北京土地一级开发及棚改项目要点梳理

1、 北京市土地一级开发及棚改项目 政策文件要点梳理 中铁航空港集团投资发展部 翁杰雄 二O一六年十二月 一、北京市土地储备和一级开发 （一）北京市储备开发制度建立 2001年，国务院下发了关于加强国有土地资产管理的通知 （国发200115号文，要求在全国范围内建立土地有形市场， 建立土地收购储备制度。在此形势下，2001年，北京市土地整 理储备中心成立。 2002年北京市人民政府出台了关于加强国有土地资产管理 建立土地储备制度的意见（京政发20024号文，2002.1.31发 ），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标 、拍卖及建立土地收购储备制度。 2002年7月1日实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 定（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了 详细约束。 2005年，北京市建设用地供应办法（京政发20056号） 、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市 2005540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的 具体实施提供了依据。 一、北京市土地储备和一级开发 （二）土地储备基本概念 什么是土地储备？北京市土地储备和一级开发暂行办法 （京国土市20

2、05540号）中所称土地储备和一级开发，是 指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地， 并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行 为。 一、北京市土地一级开发项目 （二）土地储备开发范围 1.新征集体土地用于经营性开发的； 2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来 的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的 划拨用地； 3.依法收回的闲置土地； 4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地； 5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不 具备转让条件的土地； 6.土地使用者要求政府收回的土地； 7.全区范围内无合法使用权的国有土地； 8.其它依法可以收回的国有土地。 区政府 市国 土局 市政府 区国土局会 同区发展改 革、规划、 建设、财政、 交通、环保 等行政主管 部门 依据区城市总体规划、依据区城市总体规划、 土地利用总体规划、年土地利用总体规划、年 度土地利用计划，编制度土地利用计划，编制 下一年度土地储备开发下一年度土地储备开发 计划计划 一、北京市土地一级开发项目 （三）土地储备开发计划的编制 一、北京市土地一级

3、开发项目 （三）土地储备开发组织和原则 1. 1.组织：组织：土地土地储备和一级开发由储备和一级开发由北京市国土资源北京市国土资源局局* *区分局区分局 负责辖区负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整北京市土地整 理储备理储备中心中心* *区分中心区分中心具体具体组织实施组织实施。 2. 2.原则原则 （1 1）必须）必须服从城市国民经济和服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、社会发展规划、城市总体规划、 城市土地利用规划城市土地利用规划的要求；的要求； （2 2）必须）必须符合城市符合城市土地储备和供应计划土地储备和供应计划的要求；的要求； （3 3）必须）必须坚持坚持政府主导、统一规划和市场化运作政府主导、统一规划和市场化运作的原则；的原则； （4 4）必须）必须对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理；对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理； （5 5）必须）必须保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发 的顺利实施；的顺利实施； （6 6）必须）必须达到社会、环境、经济效益

4、的高度统一。达到社会、环境、经济效益的高度统一。 一、北京市土地一级开发项目 （四）土地一级开发基本流程 土地一级土地一级 开发授权开发授权 规划条件规划条件 土地预审土地预审 项目核准项目核准 土地征用土地征用 地上物拆迁地上物拆迁 回迁房建设回迁房建设 大市政建设大市政建设 办理一级开办理一级开 发前期手续发前期手续 进入一级开进入一级开 发实施阶段发实施阶段 验收结验收结 案阶段案阶段 一、北京市土地一级开发项目 （五）土地一级开发主要工作内容 政府政府通过下属的通过下属的土地储备机构或者委托土地储备机构或者委托具备开发资质具备开发资质 的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及 控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存存 量国有土地量国有土地、拟征用和农转用土地拟征用和农转用土地，统一组织进行，统一组织进行征地、征地、 农转用、拆迁和市政道路等基础设施农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设建设。 对对存量国有建设用地存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是，土地一级开发的

5、主要内容是组织组织 拆迁和市政基础设施建设拆迁和市政基础设施建设等；对等；对征用农村集体土地征用农村集体土地，土，土 地一级开发的主要内容是地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建征地、拆迁和市政基础设施建 设设等。等。 一、北京市土地一级开发项目 （五）土地一级开发模式 1.土地储备机构为主体项目 1、市土地储备中心为主体项目 2、区、县及重点功能区分中心为主体项目 3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目 目前，储备机构实施的一级开发在北京市为主流。 2.开发企业为主体项目 1、 458历史遗留项目（极少，2007年市局发布关于停止执行 458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知） 2、直接授权企业项目 3、招标项目:从近几年的审核标准把握来看，市国土严格控制招 标项目，主要授权分中心实施，分中心可再委托或招标实施单位 带资或不带资具体操作。 一、北京市土地一级开发项目 （六）土地一级开发的盈利模式 1.储备中心为主体，企业不带资时，仅计取不高于土地 储备开发成本2%的管理费。 2.根据关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利 润管理的意见（京国土储201537号，2015

