房地产投资分析解析

2 模块三 房地产项目投资与成本费用估算 【学习要点及目标】 了解房地产项目投资估算的主要依据。 掌握房地产项目投资的构成。 掌握房地产项目投资估算的步骤。 学会运用Excel对房地产项目投资进行估算。 掌握房地产开发成本费用的内容。 掌握房地产开发成本费用估算的方法。 3 模块三 房地产项目投资与成本费用估算 【核心概念】 房地产项目投资、房地产开发成本费用、房地产项目 投资估算、房地产开发成本费用估算。 【引导案例】 东北某房地产项目估算任务 参见教材P80 4 3.1 房地产项目投资估算 3.1.1 房地产项目投资的构成 1. 房地产项目投资的概念 2. 房地产项目总投资构成 (1) 开发建设投资 (2) 经营资金 5 3.1.2 房地产项目投资估算的依据与要求 1. 房地产项目投资估算主要依据 (1)专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算 方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件。 (2)专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准以 及政府部门发布的物价指数。 (3)拟建项目各单项工程的建设内容及工作量。 (4)与项目投资估算有关的其他政策、文件或规定。 房地产项目总投资构成如图3-1所示。 6 3.1.2 房地产项目投资估算的依据与要求 2. 房地产项目投资估算应达到以下要求 (1)估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、 所确定的各项工程内容相一致。 (2)估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理、 不重复计算、不提高或降低估算标准、不缺项、不少 算。 (3)估算选用指标与具体工程之间存在标准或条件 差异时，应进行必要的换算或调整。 (4)估算精度应能满足控制初步设计概算的要求。 7 3.1.3 房地产项目投资的估算步骤 房地产项目投资估算可以通过下列步骤来进行。 (1)分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备 及工器具购置费、安装工程费等； (2)在汇总各项工程费用的基础上，估算工程建设其 他费用和基本预备费用； (3)估算涨价预备费和建设期利息； (4)估算无形资产投资和开办费支出； (5)汇总各项估算，计算建设总投资额。 8 3.1.4 房地产项目投资的估算 (1) 土地费用估算 (2) 前期工程费用估算 (3) 基础设施建设费用估算 (4) 建筑安装工程费用估算 (5) 公共配套设施建设费用估算 (6) 开发间接费用估算 (7) 财务费用估算 (8) 管理费用估算 (9) 销售费用估算 (10)开发期税费估算 (11)其他费用估算 (12)不可预见费用估算 9 3.1.5 经营资金估算 当房地产项目在竣工后采取出租或自营方式经营 时，还要估算项目经营期间的运营费用，即经营 资金。房地产经营资金的估算和预测，是根据历 史或现在的信息，对成本支出和费用发生影响的 因素进行分析，进而对未来情况作出的定量描述 。 10 3.1.6 房地项目投资估算表 根据以上对房地产项目投资估算的内容进行汇总， 编制房地产项目投资估算表，见表3-1。 11 3.2 房地产项目的成本费用估算 房地产项目所需投入的各项费用主要包括：土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、 建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、 开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费 用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用 等。 12 3.2.1 土地费用 1. 土地征收拆迁费 2. 土地出让地价款 3. 土地转让费 4. 土地租用费 5. 土地投资作价 13 3.2.2 前期工程费 房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行 性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。 项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总 投资的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日 费率估算。项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估 算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可 行性研究费占项目总投资的1%3%，水文、地质勘探所需 的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设 计概算0.5%左右。“三通一平”等土地开发费用，主要包括 地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、 电、路的费用。 14 3.2.3 基础设施建设费 基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内 的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排 污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设 施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工 程量估算见表3-4基础设施建设费估算表。 15 3.2.4 建筑安装工程费 1. 单元估算法 2. 单位指标估算法 3. 工程量近似匡算法 4. 概算指标估算法 16 3.2.5 公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的 各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用， 主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、 停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。公共配套设 施建设费估算见表3-6公共配套设施建设费估算表。 17 3.2.6 开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算 单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主 要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公 费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费 用等。 当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或 不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所 发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。 18 3.2.7 管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和 管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用 。