如何选择好的项目

如何选择好项目,投资管理中心 孙愉 2014-08,目录,如何选择好项目 房地产投资特点 房地产基础知识 挑选项目的原则 取得项目的方式 拓展人员的素质,1、收益与风险永远并存 投资就是控风险。房地产开发周期长，影响收益实现的风险众多： （1）市场风险：宏观调控、区域供需或结构是否健康； （2）政策风险：调控政策、规划审批、税费政策； （3）开发风险：土地手续、拆迁、设计、建设、销售； （4）其他：合作项目管理风险,一、房地产投资特点,2、要用动态的眼光看投资 投资是在有限的时间内要实现最大的效益，不能简单以静态收益衡量项目好坏。 充分利用财务杠杆，尽早收回股东投资。 重视资金的机会成本，提高资金周转效率。,一个简单的例子，同为总投资10亿元（地价4亿元）的项目: 究竟哪个项目盈利好，好在哪？,关注两个重要时间点： 1、收回股东投资 2、经营性正现金流,3、现金流！ 房地产行业属于资金密集型行业，开发各阶段对资金衔接要求较高，现金流是否稳定关系到房企生死存亡。 公司定位以销售为主的开发模式。此种项目主要销售产品要盈利，资产价值不能虚高。项目自身开发完需要正现金流，重视现金利润。贯穿房地产开发的各环节：投资立项、规划定位、开发建设、销售定价等。 优质公建资产认真评估后，作为自持可经营性资产，看重未来是否有稳定租金收益；,房地产开发：指在依据城市房地产管理法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。房地产开发的产品是指依附于土地上的建筑附着物。 土地是房地产开发的最主要原材料。“土地为王”的概念从来也没有改变。 房地产开发企业要持续发展，就必须不断寻找土地，发现投资机会。,二、房地产基础知识,（1）用地性质：是指在某种所有体制下土地的用途。 国家所有、集体所有 农用地、建设用地和未利用地。 国有建设用地： 住宅用地 工业仓储用地 商业金融业用地 市政用地、交通用地 公共建筑用地 其他用地,1、基本要素,（2）规划条件 用地红线：总用地面积 建筑红线：净用地面积 规划设计条件：生产多少产品和何种类型的产品,容积率：居住的舒适度； 配建物业：还迁房、自住商品房、限价房、其他各类保障性住房； 日照和楼间距：南北方日照时长差异、楼座排布； 户型配比：90/70； 规划限高：地标性建筑除外； 与相邻单位的关系；,（3）所处位置（包括周边环境）： 房地产产品的固定性 区位决定价值 周边环境：区域经济环境、周边市场环境、配套设施环境 （4）用地现状： 地块形状大小 地形地貌地质 建筑、构筑物和其他附着物 市政基础设施,（5）取得方式及成本 一级二级 计价方式 付款方式 （6）潜在的法律及债务风险 土地的合法性 项目的抵押担保情况 项目所属项目公司的债权债务关系 土地溢价后税务负担,招标出让：发布招标公告，邀请参加，书面投标，出让方评标决标，择优录取。 拍卖出让：发布拍卖公告，公开竞价，价高者得。 挂牌出让：发布挂牌公告，竞买人提交报价申请，截止时仍有两家或两家以上的竞买者继续报价时，挂牌将转入现场竞价，价高者得。 一般来说，招标出让和拍卖出让均要求参与竞买的人数不低于三家，但挂牌出让则不存在此限制。,2、土地取得方式 （1）公开出让（招拍挂）,最好方式,最为公开,最好操作,直接转让土地使用权：取得国有土地使用权证，完成投资总额的25%以上，可直接转让。法律关系清晰，但要求缴清税费。 以收购股权方式取得土地使用权：通过收购取得土地使用权的公司的部分股份或者全部股份，也可以取得土地的使用权。这是房地产开发商在二级市场上为获得土地使用权而普遍采用的手段。,（2）项目转让或收购,1、成本优势明显，盈利能力好，抗风险能力较强 稳健的原则 按照现行房价进行测算，不将项目预期价格上涨作为判断项目的依据 分指标考核：利润总额、成本利润率、销售净利润率、投资回收期 产品结构要合理，主要产品盈利指标要达到立项标准。此外，固定资产估值要进行充分评估。,二、挑选项目的原则,例如广州香槟花园 项目位于珠江新城，是广州的CBD， 尽管市场普遍看涨，但公司仍按照当时的房价7000元/平方米测算，取得成本2800元/平方米。