中原安徽芜湖光华玻璃厂地块地下商业项目市场研究报告109p

Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 安徽芜湖安徽芜湖光华玻璃厂地块地下光华玻璃厂地块地下 商业商业 项目项目市场研究报告市场研究报告 上海中原地产商业事业部 shanghai.4.2011 谨呈谨呈: :中中防防集团集团 Code of this report | 2 © Copyright Centaline Group, 2010 光华玻璃厂地块地下商场项目光华玻璃厂地块地下商场项目位处芜湖打造山水城市的重点形象区域，众揽江城广位处芜湖打造山水城市的重点形象区域，众揽江城广 厦栉比，大道纵横，山水环绕的一派生机勃勃的现代都市风光，项目总建筑面积约厦栉比，大道纵横，山水环绕的一派生机勃勃的现代都市风光，项目总建筑面积约 1212万平方米万平方米。 凤凰美食街凤凰美食街 侨鸿购物广场侨鸿购物广场 地块所在地块所在 赭山公园 项目背景项目背景 安徽师范大学安徽师范大学 皖南医学院皖南医学院 金融商务区金融商务区 星隆国际城星隆国际城 项目规划项目规划 技术指标：技术指标： 基地面积:约5.69万方; 地下建筑占地面积：约为4.254.25万万 平米平米; 总建筑面积约为11.8711.87万方万方; 建筑埋深：约15.5米； 建筑结构：为单建筑地下三层 结构形式。 项目共有地下三层：地下一层 和二层做商业，三层做停车场 项目的40%体量对外出售，出售 20年经营权，60%物业作为持 有经营。 注：注：项目周边为星隆国际城，为集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅居、康体、旅游、商务、演艺九大购物、休闲、娱乐、餐饮、旅居、康体、旅游、商务、演艺九大 功能于一体功能于一体新型城市商务综合体，总建筑面积约约2222万平方米。万平方米。 Code of this report | 3 © Copyright Centaline Group, 2010 研究目标研究目标 在项目建筑设计方案、销售面积等尚未确定的情况下，把握芜湖在项目建筑设计方案、销售面积等尚未确定的情况下，把握芜湖城城 市发展机遇市发展机遇，寻找，寻找芜湖商业市场机会点芜湖商业市场机会点，并对项目进行初步定位。，并对项目进行初步定位。 项目核心目标项目核心目标 打破芜湖传统商业模式，打造芜湖万象中心打破芜湖传统商业模式，打造芜湖万象中心 Code of this report | 4 © Copyright Centaline Group, 2010 核心关注问题核心关注问题 核心关注问题核心关注问题 城市机遇城市机遇 商业市场现状商业市场现状 项目本体认知项目本体认知 典型案例借鉴典型案例借鉴 项目初步定位项目初步定位 主题功主题功 能定位能定位 发展类发展类 型定位型定位 Code of this report | 5 © Copyright Centaline Group, 2010 Part 1Part 1 芜湖城市解读芜湖城市解读 Code of this report | 6 © Copyright Centaline Group, 2010 芜湖市芜湖市 城市区位城市区位 芜湖城市位于安徽省东南部，是皖南经济，文化，芜湖城市位于安徽省东南部，是皖南经济，文化， 交通，政治中心，交通，政治中心， 长江沿岸重要的口岸城市长江沿岸重要的口岸城市, , 市域面积市域面积达到达到3317k3317k 。 区位区位 位于安徽省东南部，地处长江下游南岸 纬度纬度 东经119度21分、北纬31度20分 方位方位 南倚皖南山系，北望江淮平原 水源水源 水域面积占总面积的14.4%，浩浩长江自 城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南 向西北，穿城而过，汇入长江。 