房屋拆迁补偿估价结果报告.docx

潮宗街当铺巷008号房产的房屋拆迁补偿估价结果报告一、委 托 方：单 位：长沙天英房地产开发有限公司法人代表：王兰公司地址：长沙市开福区藩城堤74号6楼联系：二、 估 价 方单 位：长沙志成房地产评估有限公司法人代表：任远地址及：曙光中路46号雨花区房地局二楼、5566234蔡锷中路188号房地产大厦一楼、2236388资质等级：二级三、 估价项目概况1、 估价对象评估对象为位于长沙市潮宗街当铺巷008号的房产，房屋所有权人为贺岱 兰，建成时间为1986年12月，建筑面积68.97^，产权面积56.16^，房屋使用 性质为自住2、 估价对象位置与环境评估对象所处楼宇位于潮宗街当铺巷东侧，东靠黄兴北路、市青少年宫斜 对面，北有创世纪电脑学校，南抵潮宗街，金满地商业街近在咫尺；该区域位 置为城市老城区内，周边多为住宅，基础配套设施一般随着老城区的改造建 设，对周边的房地产影响较大，地理位置较好3、 评估对象物业权属及现状评估标的物为混合结构，共4层，于1986年12月建成，用途为住宅，建筑 面积为68.97平方米，产权面积56.16平方米，产权来源为自建，房屋权证号码 为私029855号评估对象东西朝向，房屋东西南北均为自墙。

评估标的物外墙 一般抹灰，室内水、电设施齐全，通风采光情况一般四、 估价目的：为房屋拆迁补偿提供价值参考五、 估价时点：二0 0三年九月二十七日六、 价值定义：房屋拆迁评估的价值定义是被拆除房屋无权利负担的房地 产公开市场价值房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响七、 估价依据：1、 中华人民共和国城市房地产管理法2、 中华人民共和国土地管理法3、 中华人民共和国土地管理法实施条例4、 中华人民共和国担保法5、 中华人民共和国城市房地产抵押管理办法6、 房地产估价规范7、 房屋拆迁许可证［拆许字（2003）第083号］8、 城市房屋拆迁管理条例9、 湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法10、 长沙市城市房屋拆迁管理若干规定11、 长沙市城市房屋拆迁管理条例12、 委托方提供的有关待估房地产产权资料13、 受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息14、 公证书八、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估 物业具体情况，具体遵循：1、 合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提2、 最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。

也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中， 能获得最大受益的使用方式的估价结果3、 供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响 若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升 由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指 当地同类房地产市场的供求状况4、 替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近 在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可 能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价 格5、 估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格估价时点是责任 交待的界限和评估房地产时值的界限房地产的价格具有很强的时间性在不 同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格6、 公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得 一个客观合理的价格九、估价方法：本次采用市场比较法和重置成本法进行评估估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方 法市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益 或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的 房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较 法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。

1、市场比较法是首先调查与评估对象相类似的交易实例，在结合评估人 员现场勘查的资料，进行交易内容、交易时间、区域因素和个别修正，加权取 值，求出委估对象的比准价格计算公式如下：比准价格=交易实例价格X （100/交易修正）X （日期修正/100） X （100/ 区域因素修正）X（100/个别因素修正）2、重置成本法是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价 格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价 格，扣除折旧，并做适当修正来确定对象房地产价格的一种方法计算公式如下：评估对象价格=重置价格X成新率X（1 +调节系数）十、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序 采用科学适用的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估 价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，在本报告书中已说明的假设与限 制条件下，确定估价对象在估价时点的可能实现的拆迁补偿价格为人民币 101400元，（大写：人民币壹拾万壹仟肆佰元整），单价1805.5元/^十一、估价人员任 远：注册房地产估价师 签章：徐志革：注册房地产估价师 签章：曹 帅：注册房地产估价师 签章：十二、估价作业日期：2003年12月01日〜2003年12月04日十三、估价报告应用的有效期：一年房地产估价技术报告一、个别因素及区域因素分析(1) 商业服务中心繁华影响度主要指不同类型的商业服务中心自身等级规模和对其它商业服务中心的 程度。

评估对象位于潮宗街当铺巷东侧，东靠黄兴北路，市青少年宫斜对面， 北有创世纪电脑学校，南抵潮宗街，金满地商业街近在咫尺；区域位置为城市 老城区内，周边多为住宅，基础配套设施一般随着老城区的改造建设，对周 边的房地产影响较大，地理位置较好2) 交通便捷度 该物业位于潮宗街当铺巷，东靠黄兴北路，到公交站点不远，交通较便捷 度较好3) 基础设施保证度该物业的供水、供电的保证度较高4) 公用设施完备度 该物业所处位置基础设施完善，公用设施完备度较高5) 环境质量优劣度主要用人文环境与自然环境两个指标来反映环境质量该地区地质状况较好，土地有足够承压力，没有严重的水污染、大气污染 及噪音污染，也无周期性洪水灾害6) 城市规划限制该物业建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率、消防间距及土地使用要求 等基本符合规划限制要求二、市场背景：近年来，我国国民经济仍处于举世瞩目的持续稳定发展时期，从九八年开 始，国家根据国际国内形势，制定了一系列扩大内需、拉动经济增长的积极财 政政策，使作为先导产业和主要经济增长点之一的房地产业总体规模稳步增 长，国家为房地产业发展提供的许多优惠政策正在落实，房地产业面临空前的 发展机遇。

