海银财富5分钟商业地产干货分享
9页1、海银财富 5 分钟商业地产干货分享参会人员:丁志远、胡光军、何雨晨、严恩恺、 陈达、王震、冯程程、张丹海外市场 (冯程程)事件:据彭博报道,美国总统特朗普计划提出金额高达 1.7 万亿美元的削减一揽子支出方案,提议大幅削减贫困人口补贴及公共医疗补助。方案包含未来 10 年间削减 2,740 亿美元的扶贫补助计划,食品券也在减支名单上。特朗普的提案还将呼吁削减 8,000 亿美元的针对贫困人口的医疗补助计划(Medicaid)。评论(冯程程):特朗普新支出方案主要包括减少向低收入美国人提供的主要社会保障与福利,这是其力求在 10 年内实现预算平衡的一部分公共开支减少。这些政策会牺牲中产阶级和贫困人群利益,利好富裕阶层。同时也违背了特朗普在竞选期间不会削减社会保障、尤其 Medicare 和 Medicaid 支出的承诺。如此激进的削减开支计划,不仅仅招致民主党的集体不满,连保守共和党议员也有质疑。方案不被更改过会几率较小。同时,美国供应管理协会 ISM 半年一次的展望调查显示,制造商和服务提供商在 2017 年的投资和招聘计划增加, 表明企业对经济的看法和去年底相比变得更加乐观。 制造业
2、采购经理预计资本支出将上涨 5.2, 相比之下 11 月调查时预估的涨幅为 0.2。 服务提供商的采购经理人预计资本支出将上涨 5.2,前一次调查则预估下降 0.2。制造业就业预计增长1.3(先前预测增长 0.6);服务公司就业预计增长 2.2(前次调查为增长 1.2)。制造业收入预计上涨 4.4,服务业收入增长 4.1,与 11 月预测相比都变化不大。宏观经济 (陈达)事件:商业地产 5 分钟分享。评论:1. 全球高端商业物业分布根据第一太平戴维斯的数据,截止 2016 年底,全球住宅物业可投资存量 54 万亿美元,商业物业可投资存量 19 万亿美元,商业物业涵盖办公楼、零售物业、工业物业等,是相对小众且国内投资者更为陌生的市场。 美国仅占据全球 5%的人口, 却拥有全球 45%的高端商业物业, 欧洲仅 11%的全球人口, 却占据全球 28%的高端商业物业, 而亚太地区占据全球 37%的人口,却仅拥有全球 16%的高端商业物业,随着亚太地区经济的崛起,三者之间的差值将会缩小。2. 亚太地区城市快速崛起根据世邦魏理仕的统计,目前全球甲级写字楼租金水平 Top10 中,亚太地区独占鳌头,
3、包括香港中环和九龙、北京金融街和 CBD、上海陆家嘴、印度新德里、莫斯科,与伦敦西区、纽约曼哈顿、日本东京并驾齐驱,表明这些城市具备强劲的租赁需求。而根据仲量联行综合经济发展、交通运输、商办供求、投资交易、教育文化、科技创新等因素编制的全球排名来看,2016 年全球最具发展动力的城市 Top30 中,印度和中国分庭抗礼,前五包括印度班加罗尔、越南胡志明市、美国硅谷、中国上海、印度海德拉巴,其他进入榜单的中国城市还有北京、深圳、杭州、南京。除上述城市外,我们认为未来中西部两个重镇:重庆和成都,以及近期资本逐渐加码的广州和深圳都具备较多的商办物业投资机会。3. 中国商业地产投资快速发展根据仲量联行的统计,中国商业地产的交易量从 2009 年的 1140 亿元增长到 2015 年的2560 亿元,其中上海占据 44%的份额。根据戴德梁行的数据,2016 年上海地区大宗物业成交 1170 亿元, 相比 2015 年增长达 129%, 表明资本持续关注上海商办物业的投资机会。另一方面,中国资本在规模上也逐渐强大,按照世界保险同行的标准,我国保险资金对商业物业的配置还是偏低,近年来已在逐渐改善,例
4、如去年中国人寿 200 亿元收购了“世纪汇”项目,成为中国迄今为止金额最高的交易。除保险资金外,投资公司、财富管理、资产管理、主权财富基金的配置力量也在增强。2015 年全年我国房地产私募募集 94 亿美金,而黑石2015 年一个季度就募集了 158 亿美金。根据仲量联行数据,到 2020 年,上海中央商务区的新增办公空间将达约 110 万平方米,而中央商务区以外的新兴商务区将增加 330 万平方米的办公空间。这将使得上海的甲级办公楼空间总量在 2020 年预计将达到 1100 万平方米, 超越香港成为中国最大的办公楼市场。4. 上海 2040 城市规划和存量改造近期北京提出了 2030 年规划,要构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市布局,多元和分散发展,上海其实也类似,根据上海 2040 年规划,一是要推动主城区扩容,二是打造9 个城市副中心,包括金桥、张江、吴淞、虹桥、莘庄、川沙等;三是打造 5 个新城中心,包括松江、南桥、青浦、嘉定、临港。总体是要形成“一主、两轴、四翼,多廊、多核、多圈”的空间布局。将大力发展大宁、真如、虹桥商务区、迪士尼四个市级商业中心,以及苏河湾、杨浦滨
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