2019年房地产估价师备考开发经营与管理基础学习阶段章节练习题集

房地产开发经营与管理第一章房地产投资及其风险一、单项选择题1、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A、投机 B、储蓄 C、投资 D、信托 2、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按照（）对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A、投资的经济用途 B、投资对象存在形式的不同 C、投资人能否直接控制其投资资金 D、投资期限或投资回收期长短 3、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为（）。A、金融投资和实物投资 B、短期投资和长期投资 C、直接投资和间接投资 D、生产性投资和非生产性投资 4、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A、物业用途类型 B、投资对象存在形式 C、房地产投资主体 D、房地产业经济活动类型 5、下列物业中，属于特殊物业的是（）。A、在建工程 B、车站 C、购物中心 D、科技产业园区 6、某城市对某高速公路的投资行为属于下列（）投资类型。A、居住物业投资 B、商用物业投资 C、工业物业投资 D、特殊物业投资 7、下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。A、区位选择异常重要 B、适用于短期投资 C、变现性好 D、不易产生资本价值风险 8、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A、区位选择异常重要 B、不易产生资本价值风险 C、存在效益外溢 D、易受政策影响 9、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A、区位选择异常重要 B、易产生资本价值风险 C、需要适时的更新改造投资 D、存在效益外溢和转移 10、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A、用途广泛性 B、异质性 C、弱流动性 D、长寿命性 11、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（）。A、生产性投资 B、土地开发投资 C、公益投资 D、商品房建设投资 12、房地产投资中，（）的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。A、房地产开发投资 B、房地产置业投资 C、房地产间接投资 D、投资房地产投资信托基金 13、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。A、收益相对不稳定 B、收入现金流的主要部分分配给了股东 C、分为权益型和抵押型两种形式 D、投资流动性差 14、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A、销售收入 B、租金收入 C、转让收入 D、利息收入 15、房地产投资的（）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A、提高投资者资信等级 B、相对较高的收益水平 C、易于获得金融机构的支持 D、能抵消通货膨胀的影响 16、实际收益较预期收益增加的部分通常称为（）。A、风险收益 B、风险损失 C、风险报酬 D、最大期望收益 17、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A、收益现金流风险 B、未来运营费用风险 C、汇率风险 D、时间风险 18、下列选项中不属于系统风险的是（）。A、通货膨胀风险 B、市场供求风险 C、变现风险 D、决策风险 19、下列房地产投资的风险中，属于投资的系统风险的是（）。A、资本价值风险 B、变现风险 C、机会成本风险 D、持有期风险 20、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（）。A、周期风险 B、利率风险 C、变现风险 D、通货膨胀风险 21、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A、政治风险 B、变现风险 C、机会成本风险 D、市场供求风险 22、不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）。A、资本化率的变化 B、物业毁损造成的损失 C、未来租金水平 D、未来房地产市场销售价格 23、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。A、收益现金流风险 B、未来运营费用风险 C、资本价值风险 D、时间风险 24、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）。A、政策风险 B、机会成本风险 C、未来运营费用风险 D、收益风险 25、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这反映了房地产投资面临（）。A、收益现金流风险 B、未来经营费用风险 C、资本价值风险 D、比较风险 26、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A、收益现金流风险 B、市场供求风险 C、通货膨胀风险 D、利率变动风险 27、资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A、利率风险 B、收益现金流风险 C、未来运营费用风险 D、资本价值风险 28、房地产开发投资一般属于（）房地产投资。A、收益型 B、收益加增值型 C、机会型 D、博弈型 29、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议，在大陆的投资不能超过其全部投资的10，这是基于（）的考虑结果。A、风险投资 B、投资组合 C、风险转移 D、占领世界投资市场 30、单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（）。A、正的协方差 B、负的协方差 C、标准协方差 D、绝对协方差 31、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A、4.42% B、8.11% C、8.13% D、9.54% 32、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A、12.45% B、10.26% C、11.98% D、9.68% 33、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15，国债的投资收益率为10，市场整体的平均收益率为20，则房地产业的系统性市场风险相关系数是（）。A、0.25 B、0.50 C、1.5 D、2.00 34、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A、10.38% B、11.07% C、12.45% D、13.62% 35、某投资市场的平均收益率为20，无风险资产的收益率为8，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A、10.0% B、11.6% C、12.0% D、13.2% 二、多项选择题1、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括（）。A、短期投资和长期投资 B、实物投资和金融投资 C、商品房投资和土地开发投资 D、直接投资和间接投资 E、固定资产投资与流动资产投资 2、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A、居住物业 B、商用物业 C、工业物业 D、出租物业 E、仓储物业 3、按照物业类型划分，房地产投资分为（）。A、酒店与休闲娱乐设施投资 B、房地产开发投资 C、政府投资 D、商用物业投资 E、特殊物业投资 4、房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A、需要适时的更新改造投资 B、易受政策影响 C、依赖专业管理 D、适于短期投资 E、变现性差 5、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A、置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B、置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C、置业投资对象可以是市场上存量房地产 D、置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E、置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 6、房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（）。A、购买物业用于出租经营 B、购买住房抵押支持证券 C、购买房地产企业债券 D、投资房地产企业股票 E、购买土地进行开发 7、按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（）。A、权益型 B、综合型 C、增长型 D、抵押型 E、混合型 8、关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。A、能抵消通货膨胀的影响 B、相对较高的收益水平 C、提高投资者的资信等级 D、投资回收期较短 E、投资数额较小 9、下列关于房地产投资利弊的表述中，正确的有（）。A、房地产投资具有相对较高的收益水平 B、房地产投资回收期较长 C、房地产投资无法抵消通货膨胀的影响 D、房地产投资易于获得金融机构的支持 E、房地产投资需要专门的知识和经验 10、如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（）。A、小中取大法 B、大中取小法 C、大中取大法 D、小中取小法 E、最小最大后悔值法 11、下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A、洪水、地震等灾害不用单独投保 B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损 C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险 D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到 12、利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A、导致房地产实际价值折损 B、增加收益现金流 C、加大投资者融资成本 D、增加市场供给 E、抑制市场投资需求 13、下列系统风险属于政治风险的有（）。A、战争风险 B、经济制裁风险 C、土地供给政策风险 D、环境保护政策风险 E、金融政策风险 14、不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（）。A、开发建设成本 B、资本化率的变化 C、房屋空置率的变化 D、物业转售收入 E、房屋空置率的变化 15、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A、金融投资型 B、收益型 C、实物投资型 D、