福州房地产估价报告

福州市台江区鳌光路鳌港苑5幢706室房地产市场价格评估房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：福州市市台江区鳌光路鳌港苑5幢706室房地产市场价格评估委 托 方：* 估 价 方：福州*房地产评估有限公司估 价 人 员：陈俊达 估价作业日期：2012年12月12日2012年12月15日估价报告编号：*评字2012第0001号目 录第一部分 致委托方函2第二部分 估价师声明3一、估价师声明3第三部分 估价的假设和限制条件5一、估价的前提和假设5二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料5三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理6四、限制条件7五、变现能力分析8六、风险提示9第四部分 估价结果报告11一、委托方11二、估价方11三、估价对象11四、估价目的14五、估价时点15六、价值定义15七、估价依据15八、估价原则16九、估价方法16十、估价结果16十一、估价人员17十二、估价报告应用的限制17十三、估价作业日期17十四、其他需要说明的事项17第五部分 附件第一部分 致委托方函*：我公司于2012年12月12日接受贵方委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对福州市市台江区鳌光路鳌港苑5幢706室房地产市场价格评估（建筑面积98.20平方米，分摊占地面积合计为15.00平方米）房地产的市场价格进行了评估，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：*），至2012年12月16日估价工作结束。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2012年12月12日的市场价格为（币种：人民币）：房地产总价：101.2246万元大 写 金 额: 壹佰零壹万贰仟贰佰肆拾陆元整房地产单价：10308元/平方米评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告。 特此函告！*（公章）法定代表人：*2012年12月15日第二部分 估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.需要声明的事项：（1）本报告估价时点为2012年12月12日，提交报告之日为2012年12月15日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2012年12月15日至2013年12月14日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。(此页无正文)二、估价师签名姓 名 注 册 号 签 名* * *第三部分 估价的假设和限制条件一、估价的前提和假设1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。6、估价对象福州市商品房权属证明书记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在小区鳌港苑的国有土地使用证证载土地用途为城镇住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照福州市商品房权属证明书记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料1、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。2、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。3、本次估价假设估价对象无回迁安置用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。 2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。3、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积分别均来源于委托人提供的福州市商品房权属证明书及附图，本报告以此为前提进行估价。经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。4、估价对象建筑面积根据福州市商品房权属证明书确定，其准确面积应以房产管理部门颁发的房屋所有权证为准。6、我们曾于2012年12月12日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。7、因委托人原因，估价人员无法查看福州市商品房权属证明书及国有土地使用证等产权证件原件，且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。8、估价对象房屋福州市商品房权属证明书证载结构均为钢混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。四、限制条件1、估价对象地段等级依据福州市市区二七年住宅用地级别与基准地价图确定。2、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。3、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。4、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。5、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。6、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。7、本报告仅供房地产主管部门、委托人及*使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。8、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及*使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。9、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）10、本报告的最终解释权由本估价机构所有。五、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：1、估价对象设计用途为住宅，变现能力较强；2、变现费用（如下表）：税费税率（%）金额（万元）备注营业税及附加5.8%5.87卖方契税4%4.45买方土地收益金元/平方米（土地面积）0卖方交易综合服务费新建住宅3元/平方米0.03双方各半印花税10.10双方各半拍卖费成交价格的10%10.12双方各半评估费5差额累进0.50双方协商合 计21.073、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。 4、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%左右，详见下表：序号影响因素折减率%1买方市场有限需求152快速变现方式、时间限制53拍卖等方式中介费用104买方市场客户购买处置资产的心理55其他不可预见因素5合 计40%六、风险提示1、估价对象设计用途为住宅，本次评估值较为符合目前市场价格。3、若贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在壹年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。4、报告所称“市场价值”是指估价对象在保持设计用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济