石家庄元氏天山水榭花都项目可行性报告 2010-148页.ppt

元氏项目|可行性报告Change is coming石家庄元氏天山水榭花都项目认知及核心问题项目认知及核心问题目标下的市场研究目标下的市场研究产品定位建议产品定位建议产品强化建议产品强化建议成本风险核算成本风险核算学校政府项目认知项目认知地块位于元氏县城西北部，占地地块位于元氏县城西北部，占地480480亩，正对第一中学，紧邻政府行政中心，亩，正对第一中学，紧邻政府行政中心，交通便捷，但目前基础配套、生活配套设施尚不完善交通便捷，但目前基础配套、生活配套设施尚不完善县样板示范道路——常山路（文化路），规划未来连通红旗大街地块上植均为农作物，并涵盖5个自然村落北向正对元氏县第一中学，教学氛围浓厚县城中心距离县城中心仅为5—8分钟自行车车程政府行政部门林立新城区项目四至项目四至北邻交通主干道文化路，东靠政府集资建设小区，西近规划中的绿地花园，北邻交通主干道文化路，东靠政府集资建设小区，西近规划中的绿地花园，地块方正，可塑造性强地块方正，可塑造性强宏观市场现状分析宏观市场现状分析项目认知及核心问题项目认知及核心问题目标下的市场研究目标下的市场研究城市研究城市研究微观市场现状分析微观市场现状分析产品定位建议产品定位建议产品强化建议产品强化建议成本风险核算成本风险核算市场调研问卷分析市场调研问卷分析城市研究城市研究元氏县在城市化发展中地位 根据石家庄总体规划，城市发展将实施“北跨、南优、西控、东延” 战略，加快中心城区与正定、鹿泉、栾城、藁城一体化建设。

