不动产经营租赁账务处理讲解
不动产经营租赁账务处理 账务处理 会计科目设置依据 国家现行的会计准则 财政部关于印发企业执行新税收条例有关会计处理规 定的通知（93财会字第83号） 财政部关于对增值税会计处理有关问题补充规定的通 知 （财会字199522号） 关于印发营业税改征增值税试点有关企业会计处理 规定的通知 （财会201213号） 账务处理 应交税费 应交增值税 未交增值税 待抵扣进项税 额 增值税留抵税 额 账务处理 应交增值税 进项税额 借方 贷方 已交税额 出口抵减内销应纳税额 减免税款 转出未交增值税 销项税额 出口退税 进项税额转出 转出多交增值税 账务处理 小规模纳税人： 应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目 不需要再设置上述专栏 账务处理 挑战： 作好增值税会计处理，准确核算、及时足额申报增值税 从管理角度，做好增值税的分析与筹划 账务处理 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有 关事项的公告（国家税务总局公告2016年第13号） 对增值税的填报提出了很多要求，增加了： 增值税纳税申报表附列资料（五） 增值税减免税申报明细表 本期抵扣进项税额结构明细表 其他 账务处理 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税 纳税申报有关事项的公告 （国家税务总局公告2016年第13号） 账务处理 2221应交税费 借方贷方一级明细科目二级明细科目 01应交增值税见下表 02未交增值税01一般计税 02简易计税 03增值税留抵税额 04待抵扣进项税额01未认证或已认证未申 报抵扣进项税额 02营改增待抵减的销项 税额 03新增不动产购进未满 12月进项税额 账务处理 设置“应交税费02未交增值税”二级明细科目及说明 下设两个二级明细科目（01一般计税；02简易计税）： Ø 01一般计税：是核算月末转入的未交或多交增值税、本期应 交的增值税 Ø 02简易计税：核算一般纳税人选择简易计税方法下的应交税 费及已交税费明细。因简易计税应交税费不能用其他的进项税 额抵减，故不能再上述应交税费应交增值税（销项税额） 中核算。本科目适用于一般纳税人同时选择简易计税时的应纳 增值税额 账务处理 设置“应交税费03增值税留抵税额” 二级明细科目及说明 根据财政部关于印发营业税改征增值税试点有关企业会计 处理规定的通知（财会201213号）： Ø 应交税费增值税留抵税额，核算不能用于兼有应税服务 的原增值税一般纳税人 截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额，按照营业税改征增值 税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费” 科目下增设“增值税留抵税额”明细科目； 开始试点当月月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的 增值税留抵税额，借记“应交税费增值税留抵税额”科目，贷记 “应交税费应交增值税（进项税额转出）”科目 账务处理 设置“应交税费03增值税留抵税额” 二级明细科目及说明 根据财政部关于印发营业税改征增值税试点有关企业会计 处理规定的通知（财会201213号）： Ø 注意： 待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，贷记“应交税费 增值税留抵税额”科目，借记“应交税费应交增值税（进项税额 转入）”科目； 之所以未按文件规定转入“进项税额”明细，是为了保证进项税额 与当期进项发票的保持一致，否则本年累计进项税额会比可以抵扣的 扣税凭证进项税额多出； 增值税纳税申报表中将“进项税额转入”作为“进项税额转出”的 备抵项计算填列 账务处理 设置“应交税费04待抵扣进项税额及说明 下设三个三级明细科目： 01未认证或已认证未申报抵扣进项税额 02营改增待抵减的销项税额 03新增不动产购进相关进项税额 Ø 说明： 1、“未认证”三级明细用于已收到的扣税凭证，但未扫描认证；或者 辅导期一般纳税人已认证，但根据规定尚不能用于抵减销项税额的进 项税额； 账务处理 设置“应交税费04待抵扣进项税额及说明 下设三个三级明细科目： 01未认证或已认证未申报抵扣进项税额 02营改增待抵减的销项税额 03新增不动产购进相关进项税额 Ø 说明： 2、增设“营改增待抵减的销项税额”是便于差额征税的试点纳税人， 及时核算本期购进应税服务可扣除项目折抵的销项税额。而应交税费 应交增值税“营改增抵减的销项税额”系本期实际抵减的销项税 额，该科目余额为尚可用于未来期间的、待抵减销项税额。