴税款从税款滞纳之日起 按日加征万分之五的滞纳金 2 发票罚款 根据 中华人民共和国发票管理办法 第三十六条 中华人民共和国发票管理办法实施细则 第四十八条之规定 决定对该单位取得假发票的行为 责令限期改正 并处 万元罚款 49 3 阻挠检查行为罚款 根据 中华人民共和国税收征收管理法 第七十条之规定 对该企业伪称烧账抗拒检查的行为 处 万元罚款 50 4 涉税案件移送 经计算 金海岸公司偷税数额三年来均超过1万元 且偷税比例达到应缴税金10 以上比例 根据 中华人民共和国刑法 第二百零一条 最高人民检察院 公安部 关于经济犯罪案件追诉标准的规定 第四十九条之规定及 行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定 第三条之规定 XX市国税局稽查局已经将该案移送公安机关查处 51 第三部分 52 有关法律 法规和适用性分析 一 一 有关法律 法规和适用性分析 一事不二罚 是指对行为人的同一个违法行为 不得以同一事实和同一依据 给予两次以上的罚款处罚 本案中 金海岸公司 虚列成本偷税 和 取得假发票 是两种不同性质的违法行为 触犯了不同的法律法规 并非