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费 、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育 经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询 费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税 、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开 发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、 坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管 理费用。管理费可按项目总投资的3%5%估算。 如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管 理费用应在各个项目间合理分摊。 19 3.2.8 财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的 各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构 手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费 用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期 投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用 ，一般占利息的10%左右。利息的计算见表3-7借 款还本付息计算表。 参见教材P89 20 3.2.9 销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品 过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各 项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费 、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消 耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费 及预售许可证申领费等。 21 3.2.10 开发期税费 房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税 金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括固定资产投资方向调节 税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设 市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费等。在一些大中型城市 ，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。各项 税费应根据当地有关法规标准估算，见表3-8开发期间税费估算表。 22 3.2.11 其他费用 其他费用主要包括：临时用地费、临时建设费、施工图预算 或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、 总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费 、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用一 般按当地有关部门规定的费率估算，见表3-9其他费用估算 表。 23 3.2.12 不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费是根据项 目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的 3%7%估算。 另外，当房地产项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目 经营期间的运营费用和修理费用。运营费用是指房地产项目开发完成后 ，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：管理费用、销售费 用等。修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期 间发生的物料消耗和维修费等。 同时，房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和 金额编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取 一年、半年、季度甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。编制资金 使用计划应考虑各种投资款项的付款特点，要考虑预收款、欠付款、预 付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响 。 24 3.3 案 例 分 析 根据本章引入案例的资料进行东北某房地产投 资项目投资和费用的估算。 25 3.3.1 房地产开发建设投资估算 1. 土地费用估算 2. 前期工程费用估算表 3. 基础设施建设费用估算 4. 建筑安装工程费用估算 5. 公共配套设施建设费用估算 6. 管理费用估算 7. 财务费用估算 8. 销售费用估算 9. 开发期税费估算 10. 其他费用估算 11. 不可预见费用估算 26 3.3.2 项目总投资估算表 项目总投资估算表如表3-21所示。 27 本 章 小 结 本章主要阐述了房地产项目投资的各项费用及其估算方法，为后续评价房地产 项目投资的可行性提供财务数据。 房地产项目投资是指在房地产开发活动中，为实现某种预定的开发、经营目标 而预先垫支的投入。 根据房地产项目经济评价方法规定，房地产项目总投资包括开发建设投资 和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入 的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、 销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指开发企 业用于日常经营的周转资金。经营资金一般包括人工费、公施设备运行费、维 修及保养费、绿地管理费、卫生清洁与保安费、保险费、房产税、广告宣传及 市场推广费、租赁代理费、可预见费等。 房地产项目投资估算主要依据有：专门机构发布的建设工程造价费用构成、估 算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件；专门机构发布 的工程建设其他费用计算办法和费用标准以及政府部门发布的物价指数；拟建 项目各单项工程的建设内容及工作量；与项目投资估算有关的其他政策、文件 或规定。 28 本 章 小 结 房地产项目投资估算步骤包括：分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具 购置费、安装工程费等；在汇总各项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预 备费用；估算涨价预备费和建设期利息；估算无形资产投资和开办费支出；汇总各项估算 ，计算建设总投资额。 房地产项目投资费用的估算，根据不同费用项目分别采用不同的方法。土地费用指为取得 房地产项目用地而发生的费用，由于房地产项目取得土地有多种方式，所发生的费用各不 相同，主要有下列几种：划拨或征收土地的土地征收拆迁费、出让土地的土地出让地价款 、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股的土地投资折价；前期 工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等 阶段的费用支出，其中项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的 一定百分比估算，“三通一平”等土地开发费用可根据实际工作量，参照有关计费标准估算 ；基础设施建设费，一般按实际工程量估算；建筑安装工程费，可以采用单元估算法、单 位