保障性住房.

保障性住房保障性住房是房地产视为负担得起那些有家庭收入中位数作为来自全国各地，州（省），区，市经认可的住房负担能力指数。在澳大利亚，全国保障性住房集团峰会制定了保障性住房作为住房的定义“合理适当的标准和位置低或中等收入家庭和没有价格太高,一个家庭不太可能能够满足其他基本需要一个可持续的基础上。“在英国的保障性住房包括”社会出租和房屋中介，提供给指定的符合条件的家庭的需求不是由市场解决。“大多数文献对经济适用房是指一些沿连续存在形式 - 从紧急庇护所，过渡性住房，非市场租金（也被称为社会或住房补贴），正规和非正规出租，土著住房和经济适用结束置业。住房负担能力的概念在20世纪80年代在欧洲和北美开始普及。越来越多的文献发现它有问题。值得注意的是，此消彼长英国住房政策远离住房需要的更加市场承受能力为导向的分析是由怀特黑德（1991）。挑战本文讨论了谎言背后的需求和承受能力，他们已定义的方式对概念的原则。本文重点讨论自住和私人出租房屋的负担能力作为保障性住房是一个专门的任期。房屋的选择是一个极其复杂的集经济，社会和心理冲动的反应。例如，一些家庭可能会选择花更多的住房，因为他们觉得他们可以负担得起，而其他人可能没有选择的余地。在美国和加拿大，对于住房负担能力普遍接受的准则是住房费用不超过家庭总收入的30。当一个家庭每月的住房成本超过家庭收入的30-35，则该住房被认为是负担不起的家庭。确定住房负担能力是复杂的，常用的住房支出与收入比的工具受到了挑战。加拿大，例如，从20世纪50年代20的规则切换为25的规定。在20世纪80年代这个取而代之的是30的规定。印度采用的是40的规定。衡量住房负担能力完美平衡的住房市场“全社区的负担能力的常见测量房屋的数量一定比例的家庭平均收入也买得起。例如,在一个完美的平衡房地产市场的中等家庭(和富裕家庭的一半)正式能买得起的住房选择中值,而比中位数穷买不起中等家。中等房屋负担能力50%表明平衡市场。”20社区可能会追踪其住房的比例,是负担得起的家庭收入中位数收入的60%。中位数多个指标,建议由世界银行和联合国,利率住房负担能力房价中位数除以总(税前)年度家庭收入中值)。这个指标利率住房负担能力与类别3 0到5之间的和负担得起的。被评为从3到5类中等(3.1 - 4.0)、严重(4.1 - 5.0)和严重负担不起(5.1以上)。Demographia的21使用这个指标,提供市场年度住房负担能力的评级。住房支出占收入比率工具编辑确定住房负担能力是复杂的，常用的住房支出与收入比的工具受到了挑战。加拿大，例如，从20世纪50年代20的规则切换为25的规定。在20世纪80年代这被替换为30的规定。15购房能力指数（HAI）编辑它的一个最大的由麻省理工学院开发的海的优势是它能够捕捉到个人的住房选择了总体拥有成本的能力。在计算指数的租金和按揭付款的明显的成本由这些选择的隐性成本被修改。22家庭收入和财富编辑收入是主要因子不是价格和可用性，这决定了住房负担能力。23在市场经济中收入分配是住房获得的数量和质量的关键因素。因此，了解保障性住房的挑战，需要理解的趋势和差距在收入和财富。房屋往往是低收入和中等收入家庭的单一最大支出。对于低收入和中等收入家庭，他们的房子也是财富的最大来源。24衡量住房负担能力的最常用的方法是考虑收入，一个家庭花费在住房支出的百分比。学习负担能力的另一种方法着眼于全职工人的正常小时工资谁支付只有最低工资（按当地，地区或国家政府设定）。希望是全职工人能够负担得起，至少一间小公寓在他们工作的区域。一些国家看看那些生活在相对贫困，这通常被定义为使得家庭收入中位数低于60。在他们的政策报告，他们认为房屋存在或不存在的人做的入息中位数的60。