国内外国有及大型企业参与养老服务实践（修改版）-养老地产

1 国外大型企业业参与养老服务务的实实 践 新加坡、韩韩国、日本、美国、法国 1 . 1 新加坡 公司概况淡马锡马锡 控股公司是一家新加坡 政府的投资资公司，新加坡财财政部对对其拥拥有 100%的股权权。自从淡马锡马锡 1974年成立以来， 就成立了18个非盈利性慈善机构，关注于建 设设人员员、建设设社区、建设设能力和重建生活。 2004年以来，为为了支持社区建设设，淡马锡马锡 预预 留了一部分在风险风险 可调调整性资资本成本回报报 (set aside a share of returns above the risk - adjusted cost of capital)。 模式和操作 淡马锡马锡 作为为主要捐款方，联联合 其他捐款方，捐助慈善资资金和物资资，放置于 淡马锡马锡 信托之中，淡马锡马锡 信托负责负责 慈善资资金 的管理运营营，投资资所得利润润重新作为为捐款再 次投放。淡马锡马锡 信托提供财财政监监督和治理， 具体项项目的实实施有淡马锡马锡 基金会实实施。 关怀怀基金会介 绍绍 淡马锡马锡 基金关怀怀基金会专专注于改善 新加坡弱势势个体、家庭和社区的生活质质 量，包括老年人，特别别是针对针对 有姑息 照 顾顾需求和特殊需求的人员员。 淡马锡马锡 基金会六个分支中唯一参与 养老服务务、为为老人提供社区便利的机构 ，是一家总总部位于新加坡的非盈利慈善 组织组织 ，为为新加坡人谋谋福利，提供资资金 和 支持有意义义且创创新性的社区计计划。 参与养老形式 （1）Ageing in Place：创创新性 的社区依赖赖型项项目来帮助有困 难难 的老年人老有所养。合作方 ：综综 合照护组护组 织织 （2）医疗疗支持 （3）Palliative Care （4）护护理员员支持 1 . 2 韩韩 国 三星生命公共福利基金会(Samsung Life Public Welfare Foundation): 三星 生命公共福利基金委旨在构建和谐谐社会，承 担企业业的社会责责任，积积极地作出各种努力 来 提高社会生活幸福指数，相关的项项目涵 盖了 广泛的领领域：婴婴幼儿护护理、老年人照 护护、妇妇 女医疗疗健康照护护、和心理健康照护护 。三星基 金会的社会福利项项目为婴为婴 幼儿照 护护和老年人 照护护提供最高的质质量。 1 . 3 日本 索尼公司通过过并购进军购进军 养老产业产业 。 索尼在 2014 年设设立子公司索尼 life care,除了维维持自有养老院品牌 sonare现现 有的扩张扩张 速度之外，通过过收购购来扩扩大企 业业 规规模也是索尼的另一大策略。索尼 life care开发发的第一家养老院在东东京世田谷区 、第二家索尼养老院“sonare 浦和”在 埼玉县县浦和市。此外，公司于2017年4月 收购购了在东东京与神奈川有 28 间间养老院 的 企业业 yuuai holdings。 1 . 3 日本 松下参与养老主要于两个方面： 自营营养老院中使用自家养老设设施和产产品。 相 比起步较较晚的索尼家电领电领 域的老对对手松 下进进 入日本养老市场场已经经有 20 多年。现现 开发发 Age-free护护理设设施，除了运用其悠久 的专专业业 护护理服务历务历 史的专业专业 知识识，松下 还为还为 家庭提 供各种护护理产产品，以协协助老年 人生活。 服务务内容多样样化、体系化 。 松下公司的“ 养老院”设设施和国内一般意义义上的养老院不 同，老年人既可以入住养老，也可以在此接 受部分养老看护护服务务； 01 02 03 04 Age-free项项目 改善管理和服 务务 松下Age-free为为居住在家中的老年人提供各种 服务务，例如定期访问访问和短期护护理计计划，日间间服务务 ，护护理管理等。 开发发家庭护护理服 务务 护护理中心”，以及专专 门门 与地区合作 的商店，名为为“Panaso 布日本各地。 