6、.1.23发文， 有效期5年） “已经市政府批准未供应、市政府新批准的企业投资 土地一级开发项目初始取得立项核准后4 年全部达到供应 条件（现场和成本均通过验收）的，利润率最高为 12%； 4 年内全部达到供应条件的项目 每提前 1 年（不足 1 年不计）利润率最多增加 1 个百分点 ；4 年内未全部达到供应条件的项目，每延期 1 年（不足 1 年按 1 年计算）利润率至少降低 2 个百分点，最低不低 于 8%。“ ”本意见下发之日起一年内实现供地（招拍挂项目发 布交易公告、划拨项目取得划拨决定书、协议出让项目签 订土地出让合同）的，且经政府储备土地和入市交易土地 联席会议审议通过的企业为主体土地一级开发项目（含 458 历史遗留项目），全部用于公开配租配售保障性住房 和共有产权性质自住型商品房建设的利润率最高可按 15% 计取。“ 分析：企业分析：企业投资投资土地一级开发项目，以土地一级开发项目，以4 4年期限完成年期限完成 ，计取，计取12%12%利润为利润为基准，基准，利润率在利润率在8%8%- -15%15%之间浮动之间浮动。（。（以以 土地储备开发成本为基数土地储备开发成本为

7、基数） 一级开发流程（典型） 原土地所原土地所 有者或使有者或使 用者用者 1 1 、 征 得征 得 区县和乡区县和乡 镇政府或镇政府或 上级主管上级主管 部门同意；部门同意； 2 2 、 向 市向 市 储备中心储备中心 提出土地提出土地 一级开发一级开发 申请申请 区县土地区县土地 储备机构储备机构 编制土地编制土地 一级开发一级开发 实施方案实施方案 委办局联委办局联 席会席会 市国土局市国土局 会同发改会同发改、 规划规划、建建 设设、交通交通、 环保等部环保等部 门就土地门就土地、 产业政策产业政策、 规划规划、资资 质质、交通交通、 环保等对环保等对 一级开发一级开发 实施方案实施方案 提出原则提出原则 意见意见 市国土局市国土局 会同相关会同相关 部门部门 1 1 、 确 定确 定 土地一级土地一级 开发主体开发主体 （授权授权、 委托或招委托或招 标标） 2 2 、 下 达下 达 土地一级土地一级 开发批复开发批复 土土 地地 一一 级级 开开 发发 主主 体体 规划条件规划条件 交评交评 环评环评( (备案备案) ) 古树、文物古树、文物 用地预审用地预审 立项核准立项

8、核准 市国土局市国土局 商相关委商相关委 办局办局 1 1 、 审 核审 核 土地一级土地一级 开发成本开发成本 2 2 、 组 织组 织 验收土地验收土地 3 3 、 根 据根 据 委托合同委托合同 支付相应支付相应 土地开发土地开发 费或管理费或管理 费费 4 4 、 纳 入纳 入 市土地储市土地储 备库备库 土地一级土地一级 开发主体开发主体 组织实施组织实施 征地征地、拆拆 迁和市政迁和市政 基础设施基础设施 建设建设。危危 改改、文保文保、 绿隔等项绿隔等项 目需按规目需按规 定承担回定承担回 迁房建设迁房建设 市政府批市政府批 准准 1 1 、 新 增新 增 集体土地集体土地 办理农用办理农用 地征收地征收、 或农转用或农转用 手续手续 2 2 、 存 量存 量 国有建设国有建设 用地收回用地收回 国有土地国有土地 使用权使用权 原土地所原土地所 有者或使有者或使 用者用者 1 1 、 征 得征 得 区县和乡区县和乡 镇政府或镇政府或 上级主管上级主管 部门同意；部门同意； 2 2 、 向 市向 市 储备中心储备中心 提出土地提出土地 一级开发一级开发 申请申请 区县土地区

9、县土地 储备机构储备机构 编制土地编制土地 一级开发一级开发 实施方案实施方案 委办局联委办局联 席会席会 市国土局市国土局 会同发改会同发改、 规划规划、建建 设设、交通交通、 环保等部环保等部 门就土地门就土地、 产业政策产业政策、 规划规划、资资 质质、交通交通、 环保等对环保等对 一级开发一级开发 实施方案实施方案 提出原则提出原则 意见意见 市国土局市国土局 会同相关会同相关 部门部门 1 1 、 确 定确 定 土地一级土地一级 开发主体开发主体 （授权授权、 委托或招委托或招 标标） 2 2 、 下 达下 达 土地一级土地一级 开发批复开发批复 土土 地地 一一 级级 开开 发发 主主 体体 规划条件规划条件 交评交评 环评环评( (备案备案) ) 古树、文物古树、文物 立项核准立项核准 一、北京市土地一级开发项目 （七）典型流程 一、北京市土地一级开发项目 （七）土地一级开发主要节点 项目阶段 序号 土地一级开发工作内容 备 注 土地一级开发申请 阶段 1 前期手续办理 费用由意向企业垫付、列入土地一级开发成本 1.1 征得土地所在乡镇及上级主管部门同意 此阶段主体为分中心，费用由意向企业垫付、列 入土地一级开发成本 1.2 控规编制与批复 1.3 向区、市国土局申请土地一级开发 1.4 列入土地储备开发计划 获得土地一级开发 权阶段 2 获得一级开发权 2.1 编制土地一级开发实施方案 委托咨询机构编制，以分中心名义上报市局 2.2 专家会、联席会 2.3 获得批复,签定委托协议 土地一级开发立项 阶段 3 土地一级开发立项 3.1 土地一级开发申请报告 委托咨询机构编制 3.2 填写环境影响评价表 3.3 用地预审 土地一级开发企业上报 3.4 规划设计条件（土地前期准备） 3.5 土地一级开发立项申报 3.6 土地一级开发立项批复 一、北京市土地一级

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