住房支出编辑住房支付能力可以通过，和之间的房价和收入房价与房租之间的变化关系来衡量。25已经有增加保障性住房的政策制定者住房的价格已经大幅提升创造了经济适用住房危机。26自2000年“世界经历了前所未有的房子价格上涨的幅度和持续时间而言，也是各国同步的。”27“从来没有过的房价上涨如此之快，如此之久，在如此多的国家。” 25价格在许多国家增加了一倍，近两倍于爱尔兰。最大的金融泡沫在历史上，2008年的破灭全球肆虐的住房市场。到2011年，房价在爱尔兰已经从高峰在2007年下降了45，在美国的价格下降了34，而丧失抵押品赎回权成倍增加。在西班牙和丹麦的房价下跌了15。然而，尽管萧条，房价继续由约25以上在澳大利亚，比利时，加拿大，法国，新西兰，英国，荷兰，西班牙和瑞典高估了。25原因和上升的后果房价编辑成本被驱动通过许多因素，包括：人口统计的变化Ø下降的人数每蜗居Ø种植密度汇聚，区域城市化Ø坚实的人口增长（如天价的价格在澳大利亚和加拿大为人口增长推高需求）。25供需o在住宅数量短缺，以家庭数量较小的家庭规模置业的强烈的心理欲望，28在经济政策的变化和创新的金融工具Ø减少其他形式的投资收益率住房金融邻可用性27Ø低利率27Ø抵押贷款市场的创新27公共政策Ø放松管制Ø土地利用分区不平等和住房编辑一些研究人员（大卫·罗达，29雅各Vigdor，30珍娜马特拉克，雅各Vigdor）认为，保障性住房的短缺 - 至少在美国 - 是造成由收入不平等的一部分31大卫罗达29 32注意到，从1984年至1991年，质量出租单元的数目减少，作为较高质量的壳体的需求量不断增加（1994罗达：148）。29通过对年龄较大的街区高档化，例如，在东部纽约，房屋租赁价格增长较快的房东找到了新的居民愿意支付更高的市场利率住房和左低收入家庭没有出租单位。从价征收房产税的政策结合物价上涨使人们难以或不可能低收入居民跟上时代的步伐。33其他住房支出编辑在衡量住房承受能力也有不同的支出超出了实际住房存量本身的价格，根据指数使用被认为。一些组织和机构考虑购买一个单户住宅的成本;别人看独家租房子的费用。许多美国的研究，例如，主要集中在租用的两居室公寓在一个大的公寓大楼，新租户的平均成本。这些研究往往一概而论豪华公寓和贫民窟，以及可取和不可取的街区。虽然这种做法被称为扭曲的真实成本，难以提供准确的信息为各种各样的情况，而不报告是笨重。通常情况下，只有法律允许的，独立的住房在计算房屋成本时考虑。一个房间在一个单一家庭住宅，或者非法车库转换，或大学宿舍的租金低的成本一般都计算在内，不管多少人在一个地区如何生活在这样的情况下。由于这种研究方法的，平均住房成本往往是稍膨大。费用一般被认为以现金（而不是权责发生制）的基础。因此，一个人做的最后一次付款在一个大的房屋抵押贷款可能生活在正式买不起房1个月，非常经济适用房在随后的一个月，当抵押贷款还清。这种失真可能是在房地产的成本高，即使收入也同样高的地区显著的，因为高收入使收入较高的比例，专门对购买昂贵的家里没有危及购买食品或其他家庭的能力衣食住行。种植密度衔接和区域城市化编辑大部分超过七十亿地球人现在居住在城市（联合国）。有在全球超过一百万人口500多城市地区。城市变成大城市成为特大都市的城市地区，超过60万居民甚至是“星系”。长江三角洲地区，大上海地区目前超过8000万美元。东京Yokohoma毗邻大阪 - 神户 - 京都拥有100亿总人口。人口的迅速增长导致增加的多数城市保障性住房的需求。在轨道交通附近的经济适用房的供应和联系的工作分配，已经成为这一时期的快速区域城市化和不断增长的密度衔接的严重不平衡。