2010年成都崇州羊马新城项目策划方案

1、,建筑宏伟蓝图,崇州羊马新城项目策划方案,报告结构思路,项目优势分析,项目解析,区域价值挖掘,项目目标,项目核心问题,整体发展战略,整体定位及物业发展建议,整体规划及分期开发建议,附件,市场机会挖掘,概况,大成都规划,城市定位,崇州是成都20032020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一,崇州地处川西平原，东距成都37公里，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位,大成都蓝图：1个特大城市：成都主城区4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州4个小城市：30个重点小城镇及一般乡镇城乡一体，协调发展,中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市,项目解析,“5.12”之后，崇州与大成都之间联系日趋紧密,交通规划,五纵：1、华怀路(改建)2、川西环线崇州段（改建）3、沿山应急通道（新建）4、三沿路（崇州三江至都江堰市沿江乡）（新建）5、青安路（新建） 六横：1、成温邛高速公路（已建）2、光华大道延伸线（已建）3、成温邛快速通道（新建）4、元和路（崇州元通至温江区和盛镇至成青快速 通道）（新建）5、三龙路（崇州九龙沟至都江堰安龙镇接成青快速通道）

2、（新建）6、龙门山旅游快线（新建） 二轨：城际地方铁路成大线（新建）城际地方铁路成灌线延伸线（新建） 二站：崇州市综合客运中心站（新建）崇州市工业园区物流配送中心（新建）,项目位于崇州羊马镇偏温江方向，区域属于规划中的羊马新城，与温江金马片区仅一河之隔,项目区位,金马片区,羊 马 新 城,金马河,本案,地块处于城市发展方向上,崇州战略规划,“双环双核双片”田园城市功能区战略规划发展格局 双环：文化旅游环与田园物流环，以羊马镇为平台双核：城市核与古镇核，城市核即崇阳镇和羊马镇,一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到华阳、牧马山、浣花溪等地方 金马片区及羊马镇都不属于传统的高端居住区,目前区域较陌生，认知度较低,牧马山：山景、高尔夫,华阳：城市发展方向,15分钟,30-40分钟,30分钟,浣花溪：水景、城市资源,成都市区高端居住区分布图,龙泉：山景资源,40-50分钟,羊金马马 新片城区,？,区域配套落后，不完善，进入性较差,目前区域内依托羊马旧镇，镇上有一定的市政配套设施，但比较落后 本项目离羊马镇还有一定距离，周边基本为空地，区域还有待进一步开发,本案,羊马旧镇,地块南侧和西侧紧

3、邻城市规划路，可通达性好，外部拥有一定优势资源，但现状不佳,北边界,南边界,东边界,永科路,城市主干道,羊马湿地公园,嘉裕地块,南至城市主干道，对面是奥普汽车主题公园和花卉苗木基地，目前规划中东至西南最大湿地公园:羊马湿地公园，内有国际标准18洞高尔夫球场，目前规划中西至永科路(G318支线），对面是中城集团城市综合体，目前规划中北至嘉裕地块，一类住宅用地，目前规划中,高尔夫球场,花卉苗木基地,汽车主题公园,社区型项目，地块规模较大，地势平坦，内部无可利用资源,项目用地指标,一类住宅用地：要求完善的市政配套设施 地形：规划用地基本呈矩形，东西宽约500米，南北长约1000米。 总用地742亩，净用地约650亩，其中：住宅用地约570亩商业用地约78.6亩 地貌：规划用地基本平整。 规划容积率：住宅用地1.8商业用地2.4 建筑密度：住宅用地25%商业用地40%,地块现状,项目属性界定,属性界定解析,非传统高端居住区，进入性较差，位于城市发展方向上，拥有一定优势资源的较大规模社区型项目,报告结构思路,项目优势分析,项目解析,区域价值挖掘,项目目标,项目核心问题,整体发展战略,整体定位及物

