建设工程合同类型及计价方法

河北建筑工程学院管理系 刘月君,第四章 建设工程施工承包合同类型与计价方法,河北建筑工程学院管理系 刘月君,第一节建设工程施工承包合同类型,河北建筑工程学院管理系 刘月君,（一）固定总价合同:总价一次包死，一般不予以调整。 C=C0 C为发包人应支付的工程结算价款，C0为签约约合同价,一、总价合同（Lump Sum Contract ）,业主没有要求变更原工程内容,河北建筑工程学院管理系 刘月君,案 例 探 讨 某中外合资项目，合同标的为一商住楼的施工工程主楼地下一层，地上24层，裙楼4层，总建筑面积36000m2。合同协议书由甲方自己起草。合同工期为670天。合同中的价格条款为： “本工程合同价格为人民币3500万元。此价格固定不变，不受市场上材料、设备、劳动力和运输价格的波动及政策性调整影响而改变。因设计变更导致价格增减另外计算。” 本合同签字后经过了法律机关的公证。显然本合同属固定总价合同。在招标文件中，业主提供的图纸虽号称“施工图”，但实际上很粗略，没有配筋图。在承包商报价时，国家对建材市场实行控制，有钢材最高市场限价，约1800元/t。承包商则按此限价投标报价。工程开始后一切顺利，但基础完成后，国家取消钢材限价，实行开放的市场价格，市场钢材价格在很短的时间内上涨至3500元/t以上。另外由于设计图纸过粗，后来设计虽未变更，但却增加了许多承包商未考虑到的工作量和新的分项工程。,河北建筑工程学院管理系 刘月君,案 例 探 讨 其中最大的是钢筋。承包商报价时没有配筋图，仅按通常商住楼的每平米建筑面积钢筋用量估算，而最后实际使用量与报价所用的钢筋工程量相差500t以上。按照合同条款，这些都应由承包商承担。开工后约5个月，承包商再作核算，预计到工程结束承包商至少亏本2000万元。承包商与业主商议，希望业主照顾到市场情况和承包商的实际困难，给予承包商以实际价差补偿，因为这个风险已大大超过承包商的承受能力。承包商已不期望从本工程获得任何利润，只要求保本。但业主予以否决，要求承包商按原价格全面履行合同责任。承包商无奈，放弃了前期工程及基础工程的投入，撕毁合同，从工程中撤出人马，蒙受了很大的损失。而业主不得不请另外一个承包商进场继续施工，结果也蒙受很大损失：不仅工期延长，而且最后花费也很大。因为另一个承包商进场完成一个半拉子工程，只能采用议标的形式，价格也比较高。 试分析本案例? 讨论固定总价合同适用工程有那些?,河北建筑工程学院管理系 刘月君,固 定 总 价 合 同,河北建筑工程学院管理系 刘月君,（二）可调总价合同,这种合同只是在固定总价合同基础上，增加合同履行过程中因市场价格浮动等因素对签约合同价调整的条款。 C= C0 +C C调整的价格差额之和,河北建筑工程学院管理系 刘月君,常用调价方法,公式调价法：采用价格指数调整价格差额。主要是根据完成工程施工所需的人工、材料和机械台时等因子的估计耗用量，在招投标时事先约定各可调因子的变值权重和不可调因子的定值权重，以公平分担价格风险的原则，计算得出支付项目的价格波动价差。其优点是可在进度付款中减少由于调价不及时引起的合同争议。文件证明法：采用造价信息调整价格差额。合同履行期间,当合同内约定的某一级以上有关主管部门或地方建设行政管理机构颁发价格调整文件时,按文件规定执行。票据价格调整法:是指合同履行期间,承包商依据实际采购的票据和用工量,向业主实报实销与报价单中该项内容所报基价的差额。,河北建筑工程学院管理系 刘月君,公 式 调 价 法,P =P0 P - 需调整的价格差额；P0 - 进度付款证书、竣工付款证书和最终清算证书中承包人应得到的已完成工程量的金额。此项金额应不包括价格调整、不计质量保证金的扣留和支付、预付款的支付和扣回。第15 条约定的变更及其他金额已按现行价格计价的，也不计在内；A - 定值权重(即不调部分的权重)；B1; B2 ;B3·····Bn - 各可调因子的变值权重(即可调部分的权重)为各可调因子在投标函投标总报价中所占的比例；Ft1 ;Ft2 ;Ft3·····Ftn - 各可调因子的现行价格指数，指进度付款证书、竣工付款证书和最终清算证书相关周期最后一天的前42 天的各可调因子的价格指数；Fo1; Fo2; Fo3·····Fon - 各可调因子的基本价格指数，指基准日期的各可调因子的价格指数。,河北建筑工程学院管理系 刘月君,可调总价合同,适用范围,河北建筑工程学院管理系 刘月君,二.单价合同(Unit Price Contract),指承包商按工程量报价单内分项工作内容填写单价，以实际完成工程量乘以所报单价计算结算款的合同。,1、估算工程量单价合同(计量单价合同) 承包商在投标时以工程量报价单开列的工作内容和估计工程量填报相应的单价后，累计计算合同价。单价确定,总价只起评标作用.业主提供估算工程量承包商根据估算工程量报价按实际完成工程量结算C评标=(mi估计·ci) C结算=(mi实际·ci),河北建筑工程学院管理系 刘月君,例题1: 工程量清单,报价方案1评标时总价：100 × 2 + 10 × 400 = 4200 结算价：80 × 2 + 11 × 400 = 4560报价方案2评标时总价：100 × 1 + 10 × 410 = 4200 结算价：80 × 1 + 11 × 410 = 4590,河北建筑工程学院管理系 刘月君,例题2(可调单价合同),某工程工程量清单中估计挖土工程量为1000立方米，其综合单价为35元/立方米，管理费费率为25%，利润率为8%，合同规定，实际完成的工程量增减超过10%时，对超过原工程量110%的部分工程量可将其综合单价调整为34元/立方米， 如果实际完成的工程量为1600立方米时，计算土方工程量的结算价？ 计算结果：500×34+1100×35=55500 （元）,为什么？,河北建筑工程学院管理系 刘月君,估算工程量单价合同,河北建筑工程学院管理系 刘月君,招标文件中仅给出各项工程内的工作项目一览表、工程范围和必要的说明，而不提供工程。