重庆万盛黑山谷酒店投资方案

1、五星级酒店投资可行性报告万盛黑山谷酒店投资方案九鼎建设集团重庆实业有限公司策划部2010 年 7 月 20 日1酒店投资方案一、重庆酒店业的前景分析1、重庆主城区中高档酒店市场分析1） 酒店总量及结构目前主城区已正式投入的三星级及以上酒店共计 63 家，其中正式挂牌的有55 家：五星级酒店 5 家，四星级酒店 17 家，三星级酒店 33 家。2） 主城区三星级及以上酒店区域供应结构渝中区作为全市商贸业最发达的区域，其酒店业最发达，酒店密集程度居全市第一。从星级分布来看，五星级酒店主要分布在渝中区和江北区，渝中区占据了五星级酒店的半壁江山，解放碑汇集了万豪和海逸两大知名酒店品牌，两路口则有希尔顿拦截高端客群。2005 年江北区新增了两家五星级酒店，全部隶属金源集团。高新区有南方君临酒店，目前沙坪坝区和南岸区尚无正式营业的五星级酒店，高级酒店是一大市场空白。四星级酒店分布相对较为分散，渝中区仍拥有相当的优势，其次为北部片区，南岸区和沙坪坝相对较少。三星级酒店在各个区域均有分布，仍以渝中区的拥有量最大，其他区域基本持平。3） 酒店投资规模分析投资规模未考虑资金的时间价值及各酒店在后期经营中的

2、硬件改造或扩建投入。五星级酒店投资额为 6 亿-15 亿元不等，主要集中在 6 亿-8 亿元，明显高于三星、四星级酒店的投资额，投资额最低的海逸酒店也高出四星级投资额最高的大世界酒店 1.6 亿元。五星级酒店需要大额投资，而且整个回收期相当长，这对发展商资金实力有非常高的要求。四星级酒店投资额多集中于 2 亿-3亿元，三星级酒店投资额一般不超过 1 亿元，对发展资金实力要求较之五星级酒店有较大差距。4） 酒店价格模式分析据调查，各星级酒店客房标价与成交价以及协议价有较大差距，且价格依2酒店经营的淡旺季而有相应的变动。一般来说，酒店依星级的不同而有不同的价格底线和上限，协议价格则依据客人与酒店签订的协议，根据客人年消费量的多少来决定最终协议价格。各协议价格在价格底线和上限之间浮动，有很大差异。从入住率来看，五星级酒店呈现两极分化的状况，渝中区五星级酒店由于经营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，保持在 50%-75%之间，经营状况较好，但在淡季(大多为七八月份和春节过后几个月)杀价的情况时有发生，解放碑高级酒店市场已接近饱和；而江北和高新区新增的 3 家五星级酒店由于营业时间较短，

3、其中金源大饭店的经营状况最好，其余两家经营状况一般。四星级酒店的分布较为分散，整体经营状况良好，普遍入住率较高；解放碑周边的三星级酒店普遍入住率在 60%以内，其他片区的三星级酒店除个别由于其投资者拥有特殊业务关系往来外，大多经营状况堪忧，又面临着经济型酒店的竞争，普遍入住率较低。5） 住店客人特征及消费习惯分析过夜数据调查，四星级及以上酒店住店客人平均过夜数为一夜；超过半数以上的客人没有在酒店大额消费的习惯。住客类别四星级酒店主力客群来自商务客，占总量的 60%。外籍人士所占比例相对较低，只有 18%的份额。随着重庆直辖效应的逐步体现，市内外公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成了主城区发展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为五星级酒店的主力，约占总量的 70%。其中外籍人士约占 30%的比例，国内人士约占 70%的比例；从入住客人的类型来看，商务客是五星级酒店的主力，所占比例接近 70%，而旅游客则仅为 30%。三星级酒店的主力客群则以国内游客为主，商务散客为辅。6） 物业发展商与酒店管理公司合作方式重庆市在营业的国际知名品牌酒店有希尔顿酒店、万豪酒店、扬子江酒店等，其自身拥有自