北跨、东延、南优、西控是石家庄重点发展方向，元氏县受城市化进程直接促进发展力度较弱，更 多是依靠辐射带动、自身经济发展提升城镇能级正定新城鹿泉组团藁城组团栾城组团元氏县北跨南优西控东延辐射带动城镇化建设加速建成以县城为中心，以南佐、南因、宋曹、殷村、姬村为重点城镇的城乡一体化城镇网络体系 交通路网逐步完善107国道、红旗大街（在建）加强元氏县与石家庄的联系；城镇化建设加速，为元氏县城镇能级提升提供了空间交通路网完善升级，加强了元氏县与周边市县镇的联系，对元氏县城镇化建设加速、产业提升、人口导入提供了有利基础中心城镇元氏县南佐镇南因镇宋曹镇殷村镇姬村镇城镇一体化网络体系城乡一体化元氏县城镇化发展加快优势产业发展，促进经济稳步提升加强化工、煤炭运销支柱产业发展 48家入统工业企业中，化工企业占18家，是石家庄十大特色产业之一，其中化工企业规模最大是诚信化工与宏升化工，其中诚信化工员工1000人，工人收入2500元，中层年薪在10万左右；宏升化工员工300人，工人收入1800元中层年薪在4万左右；煤炭市场发展成为200多家煤炭运销企业，年吞吐量5000万吨，是河北省中南部较大规模的晋煤东运集散地，主要集中在北岩、南佐周边、东张等乡镇；元氏县工业园强势发展大唐电力入驻工业园，总投资60亿，康欣制药、联合制药等8个项目也进一步洽谈，预计2013年工业区工商销售收入突破150亿元，将成为元氏区域经济发展重要支柱；加快第三产业发展，优化产业结构加大旅游业、房地产业发展，提升第三产业经济；产业联动发展提速，促进元氏县经济稳步提升 近两年元氏经济稳步发展，2013年元氏经济将得到质的飞跃城镇化进程、产业持续发展，促进元氏县整体经济跨越式提升2008年全县地区生产总值首次突破百亿元，实现同比增长33.3％，按石家庄2009年GDP同比增长11.1%对比，元氏县2009年仍将保持两位数的增长速率；经济持续向好性，带动全县城镇、农村人均可支配收入稳步提升，近年来，元氏县城镇、农村人均可支配收入两位数增长；经济稳步提升，促进房地产行业繁荣发展，同时也带动当地收入水平，提升市场消费能力元氏县经济综合实力稳步增强稳步提升两位数增长农业人口32万人县城人口7.5万人 其中产业人口3.8万人 其他人口3.7万人约9500人 文教系统5000人 卫生系统2000人 金融系统500人 其他单位2000人约1.8万人 18家化工厂2000人 近千家煤场8000人 连带运输业6000人 纺织业2000人约500户 城区个体经营者约 500户产业人口个体经营企事业单位约1万人 其他小商贩、摊位 、临时工作人员其他从业者人群特征：收入稳定，平均月收入在3000元左右； 置业特征：平均拥有一至两套住房，且拥有再置业经济条件；人群特征：支柱产业化工、煤场与运输人员，平均工资在2000元左右，中层年薪在4万左右； 置业特征：个别厂矿老板具有购房需求， 且多数随产业分布置业；人群特征：集中在老城区人民路附近，人群收入较高，平均年收入水平大概在6万元左右； 置业特征：此类人群为购房主力客群，经济基础雄厚，拥有再置业经济条件；人群特征：主要为进入县城的个体摊位、商贩、等临时从业人员，此类人群收入不稳定平均月收入1500元左右； 置业特征：此类人群购房欲望较高，但缺乏经济基础；元氏县产业人口产业经济强劲发展，增加产业人口、提升产业人口的收入水平，保障项目潜在客群稳步增长城市概况总结城市化进程——正定、鹿泉、栾城、藁城是石家庄城市化进程重点发展方向，元氏县受辐射带动；城镇化建设——元氏县正加速形成城乡一体化网络体系，增强与周边市县的沟通；产业经济发展——加大支柱产业发展力度，提升第三产业发展空间，促进经济稳步发展；交通发展——交通系统逐步完善，加强元氏县与外界的联系，促进城镇化建设快速形成；产业人口发展——产业经济持续发展，促进人口、收入稳步提升；从城市发展重心来看，元氏县受石家庄城市化进程影响较弱，更多的是依靠自身的支柱产业促动经济发展；从自身发展来看，二产、三产经济迅猛发展，促进城镇能级、人口发展、人均收入迅速提升；总体来看，元氏近两年城镇化进程保持稳定发展，2013年在产业经济快速提升带动下，城镇 化进程将进入迅猛发展期宏观市场分析宏观市场分析元氏县处于房产快速发展阶段2008年之前：萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后；2008-2010年：起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向北延伸，已形成围绕政务区开发的房产板块；2010年以后：大规模土地开发，房地产市场进入快速发展阶段；元氏县房地产发展动线逐步向北延伸，进入快速发展阶段发展阶段模拟2008年之前2008-2010年萌牙阶段起步阶段快速发展阶段2010年以后项项目名称开盘盘日期推出体量去化体量去化率月度去化套数锦绣锦绣 乾城2008年初 2009年7月（小高层层）20万㎡ 2009年10万㎡2009年5.3万㎡ 2010年4.3万㎡多层层基本售罄（剩 少量顶层顶层 ） 小高层层90% 整盘盘去化95%30-40套（2009年） 15-20套（2010年）中央首府2009年5月2.3万㎡2009年1.7万㎡ 2010年0.5万㎡整盘盘去化95%20-25套（2009年） 10-15套（2010尾盘盘）华华叶新城2008年（一期）4.8万㎡ 2009年4.1万㎡2009年3万㎡ 2010年1.1万㎡整盘盘95% 二期未售未开盘盘2009年供应总量约17万㎡2009年销售总量约10万㎡受大市场环境影响，2009年是区域项目去化表现较好的一年，锦绣乾城由于属于区域内大盘项目，整体市场的关注度较高，月去化在30-40套；中央首府170套房源中80%的去化率都是在2009年完成，月度去化在20-25套；受到物业类型、整体市场环境、需求量有限影响，2010年在售项目的月度去化率都存在大幅度的萎缩现象，月度去化套数在20套之内。