投标人只要报出各项目的单价即可，实施过程中按实际完成工程量结算。,2、纯单价合同,河北建筑工程学院管理系 刘月君,三.成本加酬金合同,C=CA+F C发包人应支付的工程结算价款 CA工程成本：直接费、施工管理费 F公司总部管理费、利润 规费和税金实报实销1、成本加固定百分比酬金合同计算式为 C=C(1+P) P固定的百分数。 、成本加固定数额酬金合同计算式为C=CA+F F固定酬金,河北建筑工程学院管理系 刘月君,三.成本加酬金合同,3、成本加浮动酬金合同（重点掌握）CA =Co 则C= CA +F CA <Co 则C= CA +F+F CA >Co则C= CA +F-F F酬金增减部分 Co预期成本4、目标成本加奖罚措施合同 C= CA +（CoCA）P1+ CAP2= CA+CA（P2P1）+ Co P1 Co目标成本 P1奖罚酬金计算百分比 P2基本酬金计算百分比 （注意：P2 <P1）CA =Co 则酬金为原商定数值 CA <Co 则酬金增加以示奖励 CA >Co则酬金减少以示惩罚,河北建筑工程学院管理系 刘月君,三.成本加酬金合同,不同计价方式合同类型比较,河北建筑工程学院管理系 刘月君,第二节 建筑安装工程费用项目的组成及计价模式一、建安工程费用项目组成 建标2003206号关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知,河北建筑工程学院管理系 刘月君,建筑安装工程费,直接费,间接费,利润,税金,直接工程费,措施费,规费,企业管理费,人工费2.材料费,3.施工机械使用费,3.安全施工,4.临时设施,5.夜间施工,1.环境保护,2.文明施工,6.二次搬运,7.大型机械设备进出场及安拆,8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架,9.脚手架,10.已完工程及设备保护,11.施工排水、降水,1.工程排污费,3.社会保障费,4.住房公积金,2.工程定额测定费,5.危险作业意外伤害保险,（1）养老保险费,（2）失业保险费,（3）医疗保险费,3.差旅交通费,4.固定资产使用费,5.工具用具使用费,1.管理人员工资,2.办公费,6.劳动保险费,7.工会经费,8.职工教育经费,9.财产保险费,10.财务费,11.税金,河北建筑工程学院管理系 刘月君,、直接费 （）直接工程费 直接工程费=人工费+材料费+施工机械使用费,直 接 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,人工费=（工日消耗量×日工资单价）,人工费,直 接 工 程 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,人 工 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,材料费,直 接 工 程 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,单位工程量材料费的计算公式,材料基价=（供应价格+运杂费）×（1+运输损耗率） ×（1+采购保管费率）,材 料 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,施工机械使用费,直 接 工 程 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,（）措施费,环境保护费文明施工费安全施工费临时设施费夜间施工增加费二次搬运费大型机械设备进出场及安拆费,直 接 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,混凝土、钢筋混凝土模板及支架费脚手架费已完工程及设备保护费施工排水、降水费脚手架费已完工程及设备保护费施工排水、降水费,直 接 费,（）措施费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,、间接费 （）规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用,间 接 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,规费的计算公式：以直接费为计算基础 以人工费和机械费合计为计算基础以人工费为计算基础,规费直接费×规费费率,规费（人工费机械费）×规费费率,规费人工费×规费费率,规 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,（）企业管理费,间 接 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,企业管理费的计算公式：以直接费为计算基础 以人工费和机械费合计为计算基础以人工费为计算基础,企业管理费直接费×企业管理费费率,企业管理费（人工费机械费）×企业管理费费率,企业管理费人工费×企业管理费费率,企 业 管 理 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,以直接费为计算基础以人工费和机械费合计为计算基础以人工费为计算基础,（）间接费的计算,直 接 费,河北建筑工程学院管理系 刘月君,、利润 指施工企业完成所承包工程获得的盈利。,按照不同的计价程序，利润的计算方法也有所不同在投标报价时企业可以根据工程的难易程度、市场竞争情况和自身的经营管理水平自行确定合理的利润率,利 润,河北建筑工程学院管理系 刘月君,、税金 是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业 税、城市维护建设税及教育费附加等。 营业税的税额为营业额的3%。城市维护建设税的纳税 人所在地为市区的，按营业税的7%征收；所在地为县 镇的，按营业税的5%征收；所在地为农村的，按营业 税的1%征收。教育费附加为营业税的3%。,