地产基础知识培训

房地产建筑基础知识 培训 地博置业顾问有限公司 2009年7月 营销中心培训系列 地博置业编于2009年07月 培训的结构主线 做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些 建筑方面的基本知识。今天的培训的主要内容 有已经下几点: 一、城市规划常用术语及指标 二、房地产建筑分类 三、房地产建筑识图 四、房地产测绘知识 第一章 城市规划常用术语及指标 用地性质 城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体 用地所规定的用途。分为商业用地、住宅用地和工业用地 。 用地面积 建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后 ，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积 （准确界限由土地供应图标明）。 用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑控制高度 在城市规划中，常常因航空或通讯设施的净高要求、城市 空间形态的整体控制、以及土地利用整体经济性等原因， 对场地的建筑高度进行控制。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 1、用地性质 2、用地面积 3、用地红线 4、容积率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路红线 8、建筑红线后退距离 9、建筑线 10、绿地率 11、交通出入口方位 12、停车泊位 13、建筑间距 14、日照标准 15、日照间距系数 16、城市绿线 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线 。又称建筑控制线。 建筑红线后退距离 建筑红线后退距离是指建筑相对于规划内道路红线后退的距离。 建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 建筑距离 中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右 间距最少为6米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑之间的间距 为13米。这是强制性规定。 日照标准 规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，建筑 外窗获得满窗日照的时间。 一般不低于2个 小时，医院、养老院另 外规定。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。 第二章 房地产建筑分类 Ø 建筑物的分类 按建筑物使用性质分类： 居住建筑，如住宅； 公共建筑，如行政办公室、医疗建筑、商业建筑、园林建筑等； 工业建筑，如厂房； 农业建筑，如水坝； 按建筑物层数或总高度分类： 住宅按层数分：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住 宅（79层）和高层住宅（10层以上） 公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过 24M的单层建筑 建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称 为超高层建筑。 建筑物的分类 按建筑材料分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑， 由砖墙和钢筋混凝土梁板组成，主要是墙承重。优点是构造简单， 造价较低；缺点是房间尺寸受到限制。 钢筋混凝土结构建筑 钢结构建筑 钢混结构住宅 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 （4）按建筑结构分类 框架结构 剪力墙结构 框架剪力墙结构 简体结构 框架简体结构 筒中筒 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷 载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力 墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很 大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内 布置，方便使用。 剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大 ，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙 结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 建筑物的分类 框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布 置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同 建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度 ，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的 抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框 架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构 中的剪力墙。 建筑物的分类 框架结构 框剪结构 核心筒 筒体结构 tube structure 由竖向箱形截面悬臂筒体组成的 结构。筒体有剪力墙围成竖向箱 形截面的薄壁筒和密柱框架组成 竖向箱形截面的框筒。筒体由一 个或多个组成；分筒中筒、单框 筒、框架薄壁筒和成束筒等四 类。 复式住宅 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米) 高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使 用面积，提高住宅的空间利用率。 跃层式住宅 人们常常把影视作品中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。其实那是跃 层式住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念。 错层式住宅 所谓“错层式”住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处 于几个高度不同的平面上 Loft LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的 是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。 屋内形态分 类 跃式 复式 屋内形态分类 错层 跃复式 板楼：就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的 平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长 走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 塔楼：一般是一梯四户到一梯12户。 