商品房营销法律问题讲座

商品房营销法律商品房营销法律 南天门律师南天门律师 郑维民郑维民 从 业 背 景 l1995年开始律师执业，高级律师，中央 财经大学在职法律硕士 。现任湖南南天 门律师事务所副主任，高级合伙人，常 德仲裁委员会仲裁员，常德市第五届政 协委员，武陵区第十五届人大代表。 l l 联系电话：13907420672 l 邮箱：1228328137 房地产法律与实务 （楼宇销售篇） 第一部分 房地产法律规范 房地产法律渊源及主要规定 第二部分 楼宇营销若干法律问题 一、土地使用权取得方式 二、何为“五证 、两书” 三、商品房销售条件（预售条件、内部认购等） 四、销售禁止行为及法律责任 五、销售广告及销售承诺问题 六、定金问题 七、样板房与现房的关系问题 八、面积差异的处理方式 九、其他 十、示范合同文本签定的注意事项及答疑 第一部分 房地产法律规范 我国房地产政策和法律法规是房地产业进行经济活动的指南，具体 讲就是调整人们在房地产权属、开发、经营交易、管理服务、房地产金 融、涉外房地产等方面所发生的权利义务关系的法律规范。包含房地产 开发建设管理方面的法规、房地产产权产籍管理方面的法规、城市房屋 管理方面的法规、城市房地产市场管理方面的法规、房地产经营企业管 理方面的法规。 我们在楼宇的销售过程中，熟悉其相关规定是十分必要的。目前， 与我们的工作相关的、现行的规范主要有： 1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、商品房销售管理办法 4、城市商品房预售管理办法 5、城市房地产开发经营管理条例 6、天津市房地产市场管理规定等等 第二部分 楼宇营销若干法律问题 （一）土地使用权的取得方式 开发商可通过行政划拨及土地出让两种方式取得土地使 用权。 土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使 用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行 为。 土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定 年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。 （二）何为“五证” 、“两书” “五证”指的是： 第一个是“国有土地使用证”，我国土地管理法规定，只有在国 有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即 可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。 第二个是“建设用地规划许可证”，根据我国土地管理法规定， 建设用地要符合国家的土地利用总体规划。 第三个是“建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多高， 容积率是多少，都要经过规划部门的许可。 第四个是“建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。 第五个是“销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不能销 售或预售。 “两书”指的是： 住宅质量保证书及住宅使用说明书，开发商应在交付房屋 时向购房者提交。 （三）商品房销售条件 开发企业可自行销售，也可委托房地产中介服务机构销售。 预售条件： 1、土地使用权证；2、建设工程规划许可证；3、预售许可证；4、 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工 进度及竣工交付日期。 （内部认购） 现售条件： 1、开发企业具有合法身份及资质；2、取得土地使用权证书或者使 用土地的批准文件；3、取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许 可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供 热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确 定施工和交付日期；7、物业管理方案已落实。 （四）销售禁止行为及法律责任 1、开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标 的物的商品房再行销售给他人。 2、开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商 品房。 3、开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售 未竣工的商品房。 4、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 5、违反上述规定，开发企业将被处以警告、责令限期改正、 并可处以1-3万元罚款。 （五）销售广告及销售承诺问题 广告宣传没兑现，购房人能否要赔偿？销售人员的口头承诺算 不算数？是购房人与我们专业销售人员同样关注的问题，我们先从 宣传广告的法律性质入手，分析这一问题。 一般来讲，商业广告的目的在于通过宣传自己产品的优越性， 希望他人购买自己的商品。在法律意义上，合同的成立要经过要约 与承诺的过程，而商业广告属于一种要约邀请，并非要约。要约邀 请只是当事人订立合同的预备行为，在法律上无须承担责任，只有 商业广告的内容符合要约规定的，才被视为要约。因此，广告的内 容并不当然成为合同一个组成部分，不具有合同效力，不受法律保 护。只有将广告宣传的内容在购房合同中约定，使之成为合同的一 个组成部分，才具有法律约束力。 另外，销售人员的口头宣传介绍及销售承诺，虽然作为口头 表示可以构成合同，也受法律保护，但往往在买卖双方出现纠纷 时，难以取证，认定有一定的难度。若销售人员的承诺在合同的 补充条款中加以约定了，则买卖双方应承担法律责任。 既然宣传广告内容及销售承诺若未在合同中约定，合同双方无须 相互承担权利义务。但并不等于说，宣传广告可以任意夸大奇辞 ，虚假承诺。在广告的发布方面，国家同样颁布了一系列规范加 以调整，如合同法、广告法、房地产广告发布暂行规 定、商品房销售管理办法，开发企业或中介机构发布的广 告若违反上述规范，需要承担法律责任。 