【2017年整理】经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定

金 华 市 区 经 营 性 用 地建 筑 密 度 、 容 积 率 计 算 及 建 筑 层 高 控 制规 定为进一步规范经营性用地建筑密度、容积率的计算及建筑层高的规划管理，根据浙江省城乡规划条例、浙江省房屋建筑面积测算实施细则、金华市区城市规划管理技术规定等规定，结合金华市区实际，制定本规定。一、适用范围本规定适用于金华市区经营性用地以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商务、商业类建设项目。二、建筑密度计算1、建筑密度系指在规划建设用地内，建筑基底面积的总和与规划建设用地面积的比值。2、建筑基底面积按接触地面的建筑外墙或结构外围计算。3、建筑物底层的走廊、门廊、 门厅、架空层按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。4、有立柱或墙体落地的阳台按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。5、有顶盖（包括可开启式顶盖）的中庭、采光厅、采光井、内廊等设施按水平投影计入建筑基底面积。6、室外楼梯计入建筑基底面积。但与室外地坪高差小于 1.5米且无顶盖的室外楼梯不计入建筑基底面积。三、建筑层高控制及容积率计算容积率系指在规划建设用地内，计入容积率的建筑面积总和与规划建设用地面积的比值。1、住宅建筑多层、高层住宅建筑层高控制在 3.4 米（含）以内（建筑面积大于 200 平方米的大户型层高可适当增加，但不得大于 3.6 米），低层住宅层高控制在 3.9 米（含）以内。跃层式或低层住宅允许起居室（厅）单一空间在户内通高，当起居室（厅）单一空间在户内通高部分的投影面积不超过该户该层建筑面积的 20%时，可按其实际建筑面积计 入容积率；当户内通高部分投影面积超过该户该层建筑面积的 20%，超出部分按 1.5 倍计入容积率。2、商务建筑商务建筑首层层高控制在 4.8 米（含）以内，二层及以上层高控制在 4.2 米（含）以内。二层及以上层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于 4.2 米小于 7.2 米时，按该层建筑面积的 2 倍计入容积率；大于等于 7.2 米时，按该层建筑面积的 3 倍计入容积率。3、商业建筑商业建筑层高控制在 5 米（含）以内。层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于 5 米小于 8.4 米时，按该层建筑面积的 2 倍计入容积率；大于等于 8.4 米时，按该层建筑面积的 3 倍计入容积率。单一空 间 1000 平方米以上且进深超过 15 米的大型商业用房，建筑层高可根据使用要求适当提高，但首层层高不宜超过 6 米，二层及以上层高不宜超过 5.4 米。4、电影院、大型展示 厅、大型 报告厅、门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因建筑设计规范要求或功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计入容积率。5、阳台、设备平台等附属设施（1）阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。单个阳台投影面积超过 10 平方米或短边大于 2.1 米( 取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)，按其水平投影面 积全部计入容积率。（2）设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。住宅建筑面积 90 平方米及以下的套型，其设备平台的总投影面积不得大于 3 平方米；住宅建筑面积 90 平方米以上的套型，其设备平台的总投影面积不得大于 5 平方米。设备平台（含空调搁板）不得沿阳台长边设置。（3）住宅建筑结构范围内标注阳台（含隔层阳台）、设备平台、空中花园、入户花园、入户平台、挑廊、挑台、露台等建筑空间，无论其名称如何标注，单个投影面积和尺寸均按上述阳台计算规定控制，且其建筑空间的结构底板投影面积之和（含室内辅助用房）占该套住宅套型建筑面积的比例应不大于 20%，超出部分按投影面积计入容积率。（4）商务、商业等非住宅建筑结构范围内标注阳台（含隔层阳台）、设备平台、挑台、空中花园、挑廊等建筑空 间，无论其名称如何标注，其 结构底板投影面积之和应小于该层建筑面积的 12%。6、飘窗飘窗是指为房间采光和美化外立面而设置突出外墙的窗。飘窗窗台面与室内地面的高差应大于等于 0.3 米，进深应小于等于0.7 米，净高 应小于 2.2 米。如图所示可视为建筑飘窗，其他形式的飘窗按投影面积计入容积率。7、花池建筑外墙或阳台外设置花池时，花池的底板标高与室内地坪或阳台地坪的高差应大于等于 0.6 米，进深小于等于 0.7 米。如图所示可视为花池，其他形式的花池按投影面积计入容积率。 8、架空层建筑底层设置架空层满足以下条件的其建筑面积可不计入地块容积率：净高 3 米以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，不少于主体建筑占地面积的 1/2；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿 化等公共开敞空间使用。底层架空层计入建筑层次，其 电梯井、 门厅 、过道等围合部分按 实际面积计入容积率。9、阁楼建筑顶层如设置阁楼，阁楼层高最高点不超过 3.5 米，且层高2.2 米（含）以上部分的水平投影面积不得超过阁楼自身水平投影面积的 2/3。10、特殊场地（1）本规定所称的特殊场地是指原始坡地、山地、或人工堆土改造形成的坡地、下沉空间等非常规平整地貌的建筑室外场地。 （2）特殊场地的非完全地上地下建筑空间按一定比值计算计入容积率，比值 K=地上外 墙长度之和÷外墙总长度，如图所示。当比值 K50%，非完全地上地下建筑空间面积不计入容积率。当比值 K50%，非完全地上地下建筑空 间面积（S×K ）计入容积率，且 该建筑空间计入地上建筑层数和建筑高度，建筑高度的起算点为室外地面的最低点。（3）本规定所称的地上外墙是指其室内地面低于室外地面的高度不超过该室内净高 1/2 的非完全地上地下建筑空间外墙，如图所示。（4）居住用地上其建筑空间顶板面高出室外地面超过 1.5 米（含）的外墙即视作地上外墙，如图所示。（5）自然平整场地上设计人工堆坡的，应在设计中阐述理由及技术指标情况，并应符合国家规范要求。人工堆坡形成的特殊场地，有关指标界定应以原始或规划室外地坪为准。四、对建筑密度、容 积率计算出现难以界定的情况时，可以组织专家论证其设计的合理性，专家论证结论作为规划审核的参考依据。五、本规定自发布之日起 30 日后施行。之前已经通过建筑方案评审的，按 评审的方案实施。六、本规定执行中的具体问题由金华市规划局负责解释。