2015 中成房业成都房地产市场年报

中国·成都 2015年成都房产市场年报 中成房业·市场顾问中心·商业运营中心 2016年1月荣誉出品 大数据回顾大佬说展望 关键词 备注：本文所有数据来源于中国指数研究院、成都市房地产协会备案数据 1宏观市场环境2成都市场表现32016市场预判 目录 CONTENTS 宏观市场环境 经济环境 政策环境 全国市场 1 PART 1 2015年中国宏观经济GDP增速为6.9%，创25年来新低，CPI为1.4%，进入“1”时代；PPI连续44个 月下降，通货紧缩持续蔓延。 全国经济环境 “稳增长”政策发挥效力, 宏观经济快速增速下滑态势趋稳 经济回升压力较大，根据经济指标走势预测， 2016年或将持续探底 货币政策进一步宽松，今年以来已进行6次降息和6次降准，同时利用PSLSLFMLF和公开市场操作等政策工具释放流 动性。货币政策在“去杠杆”、“降债务”和“控风险”的过程中，采取适度从紧的做法，但是杠杆率越来越高。资 金运转速度出现下滑，社会融资和银行贷款出现内生性收缩，“衰退性泡沫”持续出现。预计全年M2增速保持在 13.3%，社会融资总额为151926亿元，增速下降7.7%。人民币贷款余额为89922.9亿元，同比上升17.0%。 全国经济环境 今年以来6次降息、降准，货币政策稳健宽松 “宽货币、紧融资”局面进一步恶化，杠杆率持续增加。 2015年1-11月成都市主要经济指标达到或超过预期目标，快于一季度，快于全国增速。截止今年3季度全市生产 总值完成7816.3亿元，增长8%，快于全国1.1个百分点、与全省持平。预计下半年经济总体将在上半年的基础上 保持波动上行趋势。 成都经济呈现出稳中有升的积极态势，经济增速超过全国，利于成都楼市复苏和平稳发展。 成都经济环境 金融财政税政策频出，力促消费，市场运行环境日趋宽松 全国政策环境 房产投资总金额为8.8亿元，增速为1.3%，同比下滑11.2个百分点； 房地产住宅、办公、商业投资增幅分别为0.7%、10.3%、1.9%； 全国房地产投资减弱，同比增速降至历史最低位，仅为1.3% 全国房地产投资 2015年1-11月，全国房地产土地成交面积2.0亿,同比下滑33.1%，下滑幅度增加18.9个百分点； 土地成交总金额为6409亿元，同比下滑26.0%，下滑幅度增加27个百分点； 全国土地成交市场持续冷清，购置面积和金额同比下滑幅度扩大至33%和26% 全国土地市场 全国土地市场 城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷 备注： 2010年至今全国300个城市住 宅和商业用地推出面积 备注： 2010年至今全国300个城市住 宅和商业用地成交楼面价及溢 价率 2015年1-11月全国房屋新开工面积为14.1亿，同比下降14.7%；降幅同比增加4.0个百分点； 2015年1-11月全国房屋竣工面积为7.2亿，同比下降3.5%，降幅同比增加9.4个百分点； 全国房屋新开工、竣工面积继2014年后维持负增长态势，降幅进一步扩大 全国房地产开工及竣工面积 2015上半年增速负增长，3月份出现最大降幅；6月份以后由于销售回暖呈现正增长 6-9月增幅一直在“1”以内徘徊；11月增速达到2.2%； 房地产开发企业到位资金情况持续恶化，资金到位增速出现负增长 房企资金链在上半年见底，下半年销售回暖有所缓解 全国房企资金到位增速情况 百城新建住宅价格累计上涨3.39%，二手房累计涨幅超新房 全国房价市场 备注： 2010年6月至今全国百城住宅均价及环比变化 全国房地产供求情况 备注： 2010年至今全国50个代表城 市月度成交量走势图 备注： 2010年至今全国20个代表城 市住宅成交面积供应走势图 市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解 备注： 2015年25个城市项目套总价 前10%、前40%分界线和中位 数 