市场供需情况供需比:1.7:1元氏县市场价格走势待售项目 报价实际成交年度涨幅 400元/㎡待售项目对外报价 明显上调从近两年的价格走势来看，2009-2010年在售项目年度价格涨幅在300-400元/㎡，主要因素是由于价格的自然涨幅及项目产品成熟度逐步提升而带动价格上涨；而从目前待售项目对外预计报价来看，普遍集中在2500-3000元/㎡，较在售项目报价上涨幅度较大，从实际情况来看，地价的上涨是项目价格提升的原因之一，另外2500-3000元/㎡的报价也存在着试探市场接受程度的因素，不排除开盘价格下调的可能性中央首府锦绣乾城尾盘15万㎡项目后续体量30万㎡西城美景3.6万㎡6万㎡嘉宏豪庭盛世华庭龙 湖 湾1万㎡6万㎡荣仕名门2010年2011年2012年2013年2014年在售项目待售项目元氏县未来市场供应从在售、待售项目后续总体量来看，未来市场供应量将超过50万㎡，按照2009年年度销售量来看，未来市场仍将保持“供大于求”状态，市场上项目竞争将异常激烈；目前待售项目预计将在2011年第一季度前开盘，经初步测算，2011年市场供应量将在21万㎡左右（不包含本项目）2010年待售项目推出体量西域美景约8万㎡（16幢多层）嘉宏豪庭约2万㎡（1幢高层）盛世华庭约3万㎡（2幢高层）龙湖湾约5万㎡（3幢高层）荣仕名门约3万㎡（1幢高层）总供应量21万㎡元氏县房地产物业及产品形式演化元氏县市场产品走势房产产品发展脉络：多层→小高层→高层→别墅→花园洋房，随着深入发展衍变，产品类型逐步升级，更新换代。

2010年以后物业类型：多层、两层小院设计；产品类型：以130-160㎡的3房为主 ；户型设计：较为传统，缺乏创新；开发体系：以单位集资、个体开发 为主；2008-2010年2008年以前物业类型：出现高层产品；产品类型：以120-160㎡的大面积3 房、4房产品占多数；户型设计：户型设计有所改变，南 北通透、双厅双卫设计出现；开发体系：以市场化运作为主导；物业类型：以小高层、高层产品为 主；产品类型：户型面积区间出现分化 ，经济型、舒适型户型产品相应出 现，以120-140㎡3房为主；户型设计：功能不变的前提下，户 型面积逐步精简；开发体系：以市场化运作为主导；元氏县的房地产产品正逐步褪变，从多层产品向小高层、高层产品过渡房产市场综述房产发展——2010年下半年，房地产市场大力开发，整体市场进入快速爆发阶段；市场供需——2009年供求比为1.7：1，市场供应量较大，销售量有限；后续供应——2011年预计供应量将在21万㎡左右，整体市场呈“供大于求”状态；价格体系——目前待售项目报价在2500-3000元/㎡，更多的是试探市场价格接受程度；产品发展——由多层产品向高层产品过度，整体产品类型逐步丰富；元氏县房地产市场进入快速发展阶段，整体市场供应、价格体系提升至新的高度，但从实际市场情况来看，未来“供大于求”的现状将加剧区域内项目间的竞争压力，各项目将更多的依靠自身的“价格优势”、“规划优势”、“配套优势”、“性价比优势”来争夺有限的市场份额。

微观市场分析微观市场分析本项目县中心政务区华叶新城二期 总 规 模：5.5万㎡ 物业类型：多层、小高层 户型面积：3房:140㎡ 户型配比：3房=100% 销售价格：未开盘定价 后续体量：0.7万㎡西城美景 总 规 模：30万㎡ 物业类型：多层、小高、高层 户型面积：2房:84—94㎡ 3房:120-144㎡4房:150-160㎡ 户型配比：2房:3房:4房=3:6:1 销售价格：预计1700元/㎡（多层）2300元/（小高层） 后续体量：10万㎡（不含回迁房）龙湖湾 总 规 模：15万㎡ 物业类型：高层 户型面积：2房:80—95㎡ 3房:120-140㎡4房:150-160㎡ 户型配比：2房:3房:4房=2:5:3 销售价格：未开盘定价 后续体量：15万㎡嘉宏豪庭 总 规 模：3.6万㎡ 物业类型：小高、高层 户型面积：2房:90—110㎡ 3房:120-140㎡ 户型配比：2房:3房=3:7 销售价格：未开盘定价 后续体量：3.6万㎡荣仕名门 总 规 模：6万㎡ 物业类型：高层 户型面积：2房：90-100㎡3房：120-140㎡ 户型配比：2房:3房=3:7 销售价格：未开盘定价 后续体量：6万㎡盛世华庭 总 规 模：6万㎡ 物业类型：高层 户型面积：2房:80—100㎡ 3房:120-140㎡4房:150-160㎡ 户型配比：2房:3房:4房。