注：为避免日后购房者以现房与广告宣传（如楼书）不符作为证 据，要求退房或赔偿事宜（类似这事宜在其它楼盘中曾发生，故 此应慎重），在广告中可注明“楼书最终解释权归本公司”、“房屋 面积最终以政府房地产产权部门之测定为准”等词句，避免日后之 麻烦。 （六）定金问题 “定金”与“订金”不同，定金作为合同履行的一种担保方 式，受法律保护，而订金则不具有任何法律意义。 在商品房的销售过程中，开发企业不符合销售条件的， 不得收取任何预订款性质的费用。符合销售条件的，开发企 业在订立买卖合同之前，可以向买受人收取预订款性质的费 用，在订立合同之时，应当抵作房价款，未能订立合同的， 应当返还。但买卖双方另有约定的，从其约定。也就是说， 若买卖双方约定，开发企业违约，买受人要求双倍返还，若 买受人违约，开发企业没收其费用，这样的约定具有法律效 力。 （七）样板房与现房的关系问题 在期房的销售中，样板房作为一种营销手段， 已被广泛使用。法律规定，开发企业设置样板房 的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装 修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的 房屋应与样板房一致。因此，为避免纠纷，开发 企业在设置的样板房中应挂牌明示“样板房仅供展 示，房屋以实际交付为准。 （八）面积差异的处理方式 法律规定，商品房可按套（单元）计价，也 可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套销 售，基本上不会涉及面积的争议，但按后两种方 式销售，就会涉及合同约定面积与产权登记面积 不符的差异，因此，在合同中需约定处理方式。 如没有约定，应按商品房销售管理办法中的 规定办理。（第20条，举例说明） （九）其他 1、规划设计变更的通知义务及承担责任。 2、销售代理相关规定。 （十）示范合同文本签定的注意事项及答疑 关于商品房法律问题的摘要（十八项 ） 序：最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释于2003年6月1 日起施行。该条文将近几年房地产商品房问题中的 几个疑难问题以最高法院的解释明确下来，从而在 肯定了购房者的种种权利的同时就是也定性了开发 商的种种责任。从此商品房问题真正进入维护百姓 购房者权益的时代，百姓维权的胜利不再是空话， 在开发商面前百姓也不再是弱势群体。 解释中与实际焦点问题联系密切 的现摘要如下十八条： 一、预售合同有效无效的标准是什么起诉 前是否取得预售许可证。 案例一： 2002年初，某房地产开发商在没有取得销售 许可证前，为了缓解资金压力，便提前开盘。张某 看中一套两室两厅跃层单元，便抢先签订了买卖合 同。2002年末销售许可证下来，但张某却因该楼盘 施工缓慢达不到自己及时入住计划，便以签合同时 开发商没有销售许可证为由提出退房；开发商则认 为合同都签订了，晚交房几天是常有的事，故予以 拒绝。于是张某诉至法院解决此事。 二、商品房广告或宣传资料未兑现是否违约的标 准是什么未兑现的内容是规划范围内（红线）内 的房屋及相关设施所做的说明和允诺，具体确定且对 合同订立及房屋价格的确定有重大影响。 案例二： 2000年，王先生看到某高层楼盘中的售楼资料中 设计有美丽的空中花园（即屋顶花园），虽然该楼盘 价格不菲，但王先生因比较喜欢这一点就购买了20层 的一套房。入住后王先生常常俯视楼下，迟迟见不到 当初开发商宣传的空中花园建成，心中不悦，便要求 开发商承担违约责任。开发商以该项内容在合同中没 有约定为由予以拒绝。 三、定金是否退还的标准合同未签订或履行 是否为不可归责于当事人双方的事由；一方原因未能 订合同，按定金准则处理。 案例三： 李女士在某花园小区开盘之际，欣然看上一套 三室错层单元，便在售楼处签订了一份认购书交纳了 壹万元定金，认购书约定一周内李女士到售楼处签订 了正式买卖合同。但李女士回家后考虑到家里有小孩 错层不便利孩子的安全，便要求退还定金不购买该房 了，开发商拒绝，双方诉至法院。 四、未办理登记备案手续的合同生效的标准是什 么看主要义务是否履行 案例四： S公司为美容化妆行业公司，预购某开发商正在 开发的楼盘底商并签订了预售合同，合同中约定了生 效条件为：签订合同后十日内到行政管理部门办理登 记备案手续。随后S公司支付楼款，开发商开具收据。 底商建设中S公司听说该条街的底商多数用于IT行业， 美容化妆在此经营不便利，考虑到此问题，S公司便以 合同没有备案生效为由，要求解除合同退还房款，开 发商拒绝，双方诉至法院。 五、一房两卖或一房两用的法律责任双 倍赔偿： 一房两卖是指订立合同后，又将房屋卖给第 三人；一房两用是指：订立合同后又将房屋抵押 给第三人。 案例五： 一海外归来人员刘博士回津后购买某开发商 洋房一套，购房方式为首付30万元，余款60万元 银行按揭，首付款30万元交付后，刘博士因公出 国两月，回津后再到洋房时，别人已在装修，刘 博士见自己喜爱的房子在开发商没有通知也没有 合同约定为依据的情况下就解除了合同，将房子 卖给了别人，心中非常不悦，便诉至法院 。 六、双倍赔偿制度引入以来的延续（3种隐瞒 ）： 1隐瞒没有预售许可证或提供虚假的； 2隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 3隐瞒所售房屋已卖给第三人的事实。 案例六： 某开放商资金短缺，便刚开始施工时就简单 搭建了售楼处，在售楼处悬挂着通过套印他人销 售许可证后刻做的销售许可证。赵大爷居住在楼 盘附近，刚好准备改善住房便与该开发商签订了 购房合同，但该楼盘总是停停干干，房子完工的 日子遥遥无期。赵大爷无奈只好请律师与开发商 打官司。 七、房屋支付使用的标准：转移占用。（ 当事人另有约定的除外）。 案例七： 张先生在接到交房通知后与开发商办理了 交钥匙手续，但张先生却一直没有搬进新家居 住，半年后，开发商自办的物业公司找张先生 收取物业费，张先生认为房子还没有交付给我 使用居住，我不应交纳物业费；物业公司则称 办了交接钥匙手续则视为房子交付使用就应交 纳物业费。双方争执诉至法院。 八、房屋质量问题退房的标准：主体结构质量 不合格（此问题需要鉴定）或严重影响正常居住使 用。 案例八： 小王小李为新婚购买了一套房子，入住后发现 窗户框斜上方有着明显的大裂缝隐约能见光，另外 屋顶总是起鼓，偶尔掉下墙皮灰，经过多次修缮仍 未能修好，小王、小李实在经受不起折腾，便诉至 法院要求退房并赔偿装修损失。 九、面积误差的处理原则： 1有约定