随着国家停止福利分房、实施货币分房以及银行存贷款利率大幅下 调等政策的出台，城市居民的消费观念已经开始形成质的转变，特别是国家有 关房地产消费推动政策，房地产市场消费前景更是可观这一切都表明我国房 地产业从九十年以来经历的迅猛高速、超常规模、宏观结构调控等历史阶段以 后，进入理性稳定发展时期，按照价值规律作用，它必维持持续快速的发展势 头长沙系湖南省省会，是全省政治中心、文化中心、金融决策中心，中国内 陆的开放城市长沙市总面积为11819.5平方公里，市区面积556.33平方公里， 辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个区和4个县，总人口582.47万人，每天 还有50万以上的流动人员，商业发达，交通便利，伴随着改革开发和经济发展， 长沙房地产业已逐步成为支柱产业长沙市地处湖南省东部富饶的湘中河谷平原属亚热带季风性湿润气候， 春温多变，夏秋多晴，严冬期短，暑热期长年平均气温16.8-17.2°C，年平均 降水量 1400 毫米清澈的湘江穿城而过，把市区分为东西两片东片是人海 闹市，西片岳麓山下是全市高等院校的集中地，整个市区依山傍水，景色宜人 由于长株潭城市群协调发展的呼声愈来愈高，要求长沙建立相应机制和措施在 更大区域内发挥核心城市的带动作用，无疑有着巨大的发展空间。

近三年来，随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，以及启动内需， 扩大消费等政策的积极引导，长沙市房地产开发高速发展，投资总额大幅度增 加 2000—2002 年房地产投资总额的增长速度分别为46.2%、91.4%和 29.3%； 商品房的销售额的增长速度分别为30.3%、71.0%和 405.5%长沙市统计局企 业调查队景气调查显示，从 2001 年一季度开始，本市房地产业景气指数开始 走出低谷，向上攀升，宏观经济积极乐观 2002 年初，中央继续实施积极的 财政政策，央行实行第八次降息，按揭贷款和公积金贷款利率也相应下调，一 些单位实行的货币化分房政策以及居民个人收入的逐渐增多使得本市房地产 业的有效要求也明显增加随着城市化建设步伐的加快，城市居民收入水平不断提高，改善居住环境 和住房质量已成为城市居民生活消费的主流；城市居民用于居住支出的增长速 度明显高出其他生活费用的支出；长沙作为全省人口密集和流动的中心城市， 近年来市政府制定出的一系列优惠政策，吸引了大批外地人员在长沙市内购买 住房和农村居民的流入，从而促进了房地产开发的发展，扩展了房地产开发的 容量诸多的有利因素使本市房地产市场呈现出良好的发展态势。

三、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价最高最佳使 用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对 象产生最高价值的使用根据估价对象所处的自然地理位置和社会经济位置， 以及城市规划的要求，决定了其最高最佳使用用途为住宅四、 估价方法的选用： 本次估价的目的是房地产拆迁价值评估，根据委托方所提供的资料及估价方实地查勘和对周边区域的调查、收集的价格信息资料之后，鉴于评估标的物 为居住用途的合法性原则，该地段同类性质的房地产交易实例较多，故拟用市 场比较法进行评估，再采用重置成本法进行修正评估，最后综合确定评估对象 估价时点的市场价值五、 估价测算过程：（一）采用市场比较法估算 市场比较法是首先调查与评估对象相类似的交易实例，在结合评估人员现 场勘查的资料，进行交易内容、交易时间、区域因素和个别修正，加权取值， 求出委估对象的比准价格比较实例的选择：案例名案例A案例B案例C待估案例座 落潮宗街通泰街北正街待拆住宅用 途居住居住居住居住建筑结构混合混合混合混合面 积6165 m242 m56.16 m2附属设施较好较好较好较好案例交易价格1836 元/m?1846 元/m?1905 元/m?建成时间89年95年90年1986备 注毛胚高装1、交易情况修正。

选择案例均为正常市场价，而评估对象为拆迁房，市场交易行为不一样故作交易情况修正如下案例A案例B案例C待估案例交易情况市场交易市场交易市场交易拆迁估价交易情况修正系数9595951002、期日修正 选择案例均为近期房地产市场价格，日期相近，故不作修正3、区域因素修正区域因素修正是指待评估地块所在区域的社会、政治、经济、自然等综合 产生的效应对待评估案例的影响因素，其主要内容区域的交通便捷度、基础设 施完善度、地形环境条件、产业集聚规模通过对比较案例与待估案例的差异进行调整区域因素修正列表如下：区 域 因 素比较案例。