案例居民委员会是否应当缴纳物业管理费

居民委员会是否应当缴纳物业管理费？从重庆XXX物业公司物业管理诉X社区居民委员会物业管理合同纠纷一案，该物业公司要求居民委员会缴纳物管费等，本律师接受委托后从居民委员会的诉讼主体资格及社区用房的性质等方面进行了代理，最后原告撤回起诉。 一、社区居民委员会不具有诉讼权力能力及行为能力，不能作为本案被告民事诉讼法第四十八条 规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”；最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第40条：“民事诉讼法的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业。（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（9）符合本条规定条件的其他组织。” 居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会的工作经费和来源，居民委员会成员的生活补贴费的范围、标准和来源，由不设区的市、市辖区的人民政府或者上级人民政府规定并拨付；居民委员会的设立、撤销、规模调整，由不设区的市、市辖区的人民政府决定；因此，居民委员会作为群众自治组织，不具备企事业单位、或者任何社会团体的特征，也不具备民事诉讼法规定的其他组织在组织机构和自有资产等方面的限定条件，不能成为合格的诉讼主体，依法应当驳回原告的起诉。二、社区居委会用房是开发商无偿提供的公益性用房，居委会不是产权人，其仅拥有使用权根据国家民政部、中组部、中央文明办、国家发改委、财政部、国土资源部、建设部、共青团中央、全国妇联、全国老龄办十部委关于进一步做好社区组织的工作用房、居民公益服务设施建设和管理工作的意见（民发200585号）、重庆市人民政府关于认真做好社区组织的工作用房和居民公益服务设施建设及管理工作的通知（渝府发200586号）等文件的精神及重庆市开发建设单位无偿提供社区组织工作用房和居民公益服务设施实施办法（渝民发2007202号 ）的规定，南桥丽景社区居委会用房系由新建或改建住宅小区的开发建设单位的无偿提供的社区办公服务设施，其只能用于社区开展办公及服务工作，社区在不改变其用途的情况下，具有永久使用权。根据物业管理条例及重庆市物业管理条例规定：业主是物业所有权人。同时，明确规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中居委会用房产权人为开发商，其依照政策无偿提供给居委会，也没有任何缴纳物业费的特别约定，因此，即使应当缴纳物业费，原告亦应当向开发商主张。三、居委会不属于物业管理条例规定的业主，业主委员会签订的物业服务合同效力也不及于居委会根据物业管理条例第二十条：“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”，居委会的工作职责之一协同做好物业管理工作，严格意义上说，其同时也是基层群众自治的物业管理者。居委会不受业主大会、业主委员会约束，业主委员会所作的决定不对居委会产生任何影响，反而应当配合居委会的工作并接受居委会的监督。因此，居委会不是物业管理服务合同的一方主体，根据合同相对性，该合同的效力不及于居委会。四、原告主张物业管理费用的单价没有任何法律依据及合同依据原告所主张的1.5元每月的每平方米的物业管理服务费系根据物业管理合同第六条第3项“住宅改为办公用房或住宅改为经营用房按建筑面积按建筑面积每月的每平方米1.5元”的约定得来。然而，如前条所述，首先，合同效力不及于居委会；其次，居委会用房是开发商无偿提供的只能用于社区开展办公及服务工作的办公用房，并非“住宅改为办公用房”或者“住宅改为经营性用房”。明显，原告没有与被告就居委会用房作出约定，其主张没有合同依据。五、直至原告与业主委员会产生纠纷，被业主委员会驱逐，其从未向被告主张过物业管理服务费；根据重庆市惯例，居委会用房从未支付过物业管理费，原告此举纯属无理取闹。原告于2011年12月31日对小区提供物业服务至2014年3月31日，被告一直无偿协助原告进行物业管理，期间原告一直没有要求被告缴纳物业管理服务费。但因原告多次不按照约定履行其与业主委员会签订的物业管理服务合同，且态度恶劣，最终业主委员会与其解除了服务合同，原告才对被告提出了如此无理的要求。社区居委会用房是开发建设单位无偿提供的，主要目的及作用在于保障社区组织工作用房和居民公益服务设施的需要，促进全区社区建设和经济社会发展。居委会存在的目的有且只能是服务社区居民，其财产来源主要是财政补贴，其办公用房，由开发商无偿提供。居委会根本无力承担物业管理服务费，也没有任何上级组织愿意负担该笔费用，因此，在江北区甚至重庆市、甚至全国范围内一直都没有居委会需缴纳物业管理费的说法。六、社区组织的工作用房和居民公益服务设施部分的物业管理服务费已经由全体业主分摊或者原告已经放弃了该部分权利，这取决于物业管理服务合同虽然按照物业管理条例的规定，物业费应当由业主即开发商承担，但是开发商已经无偿提供社区组织工作用房，再要求其承担物业管理服务费有违公平公正原则；而居委会的性质是基层群众自治组织，其设立虽是人民政府决定，但其成员由社区居民选举产生，其没有自己的收入，成员仅有生活补贴，其目的主要是无偿为社区提供服务，要求其承担物业管理费也违背公平正义原则。那么，该由谁承担物业管理付费呢？代理人认为，根据民法基本原则公平原则中的“谁受益谁负担”的要求，社区组织的工作用房和居民公益服务设施的物业管理服务费用应当由全体业主分摊。因此，该部分费用要么已经在物业管理服务合同议价时包含在内，要么原告已经放弃该部分费用。这取决于双方签订合同时的意思。