2019年房地产估价师备考基本制度与政策教材考点汇总重点知识标注配真题全

房地产基本制度与政策第一章房地产业考情分析节房地产业概述城镇住房制度土地制度概述房地产法制建设知识点房地产业的基本概念房地产业的细分房地产业的历史沿革城镇住房制度改革住房保障制度住房公积金制度土地所有制土地管理的基本制度城镇土地使用制度改革现行城镇土地使用制度的基本框架房地产法律体系房地产相关法律房地产行政法规房地产部门规章页码111.52.52220.52.50.510.50.50.5考频02007912000020分值010054.50.51000010合计页码：3.5页码：6.5页码：5.5页码：2.5考频：2考频：16考频：3考频：2分值：1分值：9.5分值：1.5分值：1平均7年/分1.4分/年4.6年/分7年/分第一节房地产业概述考情分析单多判综房地产业概述房地产业的基本概念房地产业的细分房地产业的历史沿革2011201220132014201520162017一、房地产业的基本概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中属第三产业，是为生产和生活服务的部门。房地产开发活动，存在多方参与，其中：房地产开发企业，又称甲方、建设单位建筑企业，又称乙方、施工单位、承包单位我国现代房地产业：20世纪70年代初80年代初。随着城镇住房制度改革：（1）实现商品化和社会化；（2）土地使用权与所有权分离；（3）划拨和出让并行。二、房地产业的细分1.房地产开发经营房地产开发商主要是组织者和决策者，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来，完成房地产发开经营活动。主要业务：（1）转让土地的开发项目、房地产开发项目；（2）销售、出租建成后的房屋。特点：投资大、周期长、风险高、回报率高、产业关联度高、带动力强。房地产开发企业，收入不连续。2.房地产咨询业主要业务：为委托人提供法律、政策、信息、技术等方面的顾问服务。例如：房地产市场调查研究、房地产投资项目可研、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师、房地产经纪人，以及房地产估价机构、经纪机构承担。3.房地产估价主要业务：分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见。例如：为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损失赔偿、课税等提供价值参考依据。特点：知识密集型行业。4.房地产经纪业主要业务：为房地产转让人、出租人找买受人、承租人；为有购房、承租意愿的人，寻找适合的房源。房地产经纪业，房地产市场运行的润滑剂，是知识密集和劳动密集的行业。一个逐步走向成熟的房地产市场，是由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主的过程。5.物业管理（服务）主要业务：对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提相关服务。物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大。物业管理是劳动密集和知识密集的行业。【例题】房地产可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（）  正确答案答案解析本题考查的是房地产业的细分。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。参见教材P2。三、房地产业的历史沿革（1）1949年以前，土地和房产的私有制；（2）19491955年，国家和城市的复苏阶段，重在稳定民心、恢复经济；（3）19561965年，国家赎买土地归为国有。确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位；（4）19661978年，特殊时期，城市房地产建设、管理停滞不前、遭受破坏；（5）1978年以后，改革开放，确立社会主义房地产市场体系。（6）2003年8月12日，国务院印发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知。要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。（7）近年来，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，坚持住房的居住属性，健全购租并举的住房制度。第二节城镇住房制度考情分析单多判综城镇住房制度城镇住房制度改革住房保障制度住房公积金制度2011201220132014201520162017一、城镇住房制度改革城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。传统的城镇住房制度：以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用的实物福利性住房制度。弊端：不满足城镇居民的住房需求、政府投资、维修费用过高。住房改革的目标：商品化、市场化、社会化。（一）房改的探索和试点阶段1978年，邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年，他更明确的提出房改的总体构想，提出要走住房商品化的道路。同年，全国基本建设工作会议汇报提纲，官宣住宅商品化的政策。19791981，居民全价售房的试点，从四市扩大到50个城市，再至全国60多个城市及部分县镇。1982年开始实施补贴出售住房的试点。19841985年，试点进一步扩大，全国有160个城市和300个县实行了补贴售房。自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，批准关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。（二）房改的全面推行和配套改革阶段1991年11月，国务院办公厅关于全面进行城镇住房制度改革的意见，标志着城镇住房制度改革进入全面推进和综合配套改革的新阶段。1992年5月，上海市实行了“五位一体”的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。借鉴新加坡，在全国率先建立了住房公积金制度。（三）房改的深化和全面实施阶段1994年7月国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，房改的基本内容可以概括为“三改四建”；决定要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设；标志着改革已进入深化和全面实施阶段。1998年7月国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，形成了新的住房制度的分水岭和企业住房制度改革的重要里程碑。十八大提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。【例题】目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（）  正确答案答案解析本题考查的是城镇住房制度改革。党的十八大提出加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居的住房目标。参见教材P7。二、住房保障制度目前，我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。（一）保障性住房保障性住房是享受政策支持的住房。包括：1.廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。廉租住房保障资金来源：地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况适当提高比例。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。【例题】根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。A.低收入B.中低收入C.中等收入D.所有  正确答案A答案解析本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。参见教材P7。【例题】专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A.廉租住房租金B.土地出让净收益C.地方财政资金D.住房公积金增值收益  正确答案A答案解析本题考查的是住房保障制度。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。参见教材P7。2.经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。【例题】经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）  正确答案×答案解析本题考查的是住房保障制度。经济适用住房按照保本微利原则出售。参见教材P7。3.公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入，住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。租金水平由市县人民政府统筹考虑市场租金水平和供应对象的住房支付能力合理确定。4.限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要求，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加限价商品住房等的供应。主要面向有本地户籍的中等及以下收入，住房困难家庭销售。