,这样的项目有吗？ 这样的项目永远存在 关键要看是否有判断和捕捉的能力！ 判断项目的原则既有助于公司发展，也增加了公司的抗风险能力。,2、地理位置优越，发展前景看好 公司在甄选项目时，非常看重项目的地理位置及市场前景 处于城市的中心地带：广州珠江新城 拥有丰富的景观资源：武汉十二橡树 处于城市未来的发展热点：琶洲世贸中心、佛山保利水城,广州·保利中心,武汉·十二橡树,佛山·保利水城,3、项目的取得均符合政策法规要求，无法律隐患 国有上市房地产公司 除去土地一级市场以外，在二级市场取得项目，严格审核合作方用地的取得程序和相关手续，对手续不完善或不合法的项目坚决抵制,4、合作项目通过风险防范措施保证我方权益 对于合作项目，由于时间较长，或者是拆迁等问题，项目可能存在着许多隐性的债务风险和拆迁风险。 财务审计、法律尽职调查、合同条款设置，防范项目隐性风险，保证我方权益 也有政府违约的经验教训,5、项目要求品质上乘，维护品牌形象 控股，操盘 新进城市保证公司亮相档次 规划产品具有较高品质,1、以招拍挂的方式取得 招拍挂出让的方式，是从政府手中取得土地资源的主要渠道，在公司取得项目中占到60%左右的比例 以招拍挂方式取得项目往往法律关系明晰、前期工作时间短、资金变现快，但同时也由于准入门坎高、竞争激烈而造成一次性投入较大，短期资金压力大等缺点,三、取得项目的方式,招拍挂市场对所有参与者都是公平开放的，但是这并不代表每个企业都能发现潜在商机。 公司凭借敏锐的触觉，把脉城市发展方向，研判项目潜在价值，对于意向地块，积极参与获取。 例如广州保利国际广场、上海叶上海,佛山·保利水城,2、以概念地产方式取得低成本土地,（1）打造城市商圈迎合政府规划需要，打造城市商业中心。,2、以概念地产方式取得低成本土地,（1）打造城市商圈迎合政府规划需要，打造城市商业中心； （2）配建酒店/球场以配建星级酒店或球场，勾兑住宅用地；,成都·公园198,2、以概念地产方式取得低成本土地,（1）打造城市商圈迎合政府规划需要，打造城市商业中心； （2）配建酒店/球场以配建星级酒店或球场，勾兑住宅用地； （3）旅游地产依托景观资源，建设政企双赢的文化旅游项目。,阳江·海陵岛,3、一级整理转二级出让，争取先机,通过前期介入一级整理，锁定土地及成本。确保获取的主要方式有： （1）设定向条件：毛地拆迁、竞得者与政府或原土地方签协议； （2）投标出让：方案成熟深入，利于评标获取（如北京百合花园）； （3）土地分成：超出某一价格后，与政府土地分成。,北京·保利花园,北京·百合花园,旧改项目规模大，有地价优势，但于此同时，也常因动迁拆及补偿问题导致难以顺利落实。对此，需要提前介入，进行充分的摸查评估。 例如：琶洲天悦项目,4、以旧城改造的方式介入城市更新,上海·保利国际中心：2009年获取，陆家嘴CBD，紧邻黄浦江，与外滩对望； 广州·保利克洛维：2006年获取，珠江新城，紧靠黄埔大道，地段绝佳； 北京·通州项目：2013年获取，通州核心区，位置和规划均较好，政府重视。,5、积极稳妥拓展重点城市的中心商业项目,上海·保利国际中心,广州·保利克洛维,北京·通州项目,佛山·保利水城：2005年获取，成功打造成为佛山市集酒店、购物于一体的城市商业中心；,5、积极稳妥拓展重点城市的中心商业项目,你出地，我出钱：沈阳保利花园，武汉圆梦花园，广州东站项目 你出地，我补偿：广州心语花园和V座、保利中心 你有关系，我们一起出钱：成都石象湖 你没钱，我出钱买：广州林海山庄、长春罗兰香谷 你出地，我代建：广州紫薇花园 项目烂尾，我收购：广州中环广场 与品牌开发商强强联合，减少竞争，降低风险。,6、以灵活多变的合作开发，整合低成本资源,总体来讲，判断和选择项目的原则很简单： 项目本身值不值得做 公司有没有能力做。 但是，如何判断这两点就绝对不是公式化、定理化的过程。而是综合的，复杂的，这是房地产企业成功的最关键之一。 每个项目认真分析，保持独立思考能力，避免经验主义。,投资拓展岗位的素质 要细心：投资无小事 能吃苦：吃苦耐劳 有恒心：大海捞针 知识结构全面：营销、规划、法律、财务,谢 谢！,