备注： 2015年典型城市各价位楼盘 销售金额占比与2014年变化 全国房地产成交结构情况 改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位项目成交占比提升 全国房地产企业情况 备注： 2012年至今代表企业月度销售额及同比增速（包括万科、保利、中海、碧桂园、龙湖等房企） 品牌房企业绩稳步增长，热点城市布局深化，融资创新迎破局 宏观市场环境总结 1 “宽货币、紧融资”，杠杆率过高，流动性向实体经济渗透较难，不利于实体经济复苏 2 经济结构调整与改革的持续期，经济下滑持续加剧，通缩风险加大，2016年经济面临持 续探底，预计2016年宏观政策将持续宽松 2015年全国房地产各项投资指标全面下降，受政策刺激，成交小幅回暖。人口红利渐 失、库存压力加大。楼市呈现“量增价稳、投资黯淡”的“弱复苏”态势 3 行业品牌化趋势明显，受“虹吸效应”影响，大型房企重新布局开发战略，开发资金加 速向一、二线城市集聚，三、四线城市房产进一步恶化。 4 PART 2 成都市场表现 土地市场 普通住宅市场 别墅市场 商业市场 办公市场 2 成都土地市场 早期高供应，近三年土地成交规模下滑，整体低位运行； 优质地块房企争夺激烈，楼面地价保持上涨趋势。 成都土地供销价走势 2015年各区域土地供销及价格变化情况 区域 土地供应（亩 ） 同比（%） 土地成交（ 亩） 同比（%） 土地成交单价 （元/） 同比（%） 土地溢价率（ %） 同比（%） 主城区4544.4减少5.8%3514.29增加25%4102上涨5%28.70%10.22% 近郊6444上升20%4161.1增加45%1328上涨5%16.03%3.94% 天府新区3697减少24%2739.8下降28%1267上涨13%5.73%-1.42% 远郊5684增加6.6%4624.33增加44%595下降19%1.39%-4.41% 2015年大成都土地市场整体有所回暖，流拍率降低，土地购置面积、成交总价、单价和溢价率均呈上涨 趋势，分别上涨18%、7%、5%、6%。天府新区土地供应、成交均大幅下滑，远郊土地市场单价下滑。 各区域土地市场分化严重，主城区、近郊量价齐升，天府新区量跌价升，远郊量升价跌。 大成都土地供销及价格 2015年供应宗数流拍宗数实际成交宗数 成交总价（ 亿元） 成交楼面价 （元/） 溢价率（%） 大成都范围 30596213 530191820.2 同比增加16宗同比减少20宗同比增加31宗 供应面积（亩）流拍面积（亩）实际成交面积（亩） 203694290.1215039.5 同比持平同比减少45%同比上涨18%同比上涨7%同比上涨5%同比上涨6% 主城区住宅类土地总计供应48宗（约2719亩） ，成交32宗（约2262亩），供应量下降32%、 成交量上涨23%。 主城区商业类土地总计供应38宗（约1825亩）， 成交22宗（约1252亩）；供应量、成交量分别同 比下降68%、74%。 主城区住宅土地市场火热，成交大幅上扬23%，商业土地市场冷清，下降74%。 主城区土地供销走势 住宅土地楼面地价下降0.8%；商业土地楼面 地价下降0.5%； 住宅土地溢价率小幅上涨6%，商业土地溢价 率上涨7% 主城区住宅用地主要集中在三环外，地价受区位影响较大，住宅土地价格下滑0.8%，而商业土地价格下降 0.5%。 主城区土地价格走势 天府新区住宅类土地共计供应12宗（约2172亩） ；成交6宗（约1298亩），供应量上涨101%、成 交量上涨133%。 天府新区商业类土地总计供应16宗（约1525亩） ，成交14宗（约1442亩）；供应量、成交量分别 同比下降60%、56% 天府新区住宅地块集中入市，供应同比上涨101%，成交同比上涨133%；天府新区商业土地存量高企，跌幅 最大，达56%。 天府新区土地供销走势 住宅土地楼面地价下降38.9%；商业土地楼面 地价上升26.8%； 住宅土地溢价率大幅下降19个百分点，商业 土地溢价率上涨8个百分点； 天府新区住宅土地价格下滑38.9%，而商业土地价格上升26.8%。 