气候气候 芜湖四季分明，空气质量较好，据国家 环保总局发布的报告，芜湖空气质量位 居109个重点城市第10位，是一个适宜人 居的生态之城。 Code of this report | 7 © Copyright Centaline Group, 2010 以芜湖为中心，以芜湖为中心，1.51.5小时内到达合肥、南京、铜陵等周边经济据点城市。小时内到达合肥、南京、铜陵等周边经济据点城市。20122012年宁安城年宁安城 际铁路新建完工后，届时到南京、上海、武汉等中心城市仅为半小时、际铁路新建完工后，届时到南京、上海、武汉等中心城市仅为半小时、2 2小时和小时和3 3小时。小时。 现阶段芜湖市至各城市现阶段芜湖市至各城市 时间时间( (小时小时) ) 芜湖-合肥 1.5 芜湖-南京 1.5 芜湖-铜陵 1.5 芜湖-宣城 1 芜湖-巢湖 1 芜湖-马鞍山 1 芜湖-上海 5.5 城市交通城市交通 芜湖芜湖 公路：芜湖的公路交通网日臻完善，公路：芜湖的公路交通网日臻完善，205205国道（河北秦皇岛国道（河北秦皇岛- - 广东广州）、广东广州）、318318国道（上海国道（上海- -西藏樟木）穿境而过，芜湖至西藏樟木）穿境而过，芜湖至 宣城、芜湖至合肥、芜湖至马鞍山、芜湖至南京等高速公路宣城、芜湖至合肥、芜湖至马鞍山、芜湖至南京等高速公路 均已建成通车，均已建成通车，另有一批规划中的高速公路或已开工建设或另有一批规划中的高速公路或已开工建设或 即将开工建设。即将开工建设。 铁路：境内有芜宁、芜铜、皖赣、淮南、宣杭（由皖赣线至铁路：境内有芜宁、芜铜、皖赣、淮南、宣杭（由皖赣线至 宣城市连接）五条铁路干线交汇连接。宣城市连接）五条铁路干线交汇连接。 航空：主要依靠合肥骆岗机场和南京禄口机场，有航空：主要依靠合肥骆岗机场和南京禄口机场，有205205国道和国道和 高速公路与机场相通。高速公路与机场相通。 现阶段芜湖交通辐射圈现阶段芜湖交通辐射圈 Code of this report | 8 © Copyright Centaline Group, 2010 行政划分行政划分 芜湖市区面积芜湖市区面积826k826k，市域市域人口为人口为230230万，万，市区人口为市区人口为112112万人万人。其中。其中中心区镜湖区中心区镜湖区 以以1.81.8%面积比例，占据了全市面积比例，占据了全市19.119.1%的人口，的人口，人口密度人口密度高达高达为为0.760.76万人。万人。 行政区（县）行政区（县） 面积（面积（k k） 人口（万人）人口（万人） 镜湖区镜湖区 5858 4444 弋江区弋江区 232 23 三山区三山区 320 19 鸠江区鸠江区 154 19 芜湖县芜湖县 730 38 繁昌县繁昌县 604 32 南陵县南陵县 1263 54 合计合计 3317 230 繁阳县繁阳县 南陵县南陵县 芜湖县芜湖县 三山区三山区 弋江区弋江区 镜湖区镜湖区 鸠江区鸠江区 芜 湖 市 地 图 芜 湖 市 地 图 Code of this report | 9 © Copyright Centaline Group, 2010 城市地位城市地位 随着中部崛起、长三角一体化和城市化进程加快等利好政策出台，为芜湖发随着中部崛起、长三角一体化和城市化进程加快等利好政策出台，为芜湖发 展带来新的机遇展带来新的机遇，不断推进芜湖经济健康发展。，不断推进芜湖经济健康发展。 芜湖周遍芜湖周遍400400公里城市区位公里城市区位 中部崛起中部崛起 长三角长三角 一体化一体化 城市化城市化 进程加快进程加快 在国家支持的中部崛起战略和安徽东 向发展战略的推动下,芜湖将进一步调 整产业结构、转变经济增长方式,健康 持续发展。 行政区划分调整后，芜糊作为中部省 份中离长三角最近的人口过百万的城 市，融入长三角经济圈的步伐进一步 加快。 