松下为为整个护护理行 基于实实地体验验开发产发产品 理和福利产产品的开发发 户户和员员工的声音，从 中心，名为为“松下无年龄龄 从事护护理产产品和家庭装修 nic AGE” 免费费商店，遍 业业开发发，从护护理场场所到护护 和制造。能够够直接倾倾听用 而促进产进产品改进进以及新产产 品的开发发和测试测试。 为为了帮助全体员员工提供适当的护护理，松下创创 建了自己的管理系统统，为为了提高服务质务质量，它 在 2001年获获得了国际认际认可的ISO9001。松下正在利 用培训计训计划来提高服务务保留率。 索尼与松下对对比分 析 1.专专注于看护护服务务、开 设设 包含送餐等服务务的老 年人 公寓 2.进进入养老产业历产业历 史悠 久 索尼公司松下公司 对对比分 析 1.专专注于开设设养老 院 2.通过过并购进购进 入养 老 产产业业 使用本公司 产产品与技 术术 1 . 3 日本 日医学馆馆 成立于1973年8月，是日本最 大的养老服务务公司。最早承接医 疗疗 业务业务委托管理，1996 年开始 健康 护护理业务业务。2007年正式参与 团团体之 家、收费费老人之家等机构 类护类护理服 务务，并建了可满满足顾顾客 各种需求的 “全面护护理服务务”提供机制。 日本日医学馆馆墨田项项 目 日医学馆馆旗下共有养老地产产物业业 1250所，分布在日本全国主要分为为三 大类类，政府投资资日医学馆馆运营营的福利 性项项目、日医学馆馆投资资运营营的全付费费 制项项目、老年人租赁赁物业项业项 目。 墨田项项目为为全付费费制项项目（ 自 理阶阶段需老人全额额支付费费用）， 物业业 为为定制租赁赁物业业，租赁赁期为为30 年。占 地面积积1859，建筑面积积3655 ，总总 户户数76户户（其中夫妻居室6户户 ），入住 率：90%。入住门槛为门槛为 自理 型老人和介 护护型老人均吸纳纳，以介 护护型老人为为主 。 1 . 4 美国 HCP（HCP.N）作为为全美最大的养老地 产产REITs公司，是一家标标准普尔500指数为为 美国医疗疗保健行业业提供服务务的房地产产投资资 基金公司，1985年成立至今已有三十余年 的经验经验 ，是全美最大的养老房地产产投资资基 金公司。 截至2010年末，已在672处处、总值总值 145 亿亿 美元的物业业中拥拥有权权益，旗下物业业包 括251 处处养老社区、102处处生命科学实验实验 楼、253 处处医疗办疗办 公楼（MOB）、45处专处专 业护业护 理院资资 产产和21家医院资产资产 。 投资资渠 道 多元 化 投资类资类 型 多元 化 重视视医疗疗保 健 老年人需求 1 2 3 根据CMS的统计统计 ，老年人是医疗疗保健服务务最 大的消费费群体，75岁岁以上的老年人在医疗疗保健方 面的支出比65-74岁岁之间间的老年人人均高出76%， 是社会总总人口平均医疗疗支出的3倍还还多。对对于美 国 医疗疗行业业最大的房东东之一HCP来说说，领导团领导团 队队表示 会坚坚持把医疗疗保健行业业作为为公司的核心 业务业务 . HCP所拥拥有的包括养老社区（SeniorHousing） 、专业护专业护 理机构（Post-Acute/Skilled Nursing） 、生命科学园（Life science）、医疗办疗办 公大楼（ Medical Office Building）和医院（Hospital）在 内的五大类资产组类资产组 合，几乎涉及了医疗疗地产产行业业内 所有的物业业投资类资类 型 通过过五种不同的投资资渠道获获取物业业，分别别 是 ：直接持有出租型物业业、通过过投资资管理平台的 地 产产基金持有物业业、通过过参与开发发和再开发环发环 节获节获 取物业业、通过债权过债权 投资资方式获获取物业业， 以及通过过 伞伞形REITs的份额换额换 取物业业。 1 . 5 法国 法国欧葆庭集团团（ORPEA）是欧洲最大的养 老康复集团团 ，旗下经营经营 615家医护护型养老机构、 康复医院和精神疾患康复中心，遍布全球9个国家 ，总计总计 床位60936张张。