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公司研究－张颖－重组+转型，开启发展新局面

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卖家[上传人]：老**

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1、请阅读最后一页信息披露和重要声明公司研究公司深度研究报告市场数据报告日期 2012盘价（元）股本（百万股）通股本（百万股）市值（百万元）通市值（百万元）资产（百万元）资产（百万元）股净资产析师张颖 0210190511090001 联系人：曾素芬 021券研究报告多元金融评级推荐爱建股份（ 600643）：重组+转型，开启发展新局面投资要点 z 信托已成业务核心。历史上爱建股份主营房地产、金融、商业等业务，但近年来随着公司业务结构调整，房地产业务逐步萎缩，房地产业务收入占总营业收入之比由 2008 年降到 2011 年的与之形成对比的是，信托业务发展态势良好，占公司净利润之比由 2007 升至信托已成为公司最为核心的业务。 z 重组与转型：突出信托本源业务地位。公司拟定向增发募资 26 亿，其中 20 亿将用于增资爱建信托，可见公司正在逐步突出信托本源业务地位。同时，公司正在积极推进战略转型，立志打造以金融为主体的财富和资产管理服务商，未来着力发展金融、类金融、投资与资产管理以及产业四大板块业务。 z 爱建信

2、托：增资与换牌，迎来新的发展机遇。目前从信托资产规模、信托业务收入以及净资产等角度来看，爱建信托处于行业相对落后的位置，主要与公司资本规模小以及未完成翻牌登记有关。公司顺利完成定增后，信托净资产和净资本将分别提升至约 40 亿、 25 亿的水平，为未来业务的发展奠定了资本基础。 z 风险提示： 1）信托行业整体增速放缓 2）新业务拓展进度低于预期请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 公司深度研究报告目录一、信托已成业务核心 . - 3 -二、重组与转型：突出信托本源业务地位 . - 4 -（一）定向增发：重点投向爱建信托 . - 4 -（二）业务战略转型：打造以金融为主体的财富和资产管理服务商 . - 5 -三、爱建信托：增资与换牌，迎来新的发展机遇 . - 7 -（一）历史追索取得进展 . - 7 -（二）增资：逐步打破资本金束缚 . - 7 -四、风险提示 . - 9 -图表目录图 1、手续费及佣金收入及增速 . - 3 -图 2、爱建股份利润情况 . - 4 -图 3、爱建未来四大业务板块 . - 6 -图 4、爱建股份未来子公司情况 . - 6 -图 5、爱

3、建信托管理信托资产规模 . - 7 -图 6、爱建信托净资产、净资本 . - 9 -表 1、爱建股份营业收入及构成 . - 3 -表 2、爱建股份非公开发行股票方案 . - 4 -表 3、爱建股份非公开增发前后股权变动 . - 5 -表 4、爱建股份非公开增发募集资金用途 . - 5 -表 5、爱建信托业务开展情况 . - 8 -表 6、 2010 年末信托行业部分财务数据 . - 8 - 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 - 公司深度研究报告一、信托已成业务核心爱建股份主营金融、商业等业务，目前公司通过全资控股爱建信托开展信托业务，通过参股公司爱建证券开展证券业务。从历史上来看，爱建股份亦是一家以房地产为主营业务的公司，但随着公司业务结构的调整和转型，房地产业务逐步萎缩。从表 1 中可见，公司房地产业务占比由 2008 年的降到 2011 年的表 1、爱建股份营业收入及构成 2008 2009 2010 2011 金额（百万）占比金额（百万）占比金额（百万）占比金额（百万）占比房地产商业工业物业管理其他主营业务其他业务收入利息收入手续费

4、及佣金收入营业总收入 00% 00% 00% 00% 资料来源：公司公告、兴业证券研究所与之相反的是，信托业务保持良好的发展态势，手续费及佣金收入在营业中收入中的占比不断提升， 2007复合增速达到了图 1、手续费及佣金收入及增速 020406080100120140160180200020004000600080001000012000140002007 2008 2009 2010 2011手续费及佣金收入（万元）增速（ %）数据来源：公司公告、兴业证券研究所请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 - 公司深度研究报告从利润构成来看，信托业务对业绩的贡献度不断提升，已经成为公司利润增长的最主要驱动力。 2007 年，信托业务利润占净利润之比为 2011 年信托利润占净利润之比提升至可见，信托已成为公司业务的核心。图 2、爱建股份利润情况 5000100001500020000250003000035000400002072082092010201净利润 (万元，左轴 ) 信托净利润（万元，左轴）信托净利润占比（ %，右轴）数据来源：公司公告、兴业证券研究所二、重组与转型：突出信托本源业务地位（一）定向增发：重点投向爱建信托公司曾在 2009 年公布非公开发行股票预案， 2011 年 5 月公司宣布终止该股票增发预案，同时公布新的非公开发行股票预案，拟向上海国际集团有限公司、上海经怡实业发展有限公司、上海大新华投资管理有限公司和上海汇银投资有限公司合计发行 A 股股票股，募集 26 亿元。其中，上海国际集团拟以现金10 亿元认购股，经怡实业拟以现金 7 亿元认购股，大新华拟以现金元认购股，汇银投资拟以现金元认购股。发行价格不低于几家基准日前 20 个交易日公司股票交易均价的 90%， /股。表 2、爱建股份非公开发行股票方案认购方认购方式认购股数（万股）支付金额（亿）上海国际集团现金 0 经怡实业现金大新华现金银投资现金计 6 资料来源：公司公告、兴业证券研究所请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 5 - 公司深度研究报告此次非公开发行完成之后，爱建基金会持股比例由发行前的降到12.3

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