4、业发展建议,整体规划及分期开发建议,附件,市场机会挖掘,开发目标与约束条件,利润最大化 品牌的打造 与政府建立良好关系,本案是贵公司在成都首个项目,开发目标,开发商背景,在合理规避风险和可实现的基础上追求项目价值最大化,目标理解,基于我们的经验，类似项目有如下特性,类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决 价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价值确定难度较大,一、规避风险、保证成功运作 二、利润最大化要基于可实现的基础上 三、要兼顾品牌的可持续发展战略,小市场大项目,目标理解,项目特点,报告结构思路,项目优势分析,项目解析,区域价值挖掘,项目目标,项目核心问题,整体发展战略,整体定位及物业发展建议,整体规划及分期开发建议,附件,市场机会挖掘,开车30多公里比牧马山还要遥远；,待开发，进入性差配套不成熟、区域较陌生；,而我们呢？似乎有难度？,一般陌生区低密度项目的成功，往往是 近郊、适度的距离麓山国际； 或者她们有强势的休闲度假配套打造保利198、中信山语湖； 或者她们有超大规模支撑其“城”的定位深圳曦城、江与城 或者她们很精致、是名牌长

5、桥郡、牧山丽景 或者她们的资源很稀缺华侨城天麓；,那么，我们的机会在哪里,资源似乎很好但目前情况不佳；,区域价值：在区域较陌生，进入性差的情况下，如何挖掘区域价值？,项目价值：如何打造项目的核心竞争力，从竞争中突围？,客 户：我们的客户来自哪里？,陌生区域大规模项目开发模式必须先回答以下三个问题：,项目核心问题,报告结构思路,项目优势分析,项目解析,区域价值挖掘,项目目标,项目核心问题,整体发展战略,整体定位及物业发展建议,整体规划及分期开发建议,附件,市场机会挖掘,我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案，并从项目优势中寻求突破,区域 价值,突 破 Breakthrough,市场 机会,项目 优势,区域价值挖掘,我们应该对区域价值进行怎样的界定？ 郊区 or城市化？ 休闲 or旅游？居住 or度假？,首先站在金马片区的角度来看本区域,本案,金马片区,区域价值解读,观点,本项目处于金马片区边缘化区域 但本项目价值无疑要与金马片区产生联系，高举金马片区区域价值大旗。,金马片区规划图,金马片区目前度假氛围浓厚而居住氛围不足，整体档次属中端，仅仅作为金马片区的延续，区域价值不够,区域价值解读,

6、主要依托鱼凫温泉及金马体育城，打造度假型别墅区； 产品以总价较低的联排、叠拼为主，整体属中低端档次； 仅仅作为金马片区的延续，区域价值是不够的，需要进一步挖掘区域价值。,依托鱼凫温泉、规划的体育城,度假型别墅区,打造,观点,区域价值再解读,规划在成温邛高速路以北建设“中国创意农业生态休闲旅游园区”，在光华大道崇州段以南建设“万亩花卉现代农业观光旅游产业园区” 以打造生态新城为目标，大力发展湿地人居，创建崇州市城市副中心,观点,五星级酒店,羊马新城整体定位为生态型人居典范城市,观点,根据国际度假城市的发展规律，金马片区需要从纯度假往休闲、度假、居住等综合功能发展，区域价值需要转型； 羊马新城的规划正好提供了一个契机；,引申语：每一个城市都应有一个标志性社区，形成城市的高端居住板块,站在羊马新城和金马片区的双重高度来看本区域，本区域应作为金马片区价值转型的标志，秉承带动新城发展的重任,区域价值再解读,单一观光的旅游城市,观光旅游为主，向度假转型,度假为主,休闲、度假、居住等综合功能,3-5年,35年,5年以上,度假城市发展规律,度假吸引力逐渐转向城市吸引力,结合本项目资源，项目应作为生态型

