云南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容试题.doc

云南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算 A．房屋竣工 B．房屋质量验收合格 C．房屋交付用户运用 D．业主委员会成立 2、设定房地产抵押权的土地运用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿 A：税金 B：拍卖费用 C：土地运用权出让金 D：土地运用成本 E：工业用地的监测点评估价格3、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2现市场上类似住宅的年租金为600元/m2若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58 4、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元依据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504 B．1404 C．1304 D．12045、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%该房地产的实际价格为（）万元 A．87 B．124 C．130 D．134 6、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（） A．时间类参数 B．融资类参数 C．评价标准类指标 D．收益类指标 7、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更 A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调 8、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是 A：经有关部门鉴定后，损坏不堪运用的房屋和紧急房屋 B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产 C：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产 D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税 E：执行层的组织协调 9、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预料2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。

由以上资料，（）投资风险更大 A．物业甲 B．物业乙 C．一样大 D．无法推断 10、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款 A：50％ B：60％ C：70％ D：80％ E：借款合同11、某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400㎡、400㎡，单位干脆成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程干脆成本为16万元，税费、利息、管理费为全部干脆成本的25％，则该建筑物的重新购建价格为 A：398 000元 B：558 000元 C：697 500元 D：744 000元 E：工业用地的监测点评估价格 12、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为 A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％ E：工业用地的监测点评估价格 13、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求 A：科学性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性 E：执行层的组织协调14、某商场建成3年后补办了土地运用权出让手续，土地运用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种状况下，建筑物的经济寿命应为年。

说明：题干中假设土地出让合同中未约定不行续期) A：40 B：43 C：47 D：50 E：工业用地的监测点评估价格 15、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括2007年试题) A：移动平均法 B：指数平滑法 C：市场因子推演法 D：简洁平均法 E：借款合同 16、估价上的建筑物折旧是指各种缘由造成的建筑物损失 A：价值 B：价格 C：效益 D：利润 E：工业用地的监测点评估价格 17、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法 A：市场法 B：假设开发法 C：收益法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格 18、在我国房地产业的历史沿革中， 城市房屋和土地的全部制构成发生了根本性的变更，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位 A：1949~1955年 B：1956—1965年 C：1966～1978年 D：1978年以后 E：房地产估价机构必需加盖公章 19、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质 A：一级 B：二级 C：二级以上 D：三级 E：执行层的组织协调 20、关于预算的说法正确的是__ A．预算与物业实际收支相等 B．资本支出预算是最常用的预算 C．长期预算的详细与精确度高于年度运营预算 D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预料 21、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。

A：工程竣工 B：物业验收合格 C：购房人实际入住 D：开发企业向购房人交付房屋 E：执行层的组织协调 22、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的确定，必需经__通过 A．与会业主所持投票权1/2以上 B．全体业主所持投票权1/2以上 C．与会业主所持投票权2/3以上 D．全体业主所持投票权2/3以上23、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有特地阅历的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目 A．私下 B．公正 C．公开 D．邀请 24、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的机构 A：中介管理 B：市场服务 C：管理服务 D：中介服务 E：执行层的组织协调25、某城市2000年和2005年一般商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，接受平均发展速度法预料2008年的价格最接近于__元/m2 A．4800 B．5124 C．5800 D．7124二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、依据《城市房屋拆迁估价指导看法》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告 D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定看法 E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避 2、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万该市2008年住宅市场吸纳率为2009年试题) A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同3、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在将来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（） A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元 D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 4、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。

A：潜在租户所经营业务的类型及其声誉 B：财务稳定性和长期盈利的实力 C：所需的面积大小及其须要供应的特殊物业管理服务的内容 D：租户的经营管理水平 E：租户对写字楼内其他客户的影响5、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是 A：房地产拍卖数量多，价值高 B：房地产拍卖数量少，价值低 C：拍卖结束后续工作多 D：拍卖结束后续工作少 E：房地产拍卖法律性强 6、工程成本限制的主要对象是主要费用的__ A．变动费用 B．固定费用 C．材料费用 D．人工费用 7、2006年10月，张某在B房地产开发公司开发的住宅小区购买了一套住宅，该套商品房价格25万元依据B房地产开发公司要求，张某交付购房定金5万元如B房地产开发公司违约，依据定金罚则，张某可得到返还定金万元 A：2．5 B：5 C：10 D：15 E：执行层的组织协调 8、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或 A：租金收入 B：土地出让收入 C：长期抵押贷款 D：净经营收入 E：借款合同 9、某房地产开发企业经过市场调研后，确定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”那么，开发商在目标市场选择过程中接受的是__模式 A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制 D．市场集中化 10、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额11、开发项目总投资包括开发建设投资和__ A．建设资金 B．土地购置费 C．前期费用 D．经营资金 12、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为__ A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况 C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．将来修复或重建后的状况 13、保险活动所特有的内在功能是__ A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损14、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有__ A．设立房地产开发企业 B．签订商品房预售合同 C．签订房屋租赁合同 D．签订土地运用权出让合同 E．签订房屋拆迁补偿安置协议 15、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有 A：潜在毛租金收入 B：经营费用 C：租金损失 D：其他收入 E：酬劳率凹凸 16、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是 A：二者既有相同之处，又有质的区分 B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资 C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系 D：在风险担当方面，公司债券持有人担当公司经营风险责任，而股票持有者则不担当公司经营风险责任 E：股票投资风险是很大的。

相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资 17、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖 A．张某 B．张某或杨某 C．杨某。