“除了它会导致家庭谁也找不到住的地方，缺乏负担得起的住房是许多城市规划者认为对社区的整体健康的负面影响的困扰。”34在内陆城市经济适用住房的挑战包括从谁是被迫流浪街头，以切身工作人员像警察，消防队员，教师和护士无法找到附近的工作地点实惠的住宿，相对剥夺无家可归者。这些工人被迫住在郊区通勤长达两个小时，每工作方式。35缺乏经济适用房可以使低成本的劳动力匮乏（作为工人前往更远的距离）（波拉德和2007年斯坦利）的。34经济编辑缺乏经济适用房的地方对当地经济承受特别负担。同时，个人消费者正面临着抵押贷款拖欠和过度负债，从而减少消费。的住房费用高和高债务水平的组合有助于储蓄的减少。这些因素可能会导致投资减少的行业所必需的经济的长期增长。供求编辑市场已经无法满足日益增长的需求提供存量房以低廉的价格。虽然保障性住房，特别是租赁房是负担得起的低收入和中等收入者，需求有所增加，但供应却没有。36 37 38 39潜在的购房者被迫转向租赁市场，这也是压力。40存量房的供给不足增加了对个人和社会出租房屋的需求，而在最坏的情况下情况下，无家可归。26某些影响存量住房的供给和需求的因素编辑人口和行为因素迁移（城市和潜在的就业机会）提高寿命建筑规范41人独自生活更倾向于青壮年延缓形成自己的家庭（发达经济体）。影响任职的选择因素（例如自用业主，私人出租，社会出租）编辑就业率Ø上升的失业率增加市场租金，保障性住房和无家可归的需求。真正的家庭收入Ø家庭收入并没有跟上房价上涨租金和业主占用承受能力利率提供抵押贷款对经济的信心和住房市场水平o低信心降低业主的职业需求26劳动力市场的表现编辑在这两个大都市地区和区域城镇哪里房价高，缺乏保障性住房则以当地企业处于竞争劣势。它们被放置在工资上涨的压力，因为他们试图降低收入/房价差距。关键的工人有较少的住房选择，如果价格上涨到非负担得起的水平。在住房领域的经济承受能力的变化可能会造成劳动力市场的障碍。潜在的工人移动到就业的低承受能力的领域望而却步。他们迁移到高承受能力的地区也气馁，因为低房价与房租显示低资本增值潜力和就业前景暗淡。42缺乏经济适用房的社会成本编辑房屋负担能力不仅仅是个人的烦恼经历了由个体家庭谁也不能很容易地找到住的地方。缺乏负担得起的住房被认为是由许多城市规划者对社区的整体健康产生负面影响。43乔布斯，交通，保障性住房编辑缺乏经济适用房可以使低成本劳动力越来越稀缺，并提高交通运输系统的需求（如工人前往工作和经济适用房之间的距离更长）。在美国城市房屋成本的增加44 45已与在当地学校入学率下降。46“面对一些实惠的选择，很多人试图通过购买或租用更远的地方寻找更便宜的住房，但长时间的通勤往往导致在删除任何积蓄的住房更高的运输成本。”波拉德（2010）称这种做法，这会导致遥远的发展，迫使人们开车更长的距离去工作，让杂货，采取孩子上学，或者从事其他活动，“直到你有资格驱动器'” 47一个位置优越的住宅可以节约显著家庭出行成本，从而提高整体的家庭经济状况，即使租金比较差的位置，住宅更高。2一个家庭的居民必须决定是否要付出更多的住房让上下班的时间和费用低，或接受一个或长或昂贵的通勤获得“更好”的住房。房屋的绝对供应情况并不普遍认为经济适用房计算。在抑郁或人烟稀少的农村地区，例如，规范中间的两居室公寓的预测价格可能会很容易负担得起的，即使到了最低工资的工人 - 只要任何公寓曾经被建造。一些经济适用房的原型包括纳米众议院和负担得起的绿色小房子工程。保障性住房和公共政策编辑全球，国家，区域，城市，社区协会 - - 各级政策制定者正试图以应对经济适用住房，全球性的高度复杂的危机问题，以政策手段万千。这些反应的范围从权宜融资工具长期政府间48的基础性修改。在最简单的条款，住房支付能力是指资本的一个