建筑单体分类 一、什么是房地产图？ 房地产图是地籍图和房产图的总称。 第三章 房地产建筑识图 地籍图分为基本地籍图和宗地图。 基本地籍图：是全面反映土地及其上附着物的位置和权 属等状况的基本图。 宗地图：是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址 线所封闭包围的一块土地。 房产图主要包括3类图形 ：分幅图、分丘图和分层 分户图。是办理房产证的 必要图件资料。 地籍图是全面反映 土地及其上附着物的 位置和权属等状况的 基本图。 宗地图是指土地 所有者或土地使用 者的土地权属界址 线所封闭包围的一 块土地。 地形图是表示 地形、地物的平 面图件，是用测 量仪器把实际测 量出来，并用特 定的方法按一定 比例缩绘而成的 。它是地面上地 形和地物位置实 际情况的反映。 房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料 房产分幅图：比例尺一般为1：500。 房产分丘图：比例尺在1：1001：1000之间。 房产分户图：比例尺一般为1：200。 房产分幅图是全面反映 房屋及其用地的位置和权 属等状况的基本图，是测 绘房产分丘图和房产分户 图的基础资料，也是房产 登记和建立产籍资料的索 引和参考资料，比例尺一 般为1 ：500。 房地产分幅图表示的内容 有：控制点、行政边界、 丘界、房屋、房屋附属设 施和房屋围护物、房产要 素和房产编号，以及与房 产管理有关的地形要素和 注记 房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制房 屋产权附图的基本图，比例尺在1 ：1001 ：1000之间 房产分户图以产权登记 户为单位绘制，是在房产 分丘图基础上绘制的细部 图，以一户产权人为单位 ，表示房屋权属范围的细 部图，以明确异产毗连房 屋的权利界线，供核发房 屋所有权证的附图使用， 比例尺一般为1 ：200 绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在 以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度 ，高程 相对标高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个 特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高 的高度，其上为正，下为负； 建筑标高：建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下 ，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区 经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。 以上的量单位只能是米(m) 高度 标高 现有标高 2.基础识图 1.1 房屋的组成部分 各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、 地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成； 此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水，以及 其它一些构配件。 1.基础： 位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的部分，起支承建筑 物的作用，并把建筑物的全部荷载传递给地基。 2.墙： 外墙起抵御风霜雨雪的作用； 内墙起分隔房屋内部空间的作用； 承重墙起传递荷载给基础的承重作用； 非承重墙起分割作用； 3.柱： 将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件； 4.梁： 将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件； 5.楼、地面： 将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在 其上的荷载，连同自重一起传给墙或其它承重构件； 6. 楼梯： 房屋的垂直交通设施； 7.屋顶： 位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作 用在其上的荷载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件， 同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用； 8.门窗： 门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通风， 还可供眺望之用。 1.2 建筑施工图 概述 用途与内容 用途 表示建筑物的总体布局、外部造型、内部布置、细部构造、固定设施 和施工要求的图样。 内容 图纸目录、总平面图、施工总说明、门窗表、建筑平面图、建筑立面 图、建筑剖面图和建筑详图等。 基本表示方法 图线 构造及配件图例 标高 标高是标注建筑物高度的另一种形式，其符号画法及标高数字的注写 要满足规范的要求。 (1) 个体建筑物图样上的标 高符号，以细实线绘制 (2) 总平面上的标高符号，宜涂黑 表示，具体画法： (3) 标高数字应以米（m）为单位，注到小数点以后第三位；在总平面图 中，可注写到小数点后两位。零点标高应注写成土0.000；正数标高不注“ ”，负数标高应注“”，例如3·000、0·600 (4)标高符号的尖端应指至 被注的高度，尖端可向下也 可向上。 (5)在图样的同一位置需表示几个不同标高 时，标高数字可按下图表示： （6）标高有绝对标高和相对标高，绝对标高是以青岛附近的黄海 平均海平面为零点，以此为基准的标高。相对标高指习惯上将 房屋底层的室内主要底层标高定为零点，并以此为基准的标高 。 此外，房屋的标高还有建筑标高和结构标高， 名称图例说明 楼梯 1左图为 底层楼梯平 面，中图为 中间层 楼 梯平面，右图为顶层 楼梯平面。2楼梯的 形式及步数应按实际 情 况绘制。 检查 孔 左图为 可见检查 孔。 右图为 不可见检查 孔 。 孔洞 坑槽 烟道 通风道 名称图例说明 单扇 门（ 包括平 开或 单面 弹簧 ） l门的名称代号用M表示。 2在剖视图 中，左为外，右 为内；在平面图中，下为外， 上为内。 3在立面图中，开启方向线 交角的一侧，为安装合页的一 侧。实线为 外开，虚线为 内开 。 4平面图中的开启弧线及立 面图中的开启方向线，在一般 的设计图 上不表示，仅在制作 用上表示。 5立面形式应按实际 情况绘 制。 双扇 门（ 包括平 开或 单面 弹簧 ） 对开 折叠 门 名称图例说明 墙内单 扇推拉 门 l门的名称代号用M表示。 2在剖视图 中，左为外，右为内 ；在平面图中，下为外，上为内 。 3在立面图中，开启方向线交角 的一侧，为安装合页的一侧。实 线为 外开，虚线为 内开。 4平面图中的开启弧线及立面图 中的开启方向线，在一般的设计 图上不表示，仅在制作用上表示 。 5立面形式应按实际 情况绘制 。 单扇双 面弹簧 门 双扇双 面弹簧 门 名称图例说明 单层 固定窗 1窗的名称代号用C表示。 2立面图中的斜线表示窗的 开关方向，实线为 外开，虚线 为内开；开启方向线交角的一 侧为 安装合页 的一侧，一般设计图 中可不表 示。 3在剖视图 中，左为外，右 为内；在平面图中，下为外， 上为内。 4平、剖视图 中的虚线，仅 说明开关方式，在设计图 中不