济宁学院家属区物业服务管理

www.fccool.com 房产库济宁学院家属区物业服务管理方案一、家属区基本情况我院现有集中居住的家属区三处，海关路生活区、北校区生活区和刘庄18#楼。其中，海关路生活区15栋宿舍楼，394户，建筑面积34587平方米，集中供暖站1处，配电室1处，老干部活动楼1栋；刘庄18#楼，住户40户，3040平方米，锅炉房1处；北校家属区，住户172户，14327平方米，集中供暖站1处。三处生活区均为八、九十年代所建的宿舍楼，至今都已十多二十年的时间，其间住户大多为我校教职工，部分为退离休教师遗属或子女，另有部分是学校迁出、转出老师出售给外来人员的房屋。二、物业化管理的可行性分析近年来，随着政府及其相关部门建章立制、健全法规政策体系，狠抓规范运作，先后出台了山东省物业管理条例（2009、5、1执行）、济宁住宅小区物业管理服务等级标准等规章和规范性文件，使物业管理工作有章可循。同时，我校从济宁迁到曲阜办学，原生活区的水、电、暖、绿化卫生管理，以前由学院总务处负责维修，治安保卫、户籍管理由家属委员会负责，计划生育由学校计生办负责，现如今各项维修、管理都不能及时到位，服务水平无法提升，已无法满足广大教职工生活服务的需要，生活区实行物业化管理也势在必行。为更好地服务好广大老师，改善老师们的居住环境和生活质量，生活区实行物业化管理是必经之路。三、生活小区物业管理方案（济宁市三级服务标准0.15元-0.35元/2）住宅小区物业管理是新生事物，是市场经济发展过程中的产物。随着经济的发展和人民群众生活水平的提高，住宅小区物业管理工作的重要性越发显得重要。为推动我校住宅小区物业管理的健康发展，特制订具体管理方案如下： 1、生活小区物业管理的总体要求：小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率20%以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。2、成立物业监管部门生活小区实行物业化管理，给学校减轻了负担，为教职工提供了更好的服务，但学校不能完全放手，必须指导教职工成立业主管理委员会，并协助业主委员会对物业公司的维修、服务进行监督和管理，发现问题，及时督促整改。3、小区内房屋的管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告业主委员会和有关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。4、小区公共设施的管理维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。实行24小时报修值班制度。急修报修一小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。消防设施设备完好，保持消防器材能随时有效使用；消防通道畅通。设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。楼道灯等公共照明设备完好率85%以上，按规定时间定时开关。设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。5、治安及公共秩序管理门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。按照规定路线和时间巡逻, 对小区重点部位至少每3小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、花、草、树木等。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。6、卫生保洁管理小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。按楼栋口收集垃圾，每天1次。垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施每周清洁2次，无异味。对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。7、绿化养护管理布局合理，符合规划要求。植物生长无枯枝、死树，无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种。草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病害引起枯枝死亡现象。绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。8、物业公司的管理要求建立物业管理制度，制定管理方案并组织实施。按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。服务人员佩戴标志、语言规范、文明服务。管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。运用计算机进行简单的日常办公管理。建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。公示服务联系电话，每周5天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率80%以上。提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。开展回访工作，对薄弱环节进行改进。建立健全财务管理制度，每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金。www.fccool.com 房产库