欧葆庭集团团主营业务营业务 分为为 三 大模块块:医护护型养老机构、康复医院、精神疾 患康 复中心。 欧葆庭的养老和医疗疗机构之使命是为为患有不 同程度失能情况（身体和精神）的人群提供关键键 的护护理、照料和服务务，恢复和维护维护 他们们的福祉。 奉行尊重每个人的人格尊严严和个性的理念。欧葆 庭集团团通过严过严 格而创创新的质质量管控体系，不断地 提高医护护水平和服务质务质 量，在行业业享有卓越声誉 。 在欧洲，ORPEA通过专业设过专业设 施 网 络为络为失能老人的人们们提供全面 、统统 一的护护理设设施和服务务： 退休之家-疗疗养院、辅辅助生活设设 施 急症后护护理和康复设设施 精神病护护理设设施 家庭护护理服务务 AB CD 集权式的组织结 构 ， 以便提供更高的效率 和质 量 合格的、首选的、经验丰 富的专业工作人员，且必须 也 和企业的文化相符，有足 够的 尊重、参与、信任和专 业意识 严格的质量政策，通 过稳定的阶段性修改和 提 升 长期的房产政策，基于现代 化的养老院和大部分投资组合 大 部分的公开所有权 ORPEA企业业文化以住户户和病人为为中心，开发发 了 一个优优有效的组织组织，专专注于护护理质质量 A C B D 当地运营组织 ，以满 足 地方一级的响应能力以 及集 团的管理控制和质量 要求。 集中总部所有行政 服 务，以产生协同效 应， 促进控制，最佳 做法基 准和沟通。 在ORPEA运营的每个国家 ，都有一个高度结构化的总 部，集中所有行政和支持职 能，为设施主管提供他们平 稳有效地运营设施所需的所 有专业知识。 ORPEA的护理服务， 家 政和行政团队关注居 民和 患者的需求，努力 满足他 们的期望和承诺 。 2 我国国有企业业参与养老服务务的实实 践 参与企 业业 模式 2 . 1 参与企业业 - - 北京 2 . 1 参与企业业 - - 京外 01 02 03 利用资资源优势优势 ， 打造多层层次多样样 化 养老产产品 通过过改制创创新 ， 带动带动 社会资资 本参 与养老产产 业业 通过债过债 券和基 金 等金融方式 进进军军 养老产产业业 2 . 2 模式 盘活存量资源，发展养老产业 利用资源优势，创新养老项目 与社会资本成立混合所有制公 司 通过收购、并购社会资本方 与社会资本方合作模式 模式一：1.盘盘活存量资资源，发发展养老产产 业业 据统计统计，首钢钢、金隅、北控、京能等10 家北京市属国企共34个项项目参与北京市机构 养老建设设，其中15项项目已投入运营营，提供床 位2377张张。此外，还还有首开、京能、一轻轻控 股等11家国企的16处处存量土地房屋有参与居 家养老服务务的意向，供给给土地面积积34.05平 方米。 北京 上海 光明食品集团团出资资建立上海东东海老年护护 理医院，由一座别别墅式度假村改建而成，医 院拥拥有1900张张床位，是目前上海最大的老年 护护理医院。该该医院集“老年护护理、老年医疗疗 、 老年康复以及临终临终关怀怀”为为一体，积积极探 索 医养结结合新模式。 模式一：1.盘盘活存量资资源，发发展养老产产 业业 杭州钢铁钢铁集团团与万科集团团合作， 共同打造杭州随园智汇汇坊，开启社 区嵌 入式养老新模式，即依托社区 空置房源 ，引进专业进专业 化的养老服务务 机构，为为社 区及周边边的老人输输送专专 业业化、精细细化 的养老服务务。 杭州 模式一：2.利用资资源优势优势 ，创创新养老项项 目 上海实业实业 在崇明东滩东滩 建 设设 了上实实瑞慈花园项项目，占地 面 积积2500亩亩，总总建筑面积积 100万 平方米，可满满足10000 多名长长 者的健康居住需求。 分为为“持 续续照护护退休社区（ CCRC）”和 “活力长长者（AA）社区”两个 组组成部分，倾倾力打造的“一 站 式”养老社区。 光明食品集团团旗下农农工商房 地产产股份有限公