这样，也 可以保持应交税费应交增值税的准确性； 账务处理 设置“应交税费04待抵扣进项税额及说明 下设三个三级明细科目： 01未认证或已认证未申报抵扣进项税额 02营改增待抵减的销项税额 03新增不动产购进相关进项税额 Ø 说明： 3、“新增不动产购进相关进项税额”是当期取得的不动产进项税额 40%需于取得日的12月后才能用于抵减增值税销项税额 账务处理 借方二级明细科目三级明细四级明细贷方二级明 细科目 贷方三级明细科目 01进项科目17%货物劳务11销项 税额 17%货物、劳务 有形动产租赁13% 13%11%应税服务 11%运输6%应税服务 建筑安装 不动产租赁12营改增抵减的销项税额 购入不动产13出口退税 其他14进项税额 转出 用于简易计税 转出 02出口抵减内销产品应纳税额 03进项税转入15转出多交增值税 04预交增值税 05营改增抵减的销项税额 06减免税款 07转出未交增值税 应交税费应交增值税 账务处理 说明： 1、对进项税额设置四级明细 有助于分析当期增值税真实税负 特别是当期应交税额较少时，分析当期设备购进、投资所产生的 影响 2、销项税额按不同税率设置三级明细 便于与增值税纳税申报表核对 且便于分析营改增之后产生的税负影响 3、进项税额转出设置三级明细： 可以清晰知道所认证的进项税额取得来源及使用去向 也便于与纳税申报表附表核对 并准确分析当期税负 账务处理 4、设置“进项税额转入”借方二级科目，主要便利性： 为了满足营改增之后的新的政策变化：原用于免税、简易 计税、集体福利的按照试点实施办法第二十七条第（一） 项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不 动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可 在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税 率）*适用税率 便于将转出挂账的期初留抵税额转入，之所以不使用进项 税额科目，是为了使进项税额发生额与所认证的专用发票进项 税额保持一致；在填写增值税纳税申报表时，将其作为“进项 税额转出的备抵项”与“进项税额转出”计算填列，余额允许 为负 账务处理 5、设置“营改增抵减的销项税额”明细科目 系核算差额征税的试点纳税人本期从销售额中扣减的、购 进应税服务按适用税率计算的销项税额； 如果原一般纳税人未兼营该应税服务的，可以不设此明细 科目 账务处理 增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的 会计处理（一般纳税人） 1、企业购入增值税税控系统专用设备： 按实际支付或应付的余额，借记“固定资产”科目，贷记 “银行存款”、“应付账款”等科目 按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费应交 增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目 按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折 旧”科目 同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目 账务处理 增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的 会计处理（一般纳税人） 2、企业发生技术维护费： 按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷 记“银行存款”等科目 按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费应交 增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目 账务处理 增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的 会计处理（一般纳税人） 举例： 2016年5月，A企业首次购入增值税税控系统设备，支付价款 490元，同时支付当年增值税税控系统专用设备技术维护费330 元，当月两项合计抵减当月增值税应纳税额820元： 、首次购入增值税税控系统专用设备 借：固定资产税控设备 490 贷：银行存款 490 、发生防伪税控系统专用设备技术维护费 借：管理费用 330 贷：银行存款 330 账务处理 增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的 会计处理（一般纳税人） 举例： 、抵减当月增值税应纳税额 借：应交税费应交增值税（减免税款） 820 贷：管理费用 330 递延收益 490 、以后各月计提折旧时（按3年，残值10%举例） 借：管理费用 12.25 贷：累计折旧 12.25 借：递延收益 12.25 贷：管理费用 12.25