7、人居城市示范性项目，以带动区域的整体发展,地段 规模 区域可塑性 交通便利度 配套 资源情况,地块关键指标,金马片区的区域价值需要转型：集休闲、度假、居住一体 羊马新城规划定位为生态型人居城市,发展机遇,发展基础,742亩较大规模的可延展性 紧邻城市规划道路和主干道，交通便利 外部拥有优势资源：高尔夫湿地公园、奥普汽车主题公园,花卉苗木基地,生态人居城市示范区,本项目区域占位,市场机会挖掘,面对区域内外的层层竞争，我们将如何突围？,成都低密度市场分析 区域低密度市场分析,成都低密度市场分析,市场走势 板块分析 成功案例借鉴,政策环境,政府目前的政策核心是抑制投机性需求，控制房价非理性增长，稳定市场，这将是一个长期的过程,国十一条 增加保障性住房和普通商品住房有效供给等 新国十条 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责等 新国五条 各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任等,进一步加强土地出让收支管理的通知,个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，其他住房消费政策继续实施。,土地制度

8、,税收制度,住宅政策,价格制度,住房制度,在目前政策环境下，成都整体市场趋于稳定发展状态,市场特征,从房地产市场周期来看，市场仍处于稳步的发展阶段,市场特征,2009年，成都市别墅供应量为125万方，2010年有所缩水，供应量缩减为78万方，同比下降幅度为37.6%；尽管如此，成交情况依然良好,别墅市场供应量环比有所缩水，但需求仍然旺盛,单位：万方,在目前政策环境下，投机需求被抑制，成都整体市场趋于稳定发展状态结合房地产市场周期来看，市场仍处于稳步发展阶段市场供应环比有所缩水，但需求仍然旺盛,整体市场总结,成都低密度市场整体走势依然良好,成都低密度市场分析,市场走势 板块分析 成功案例借鉴,城市别墅,边缘TOHO,度假别墅,多元化,1990s,别墅市场启动,类别墅产品出现,度假产品上市,低密度市场的成熟,2000,2001,2003至今,位于城市地段，满足城市财富阶层炫耀心理，价格偏高，产品形式粗放，配套环境较差 锦绣花园、天府花园、南洋花园、巴黎花园,位于城市地段满足城市中产阶级居住梦想，价格低，产品形式以及配套环境较差，市场反应良好 武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园

9、,位于城市二三环之间，满足城市别墅梦想的中产阶级，价格位于纯别墅和公寓之间，产品形式/配套/环境/交通较好，市场反应良好 风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象,位于青城山，凭借独特的自然山水资源，掀起旅游地产的热潮，产品档次丰富，总价合理，满足成都人的度假生活需要，市场反应良好 青城白鹭洲、中国青青城、高尔夫山庄、假日青城,城市郊区别墅兴起，形成多个板块；城市别墅项目屈指可数，但是价格最高；度假别墅依旧火爆；整个别墅市场呈现出板块、产品以及价格档次的多样化，竞争充分 麓山国际、三利宅院、芙蓉古城、维也纳森林、易城、盛世中华,成都低密度市场经过二十年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期,温江板块：中端+近城市,都江堰+青城山：,牧马山板块：,15分钟,30分钟,30-40分钟,一 个 小 时,30分钟,郫县板块,以独栋价格为参比价格来比较区域价格,8000-20000元，度假属性,8500-12000元，非成熟别墅区域,龙泉板块：,9000-17000元（度假属性，中粮御岭湾进驻抬高了整个区域价格）,13000-18000元，度假属性 但有向第一居所转换的趋势,8500-15000元，度假兼城市属性,新都板块：,无独栋社区，非成熟别墅区域,华阳板块：高端+近城市,稀缺+城市属性,高端城市别墅区域,高端度假别墅区域,中高端度假别墅区,未成熟别墅区域,独栋基本已没有销售，双拼价格在30000万/元左右,12000-30000元，城市属性,成都市区别墅分布状况,市场各板块根据与城市中心的通勤时间和距离的不同，价格呈梯度递减,华阳板块在成都都市融合的快速发展下，将承接浣花溪成为新的顶级城市别墅区,华阳,浣花溪,资源现状,产品特征,客户特征,资源：城市配套、高尔夫， 规划：城市向南发展 配套/交通：天府大道,面积：联排260-300独栋：230-500 价格：联排9000-10000，独栋：12000-30000 品质/档次：品质突出，处于高档,来源：主要为成都客户，部分省外、港台客户 层次：基本属于城市顶尖才智阶层 特征：知识层面高，有相当财富积累,

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