苏州商业项目组织架构暨营运考察分析

苏州商业项目组织架构暨营运考察分析1、商管公司架构（邻瑞广场）：三大业务部门（招商、市场、营运），三大辅助配合部门（综合管理、财务、法务）。 招商部：5个人，1个总监、4个经理+1个助理。 市场部：5个人，1个经理、1个策划主管、1个活动主管、1个媒体主管、1个助理。负责营销企划年度规划，总体费用的把控，提出合理化思路，监督活动落地和方案相符，效果。兼管仓库管理、预算管理，应付账目管理。 营运部：1个营运总监，下面分管TC（租户协调）、楼面、工程、物业四个小部门。1个TC经理+2个TC助理，1个工程部经理+1个维修主管+1个设备主管+18个各类维修工，2个楼面主管+4个楼面助理（做一休一），1个保安主管+1个保洁主管。 综合管理部：3个人，1个行政、1个人事、1个助理。 财务部：4个人，1个财务经理、3个财务助理。内控部门，负责公司所有账务、报表及商户所有费用的催缴，催缴单全部EMS寄送，催缴率必须控制在95%以上，每周催缴会议，由总经理直接和财务经理开。 法务部：1个人，负责核心档案管理（合同、协议、函件、各类申请单），其余商户档案（营业执照、营业员身份证复印件、罚单、照片等）由营运部保管，合同影印一份给财务和招商，草拟一份合同梗概给营运部，营运部不知晓租金；负责所有合同、函件在法律层面的操作手法，必须通晓公司法、合同法等，不一定要律师，刚毕业的大学生效果，基础扎实的更容易配合。参加所有例会。 总经理例会制度：周一上午9:30-12:00，市场部例会；下午1:00，财务部例会； 下午3:00，营运部会议；周二上午9:00-12:00，招商部例会；周三下午2:00，部门例会（各部门主管级以上参加，商议需各部门配合协调事宜）；周四巡场（时间视具体情况而定）；周五市场和营运协调会（针对周末活动执行的相关问题）。2、空调：进入4月之后，连续三天时间超过25，开始开空调，早上营业时间提早20分钟开，营业结束前半小时关。3、物业管理费：餐饮55元/，非餐饮45元/，少部分例外（按实用面积）；物业管理费和租金一并写进合同，经营税比地产税少4个点。4、总经理热线：管理人员执法过度投诉渠道。5、每个层级人员都必须用经营者的思维来考量租户出现的所有问题，以管理者思维一定会出问题。每一条规定和要求都应当是对商场更好经营有积极意义，每个层级的人员都应当明白每条规定的内在含义并能够向商户进行合理解释。例子：发传单，按规定本不可以发，但租户有这个诉求，需要去考量是否是合理的诉求，合理的，可以通过网站、微信、微博、广播免费帮其传播，其次在规定的时间和地点，以良好的形象，仪容仪表发给顾客。6、营业员培训：有针对性的开展，分业态，小范围，重点放在销售礼仪及销售技巧。7、垃圾分类：湿垃圾、干垃圾、建筑垃圾。每个商户免费提供两个大的绿色塑料桶，贴标签，每天轮流交换。8、地砖磨损：所有进入商场的货物运输，采用商场准备的胶轮推车，不然后期维护成本会很高，20元押金，使用完毕归还。相关损坏标准在装修协议背面有体现。9、租金、保证金制度：付一压三，当月缴纳次月租金。装修保证金最低标准：5000元/200，大概的标准，办理施工证（红色：夜间、绿色：白天、蓝色：全天），根据租户施工计划、面积和装修期长短确定。10、商户装修开业流程：巡查三个部门，物业每两个小时一次，工程每天两次（有夜间增加一次），具体的工程细节质量标准由TC负责检查。申请开业流程，必须经过TC、租赁、营运（营业员是否培训、证照是否齐全）、财务（相关费用是否结算清楚）、法务、总经理签字确认。11、权力来自于公司制度和文化。12、最佳租户和最佳营业员评选：每半年一次，最佳租户10000元/名，最佳营业员5000元/名；最佳租户：所有消费者投票选出前三名（70%权重），所有管理者投票（30%权重），最佳营业员每个商户提名一个，综合评分。13、公司员工培训：经常看优秀的商业，每年公司有福利（日本、新加坡、香港，回来考察报告） 制度标准化的培训，例如保安操作流程等。SOP（标准作业流程），这是核心能力和价值。传、帮、带很重要，分级培训，能带出合格的下属，才能晋升。14、市场部操作方式（印象城、邻瑞广场）：甲方：经理、策划主管、活动主管、媒体主管，负责总体费用的把控，提出合理化思路，监督活动完美落地，确保效果。第三方供应商：负责全年所有活动的提案、内容和执行。费用两大块：企划、视觉管理（广告语提炼、LOGO等），4个人长期驻场，通常是一笔固定费用（苏州印象城全年70万） 营销年度预算是年收入的5-8%（内部营销、外部营销等），活动执行费用占比营销费用中35-40%，根据预算额进行招投标，发包给一家公司，同时在合同中约定30%的议价权。全年分为6个季，1-2月新年季、3-4月春季、5-6月店庆季、7-8月暑期季、9-10月感恩季、11-12圣诞季，执行时根据市场对细案进行调整。所有多种点位经营收入、活动收益，归入市场部管理，执行良好的话，第一年收入能占支出的60%，第二年逐步实现收支平衡；以印象城成熟之后为例，全年的多种点位经营及活动收益总计500多万，但全年营销费用支出只有300多万。