4、成体系的高规格酒店管理系统，故均由其自身管理经营。此外，一些本地酒店品牌如大世界酒店、重庆劲力酒店，由于其自身没有管理系统，为了提升酒店品质，一般邀请国际知名酒店管理公司进行管理，重庆劲力酒店邀请天鹅(香港 )酒店管理公司管理，大世界酒店邀请文豪仕(香港)国际酒店管理公司进行管理。值得一提的是重庆五星级酒店所有设施均由酒店3管理公司经营，绝大多数四星级酒店娱乐设施(如夜总会等)多为他人承包经营，其他设施则由酒店管理公司经营。据调查，当前重庆物业发展商与酒店管理公司主要合作方式为：酒店管理公司与物业发展商签订管理协议，酒店管理公司根据经营业绩来提取管理费，酒店的日常维护费用则由物业发展商承担。2、 重庆酒店市场未来发展趋势研究1）中高档酒店潜在供应量大，竞争激烈，尤其是品牌竞争加剧随着重庆市西部大开发步伐的加快，经济发展水平持续平稳增长，与国内外的交流与日俱增，在国际上的地位逐步得到提高。这些均为重庆酒店业带来了良好的发展契机，许多知名酒店品牌欲进驻重庆。调查显示，重庆主城区尚未运营的拟建、在建酒店项目共计 13 个，再加之江北城规划有 4 个，按照每个酒店 350 间客房计算，至少将新

5、增客房 5950 余间。从潜在酒店的星级来看，大多为四星级和五星级高级酒店，这意味着几年之后重庆五星级酒店将突破 10 个，且均为全国甚至全球知名的酒店品牌，拥有相当丰富的管理经验和雄厚的资金实力，其扩张的速度超过了重庆经济增长速度，酒店品牌竞争加剧。未来 3 至 5 年内主城区五星级酒店将会迅速增加，其增长速度高于目标客户群的增长速度，且定位方向雷同，未来高级酒店市场的竞争将更趋激烈。2）五星级酒店未来入住率不容乐观，四星级酒店走特色道路是方向1五星级目前主城区有五星级酒店 6 家，整体经营两极分化，提供客房总套数 2470间，目前的平均入住率为 51%。若入住率以年均 10%的速度增长，那么初步预计重庆市已营业五星级酒店将会在 2013 年达到全部饱和 (以每人平均逗留 3 天、入住 2 晚计)，亦即还需要 6-7 年的时间。从酒店行业的角度来看，五星级酒店整体 51%的入住率属于较为良好的经营水平，但五星级酒店近期内呈持续增长态势，预计 3 年后五星级酒店的规模将会增加一倍多。由此可见未来五星级酒店的前景不容乐观，整体入住率将会有所下降，竞争更趋激烈。2四星级酒店目前重庆市四星级

6、酒店的数量适中，整体经营状况较好，大多走特色化经营路线，且未来四星级酒店的增长速度较为平缓，但由于未来五星级酒店的竞争加剧，将会挤占一部分四星级市场，故四星级酒店将朝“主题酒店”和“精品酒店”的方向发展，才会有所突破。4二 、 重 庆 市 万 盛 区 酒 店 前 景 分 析1、 万 盛 区 旅 游 及 第 三 产 业 发 展 情 况万 盛 是 重 庆 市 的 新 兴 旅 游 城 市 和 旅 游 经 济 试 验 区 ， 上 世 纪 90年 代 初 ，区 委 、 区 政 府 在 全 市 率 先 实 施 了 “旅 游 带 动 ”战 略 ， 通 过 十 多 年 的 培 育 和发 展 ， 旅 游 产 业 已 初 具 规 模 ， 现 已 成 功 开 发 并 推 出 了 万 盛 石 林 、 黑 山 谷 风 景区 、 奥 陶 纪 风 景 区 、 铜 鼓 滩 峡 谷 漂 流 、 樱 花 温 泉 、 九 锅 箐 森 林 公 园 等 6大 风景 区 ， 其 中 万 盛 石 林 、 黑 山 谷 风 景 区 先 后 被 评 为 国 家 “AAAA”级 风 景 区 。2006年 ， 旅 游 到 港 124.36万

