律师函商场房屋租赁合同纠纷

致：XXXXX有限公司重庆仁政律师事务所杨新宽律师接受重庆xxxx商贸有限公司（以下简称xxxx）的委托及授权，代理处理贵公司与其房屋租赁合同纠纷相关事宜。贵公司署明为2013年9月6日的“回函”xxxx已收悉，经本律师调查研究之后，现就有关事项郑重致函贵公司：贵公司与xxxx签订的XXX房屋租赁合同【合同编号：XXX号】，约定由贵公司将位于中国XXXX号楼XXXX区域和地下负XXX层的部分区域面积共计平方米的房屋租赁于xxxx作超市使用，租赁期限自2013年3月1日至2014年8月29日止。贵公司交付租赁物后，xxxx对其进行了装饰装修，后发现该租赁物因原施工方所做的排水管道及收缩缝防水未处理好，存在严重的漏水质量问题。贵公司虽多次派员处理，但并未解决漏水问题。贵公司“回函”罔顾基本事实，错误理解合同法及双方租赁合同相关条款，现就有关问题说明如下：一、贵公司履行合同不符合约定以及不完全履行合同约定义务的行为已经构成违约，需承担违约责任。1、贵公司交付的租赁物由于原施工方所做的排水管道及收缩缝防水未处理好，导致收缩缝长时间、持续漏水，其质量不符合合同约定。贵公司认为交付租赁物时没有发现质量问题即免除了出租人的质量担保责任是毫无依据的。根据中华人民共和国合同法第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”可知，关于租赁物的瑕疵担保，从合同履行期间上包括两方面内容，一是于交付租赁物前或交付时即已存在，保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用；二是于租赁物交付后，租赁关系存续中发生之瑕疵担保。贵公司交付的租赁物质量问题在交付之前就已存在，即使交付之时xxxx没有发现，贵公司仍然要承担交付租赁物不符合约定的违约责任，这是不容置疑的。 2、xxxx发现租赁物存在质量问题后及时通知贵公司维修解决，贵公司也多次派人维修，但没有解决漏水问题。贵公司认为，只要及时派员维修则不违反中华人民共和国合同法第220条及双方签订的房屋租赁合同第8.1.1条第（1）项的规定，不存在违约的说法是没有法律依据的。违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。可知，违约责任包含两方面的内容，不履行合同义务或者虽履行但履行不符合约定，维修义务的履行并不是只要维修而不论维修的结果即可，根据合同法精神及双方更为明确的租赁合同8.2.3条之约定，“甲方应收到乙方发出的书面维修通知后三个工作日内（指一般故障）将不能正常使用的租赁标的物或保修设施维修至完好可使用的状态。若特殊故障无法在前述时限维修完好，则甲方应十五个工作日内（变压器的损坏除外），将租赁标的物或保修设施维修至完好可使用的状态”，虽贵公司多次派员处理，但漏水至今仍在继续，贵公司未能按照租赁合同第8.2.3条之规定在最长时限15个工作日内解决，明显属于不完全履行合同主要义务，当然构成违约。3、贵公司在“复函”中提到，你方并没有导致房屋租赁合同的根本性违约，xxxx仍然正常营业，故xxxx应当按照合同约定支付租金及商场管理费。比较合同法第九十四条第4项以及第一百一十三条之规定不难发现，在违约方根本性违约的前提下守约方可以行使法定解除权，但违约方承担违约责任并不需要其导致合同根本性违约。因此，无论贵公司是否根本性违反房屋租赁合同，均需依法承担违约责任。综上，贵公司在“复函”第一项中否认违约，却在第二项中明确表示“我方并没有导致房屋租赁合同的根本性违约”，如此混乱的说法显示贵公司对是否违约以及是否应当承担违约责任并没有一个清楚的认识贵公司交付不符合质量约定的租赁物并且没有及时解决相关问题，毫无疑问已经构成违约；并且，无论贵公司是否构成根本性违约，均需依法承担违约责任。二、贵公司的违约行为与支付租金及商场管理费并非两个不同的法律问题。贵公司对法律关系理解错误。租赁物维修责任以及租金支付均是一份租赁合同中的主要条款，分别为出租人和承租人的主要义务，反过来就分别是双方的权利，因此，根据民事法律最基本的原则，即权利义务一致性，贵公司不履行主要义务（履行维修义务），则享受不到相应的权利（获取租金）。当出租方不履行或不完全履行交付租赁物、瑕疵担保、维修租赁物等项义务时，承租人可以拒付或减少租金来行使抗辩权。在承租人受领租赁物之后，如果出现租赁物未完全交付，或出现租赁物本身的瑕疵或权利瑕疵，以及租赁物需要维修等情况，足以影响承租人使用收益的实现，则承租人支付二期租金与出租人履行上列义务之间存在先后履行关系，承租人享有先履行抗辩权。综上，xxxx根据中华人民共和国合同法第67条，在贵公司没有按照本法第220条及租赁合同第8.1.1条第（1）项的规定切实有效的履行维修义务并且赔偿损失之前，暂不支付房屋租金及商场管理费的行为是在行使法律赋予的先履行抗辩权，两者并非不同的法律关系。三、贵公司违约，应当赔偿xxxx因此受到的全部损失。合同法第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，赔偿损失包括直接损失以及间接损失。xxxx因贵公司的违约行为造成如下损失：1、贵公司交付房屋后我公司进行了装修装饰，漏水问题造成已装修的吊顶和墙面等受损；直接损失2、外租区6家商户装修区域、货架、设备损坏，无法正常营业，造成严重经济损失，商户索要赔偿，包括物质损失及营业损失；直接损失3、外租区公共区域损坏，需重新装修的费用；直接损失4、由于漏水影响经营，外租区商户争相要求退租，我公司虽竭力补救、赔偿，截止目前，仍有一家商户退租。商户退租不仅给我公司造成极为不好的负面影响，同时也给我公司带来严重的租金损失。间接损失5、造成自营区货架、设备损坏，产品损坏（损坏产品贵公司已折价收走，货款未付）；直接损失6、漏水问题使整个超市形象受损，自营区销售额持续下降；间接损失贵公司仅愿赔偿上述第5项的部分直接损失，以及给予极低的补偿，显然不能弥补xxxx因贵公司违约行为所造成的损失。四、贵公司不能按约履行维修责任，xxxx极力采取一切合理措施避免损失扩大，但贵公司坚持不允许xxxx自行维修。xxxx因贵公司的违约行为造成的损失仍在不断扩大，由此造成的一切损失均由贵公司承担。综上，xxxx再次声明，其并非无故拖延支付租金及商场管理费，只要贵公司依约履行维修义务解决漏水问题并且足额赔偿xxxx因贵公司违约行为造成的损失，xxxx将向贵公司支付租金及商场管理费，并继续保持合作关系。否则，由此造成的一切后果均由贵公司承担。特此函告重庆仁政律师事务所杨新宽律师201X年X月X日