天府新区土地价格走势 近郊住宅类土地总计供应39宗（约4216亩）， 成交25宗（约2910亩），供应量上涨22%、成 交量上涨92%。 近郊商业类土地总计供应35宗（约2228亩）， 成交22宗（约1251亩）；供应量同比上升15 、成交量下降7%。 近郊住宅土地市场成交涨幅明显，上涨92%，商业土地成交量小幅下滑7% 近郊土地供销走势 住宅土地楼面地价下降18.9%；商业土地楼面 地价上涨16.9%； 住宅土地溢价率同比下降1个百分点，商业土 地溢价率上涨11个百分点； 近郊住宅土地单价下滑18.9%，商业土地单价小幅上涨16.9%。 近郊土地价格走势 天府新区迎来土地市场高峰，都江堰受万达项目影响，新都区集中供应，供销量位列前三。 楼面地价则以武侯、锦江最高，超过5500元/，金牛则以2628元/ 垫底主城区，具备一定土地价格优 势。 各行政区土地供销及价格 溢价率体现区域热度！主城区整体溢价率较高，其中武侯、高新区溢价率位居前列，高达68%、31%； 近郊郫县、龙泉、新都表现不俗；远郊市场冷清，仅邛崃土地略有溢价。 各行政区土地溢价率 各板块住宅土地成交规模排第一为青城山板块，东湖板块成交楼面价最高，成龙路-三圣乡溢价率最高。 热点板块住宅土地成交 各板块商业土地成交规模排第一为外金沙板块，展览馆成交楼面价最高，华西板块溢价率最高； 热点板块商业土地成交 区域 存量土地 （宗数） 存量住宅土 地（亩） 可开发住宅体 量（万） 存量商业土 地（亩） 可开发商业体 量（万） 主要分布板块 主城区67 1943（同比 增加49%） 377.01 1319（同比 减少60%） 401.01顺江村、北湖等板块 锦江区12 195 47.64 168 54.79 成龙路-三圣乡、东大街 延线 武侯区13 602107 4516.96 外双楠、顺江村板块 青羊区838 5.1450124.66 外金沙板块 金牛区620838.27 171 51.48 国宾、凤凰山板块 成华区1446998.55302 104.55 十里店、北湖、万年 场、 高新区14 431 80.45183 48.57 大源板块、太平寺板 块、南延线高段 主城区存量土地最多的区域为武侯区和成华区，分别有602亩、469亩；青羊区住宅存量土地最少，但商业土 地存量最大； 土地存量较多的板块主要集中在供地量大、配套较为落后的区域，如顺江村、北湖、成龙路-三圣乡板块等。 大源作为土地集中放量的区域，存量也较大。 武侯区住宅土地存量最大，但商业土地存量最小；青羊区商业土地存量最大，住宅土地存量最小。 成华区作为“北改”重地，土地放量集中，住宅和商业土地存量均较大。 主城区土地存量分析 区域 存量土地 （宗数） 存量住宅土地 （亩） 可开发住宅土地 体量（万） 存量商业土 地（亩） 可开发商业体 量（万） 主要分布板块 近郊622499.6508.662122485.88 光华大道、温江城区、双 流城区、航空港板块 龙泉6426.675.4116267.69 大面板块、世纪大道板块 郫县5 209 38.80 23120.52 红光镇、友爱镇 新都15 536118.26 358 58.87 大丰板块、新都新城、斑 竹园 温江17 594 130.86533 128.69 光华大道、温江城区 双流19 734 145.33838210.11九江万家社区 天府新区411627348.764525888.91 无 近郊存量土地最多的区域为双流，住宅和商业土地分别有734亩、838亩； 天府新区土地存量巨大，存量住宅和商业土地高达1627、4525亩； 天府新区土地存量高企，可开发量高达1200万，后续竞争激烈； 其次存量较高的为双流，商业可开发体量占据近郊43%。 近郊土地存量分析 房企多元化发展趋势明显，万达进军都江堰，布局万达城； 蓝润品牌化发展，拿地凶猛，进军