7、 人 次 ， 比 上 年 同 期 增 长 11.0%， 其 中 进 入 景 区51.07万 人 次 ， 比 上 年 同 期 增 长 8.8%， 旅 游 直 接 收 入 9165万 元 ， 比 上 年 同 期增 长 16.5%， 其 中 门 票 收 入 1621万 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 2.0%。 同 时 ， 批 发 零售 、 餐 饮 、 房 地 产 、 服 务 业 等 其 他 第 三 产 业 也 获 得 较 快 发 展 ， 2006年 ， 全区 实 现 社 会 消 费 品 零 售 额 （ 新 口 径 ） 9.63亿 元 ， 比 上 年 增 长 14.8%， 其 中 批发 零 售 贸 易 业 8.04亿 元 ， 增 长 15.3%， 住 宿 餐 饮 业 1.48亿 元 ， 比 上 年 增 长12.6%。 第 三 产 业 实 现 增 加 值 9.43亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 16.5%。2、 万 盛 区 的 酒 店 情 况 分 析万盛区仅有3家三星级的宾馆，2家二星级宾馆，整体接待等次较低，无法满足旅游发展的需要。目前万盛区正在修建一个五星级温泉度假酒店和一个四

8、星级的国际大酒店，他们建成后将对万盛区旅游业及经济的发展带来很大的发展。万盛区的首家五星级温泉度假酒店圣杰温泉度假酒店正在修建中，建成后该酒店可容纳250人以上，将于2011年3月8日前全面建成营业。万盛区另一家在建中的四星级酒店万盛国际大酒店，它位于重庆市万盛区主城中心，酒店正面前为万盛区主城中心的“子如广场和步行街” 。酒店建成后，将成为万盛区目前唯一的具有国际标准的四星级酒店。3、公司预案分析根据以上提供的前景分析，可以得出：重庆直辖以来，酒店业随着经济水平的提高而增加，但与沿海城市和经济发达城市相比仍有较大差距，目前重庆市四星级和五星级高级酒店仍拥有一定的市场发展空间。并且万盛区酒店较少，无法满足旅游发展的需要。因此我们策划部提出在万盛区黑山谷风景区建造一个五星级酒店的投资方案。54、五星级酒店的要求五星酒店：这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅，综合服务比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。 五星级星级酒店标准1.酒店1).饭店布局合理a.功能划分合理；b.设施使用方

9、便、安全。2).内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。3).饭店内公共信息图形符号符合 LB/T 001。4).有中央空调(别墅式度假村除外)，各区域通风良好。5).有与宾馆星级相适应的计算机管理系统。6).有背景音乐系统。2、前厅1).面积宽敞，与接待能力相适应；2).气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；3).有与饭店规模、星级相适应的总服务台；4).总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24 小时有工作人员在岗；5).提供留言服务；6).提供一次性总帐单结帐服务（商品除外）；7).提供信用卡服务；8).18 小时提供外币兑换服务；9).总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；610).可 18 小时直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房；11).有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；12).设门卫应接员，18 小时迎送客人；13).设专职行李员，有专用行李车，24 小时提供行李服务。有小件行李存放处；14).设值班经理，24 小时接待客人；15).设大堂经理，18 小时在前厅服务；16).在非经营区设客人休息场所；17).提供店内寻人服务18).提供代客预订和安排出租汽车服务；19).门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；20).至少能用 2 种外语（英语为必备语种）提供服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；21).总机话务员至少能用 3 种外语（英语为必备语种）为客人提供电话服务。3、客房1).至少有 40 间（套）可供出租的客房；2).70%客房的面积（不含卫生间）不小于 20 平方米；3).装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或为优质木地板等。采用区域照明且目的物照明度良好；4).有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜）、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘、晾衣绳。采

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