芜湖在推进城市化进程中，打造城乡 一体化的“大芜湖”格局，在新一轮 城市规划中，形成了城乡一体化的发 展优势。 Code of this report | 10 © Copyright Centaline Group, 2010 城市历史城市历史 地处长江下游南岸的芜湖，最早故址名鸠兹，有地处长江下游南岸的芜湖，最早故址名鸠兹，有25002500年的悠久历史，春秋时得名年的悠久历史，春秋时得名 “鸠兹”。自古即被称为“长江巨埠，皖之中坚”，是全国中等“明星”城市之一“鸠兹”。自古即被称为“长江巨埠，皖之中坚”，是全国中等“明星”城市之一 。 芜湖，南唐时即“楼台森列，烟火万家”，已是繁华的市芜湖，南唐时即“楼台森列，烟火万家”，已是繁华的市 镇，宋代兴商建市，元明时期“十里长街、百货咸集、市镇，宋代兴商建市，元明时期“十里长街、百货咸集、市 声若潮”，明代时期芜湖港开辟，清代时期形成巨大的米声若潮”，明代时期芜湖港开辟，清代时期形成巨大的米 业市场，为“四大米市”之首。业市场，为“四大米市”之首。 三千年前，这里的青铜冶炼业就独步天下，铸出了“莫邪剑”、“越三千年前，这里的青铜冶炼业就独步天下，铸出了“莫邪剑”、“越 王剑”等无可匹敌的名剑。芜湖钢铁冶炼业长盛不衰。及至明清，冶王剑”等无可匹敌的名剑。芜湖钢铁冶炼业长盛不衰。及至明清，冶 炼锻铸业达到全盛时期，炼锻铸业达到全盛时期，“芜钢”享誉海内“芜钢”享誉海内。正因为钢铁冶炼锻造业。正因为钢铁冶炼锻造业 的繁盛，怀揣绝技的铁匠锻工的云集，打造出的繁盛，怀揣绝技的铁匠锻工的云集，打造出驰名的“芜湖三刀”驰名的“芜湖三刀”： 剪刀、菜刀、剃刀。其中，芜湖剪刀扬名天下。尤其能工巧匠们打出剪刀、菜刀、剃刀。其中，芜湖剪刀扬名天下。尤其能工巧匠们打出 千古绝响千古绝响芜湖铁画芜湖铁画。 芜湖芜湖地灵人杰，墨客汇聚。底蕴深厚的芜湖文化地灵人杰，墨客汇聚。底蕴深厚的芜湖文化哺育了哺育了 如张孝祥、汤鹏一代又一代的精英才子，引来四方俊杰对芜湖如张孝祥、汤鹏一代又一代的精英才子，引来四方俊杰对芜湖 的垂青与流连。且不说苏轼、梅尧臣、温庭筠、黄庭坚、杨万的垂青与流连。且不说苏轼、梅尧臣、温庭筠、黄庭坚、杨万 里、陆游、汤显祖一代代名士讴歌与赞美芜湖，流连芜湖，到里、陆游、汤显祖一代代名士讴歌与赞美芜湖，流连芜湖，到 了明清之际，众多的才子俊杰客居芜湖。了明清之际，众多的才子俊杰客居芜湖。 芜湖也是芜湖也是安徽民主革命时期的圣地安徽民主革命时期的圣地。陈独秀、恽代英、蒋。陈独秀、恽代英、蒋 光慈、王稼祥、李克农和王步文一批革命者先后在芜湖从事过光慈、王稼祥、李克农和王步文一批革命者先后在芜湖从事过 革命斗争。革命斗争。 改革开放以来，特别是近十年以来，新时代的芜湖正经历着日新月异的变化。改革开放以来，特别是近十年以来，新时代的芜湖正经历着日新月异的变化。 芜湖这座古老而秀丽的商埠城市，正在蓄势重现昔日的辉煌。芜湖这座古老而秀丽的商埠城市，正在蓄势重现昔日的辉煌。 城市风貌城市风貌 Code of this report | 12 © Copyright Centaline Group, 2010 城市发展城市发展 芜湖为著名的港口城市，是安徽省沿江城市带的代表，也是安徽实行融入长三角战略的芜湖为著名的港口城市，是安徽省沿江城市带的代表，也是安徽实行融入长三角战略的 重要立足点。随着重要立足点。随着皖江城市带承接产业转移示范区规划皖江城市带承接产业转移示范区规划的实施，皖江城市带被视为的实施，皖江城市带被视为 安徽省承接国内外产业转移的第一方阵，芜湖城市格局和产业升级面临重大机遇。安徽省承接国内外产业转移的第一方阵，芜湖城市格局和产业升级面临重大机遇。 改革开放以来，芜湖市先后获得了国家级沿江开放城市、国家级对 外籍轮开放的外贸码头、国家级经济技术开发区、国家级