别墅项目前期介入顾问方案

1、 公馆90前期介入顾问方案中 国 XX 公馆90前期介入顾问方案 深圳市XX物业服务有限公司谨 呈二零一零年三月顾 问 方 案目录：一、 企业介绍二、 公司营业执照三、 公司资质证书四、 项目基本介绍五、 顾问方式六、 顾问期限确定七、 顾问职责八、 顾问工作安排九、 顾问管理工作范围十、 顾问管理工作内容十一、顾问管理目标十二、顾问管理设想十三、顾问费用郑 重 申 明为了让贵公司能实际又全面地了解我公司的整体情况及我司物业管理顾问工作模式，我们特此编写了XX公馆90顾问管理方案。以上方案仅供贵公司高层人士在决策以上项目时使用。任何人不得以任何理由、任何形式将本方案内容外传予其它单位或个人，否则，我司将保留因此对我司名誉及经济上可能造成损失的索赔权。若本方案未被贵公司采纳，我司将予以收回。特此申明！深圳市XX物业服务有限公司 二一年三月一、企业介绍深圳市 物业服务有限公司是专门从事物业管理业务、具有国家二级资质、独立法人资格的企业，自1999年1月21日成立开始，就把“创超一流的物业管理模式”作为基点，遵循“业主至上、服务第一“的宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神，致力探索

2、具有特色的物业管理之路。一切以“您的安全、舒适、幸福、美满”就是 人忠贞不渝的追求为目标；作为科学规范、优质文明的全方位服务，为广大业主营造一个整洁、优美、祥和、方便的生活氛围和工作环境。公司的经营活动以综合发展商场、住宅、别墅、医院、工厂、酒店式公寓等各类型的物业为主，在潜心服务、尽职尽责的同时，还开创了涵盖客服日常生活、休闲娱乐的方面需求在内的“彩生活”式服务体系，通过这一多彩多姿的电子商务平台，整合物业管理社务资源，向广大业主提供多达几十种商品和服务，让被服务者足不出户便可享受到物业管理给他们带来的方便和温馨。多年来的风风雨雨磨砺了XX人勇于开拓、锐意进取的献身精神；造就“管就高标准、干就创一流”的丰物业品牌。这种品牌效益和物超所值的优良服务提高了所接管物业的附加值，确保了投资者的未来收益。实践证明，在竞争严峻、开拓困难的物业服务行业中，XX物业脚踏实地、艰苦创业、求实务新，以至诚致信、服务之上的优秀企业管理理念赢得了良好的口碑和社会声誉。目前公司已在管项目有：深圳翰岭院、花里林居、半山御景、桐景花园、华景园、聚福花园、景福花园、祥和花园、长沙金色山庄、国际商务广场等。二、公 司

3、 营 业 执 照三、公 司 资 质 证 书四、项目基本情况楼盘名称：公馆90（暂定名）所处位置：本地块位于市区二十号路南侧，体育场路北侧，广场南路西侧，分A、 B两个地块。总建筑面积：40428平方米住宅建筑面积：33828商业建筑面积：6600地下室建筑面积：8032绿化率：25%容积率：A地块1.6 ， B地块2.4建筑密度：35%建筑主体高度：A地块建筑总高度21米，B地块建筑总高度40米建筑类别：住宅、商业总栋数：10栋住宅总户数：408户地下室机动车位：163个地上机动车位：40个非机动车位：1602个物业管理用房面积：121.4物业经营房面积：161.6五、顾问方式（一） 顾问方式概述：为保证公馆90项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，深圳市XX物业服务有限公司作为物业物管工作的顾问单位（以下简称“顾问单位”），运用物业在人力资源、经验、管理经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面的优势提供高品质的物业管理顾问服务。双方合作关系一旦确定，由公司组建顾问团和驻场顾问，根据公馆90的具体情况，负责跟踪其施工、对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作，

4、指导发展商制订全套管理方案、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾问服务内容为发展商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。在顾问期限内，顾问单位允许发展商就公馆90向外界使用“利丰物业顾问管理”等文字进行宣传推广。（二） 顾问服务方式示意图：传达、推行方案制定物管方案根据反馈信息修订方案管理单位反馈方案执行情况及其它问题驻场顾问顾问团定期或不定期检查、考核、了解信息双向沟通六、顾问期限顾问期限为合作双方签约之日起至公馆90物业入伙之日（即发展商书面通知业主入住的日期）前两个月。七、驻场顾问和顾问团工作职责（一） 驻场顾问工作职责：根据项目的实际情况，将于项目现场派驻两名物业管理资深人士分别担任驻场经理主管全面工作和工程顾问，常驻物业现场负责以下各类工作：1、 全面考察项目，熟悉物业所在地物管法规、人文情况，并将这些信息传递给顾问单位的该项目顾问团。2、 将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。3、 将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助发展商落实解决。4、 协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、

5、监督整改等的工作。5、 日常物业管理工作的培训、指导、咨询。6、 紧急事故的应对与处理技巧。（二） 顾问团工作职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，针对项目进度并结合发展商的需要定期赴现场考察指导。顾问团主要负责工作如下：1. 由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借XX丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。2. 负责解决物业管理工作中的重点和难点等。3. 定期对项目发展商进行全方位考核，并提出整改意见。4. 对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。八、顾问工作安排（详见下表）工作阶段人 员 构 成工 作 方 式现 场 工 作 安 排前期顾问顾问团3-5人定期赴现场考察指导赴现场工作3次，每次2-3个工作日，考察时间拟分别安排于签约后两周内/设施、设备集中选型阶段/工程交接验收阶段。另：除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，顾问单位还可应发展商及发展商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对发展商进行相应的考核评价，顾问团不定期赴现场的费用另计。说

6、明：（一） 顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人士组成，并长期为该项目服务。（二） 前期介入阶段，顾问团人员通常为机电设备、土建、空调、消防、电梯等专业人士，楼宇智能化、园艺绿化、物业管理等专业人士将依据项目进展的不同阶段的实际需要予以选派。九、顾问管理工作范围（一） 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。（二） 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。（三） 本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、非机动车房、停车场等。（四） 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。（五） 专业装修管理。（六） 公用绿地、花木的绿化养护与管理。（七） 公共环

7、境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。（八） 交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。（九） 对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。（十） 管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料。（十一） 接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。（十二） 全方位家居服务和各类商务服务支持等。（十三） 协助发展商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体物业使用人的公共利益。（十四） 理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。十、顾问管理工作内容合作期限：由签约之日起至入伙之日前二个月结合物业管理角度在设计、项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。（一） 由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备的）、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助发展商对管理档次进行定

8、位。（二） 根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；设备机房的环境、通风是否满足要求；对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；1、 根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置和建造价格建议；2、 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；3、 在不增加发展商总投资的情况下，为配合环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；4、 在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；5、 对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，并依据我司对楼宇机电设备和电梯

9、市场的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议，以供参考选择。6、 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；7、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；8、 给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见；9、 根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；10、 从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；11、 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和作业程序建议；12、 对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；13、 根据地方物业管理法规、政策及利丰物业长期以来的物管经验对发展商的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议；14、 根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等，对发展商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议；（三）从业主/住户使用的角度，提出

10、专业建议：如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施；如从业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的，以方便业主装修及使用，减少将来物管的难度。（四）从智能化的角度，提出专业建议：1、 考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；2、 针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据小区实际情况，提出增加、减少及改变智能化功能布置的建议；3、 根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；4、 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。（五）从环保的角度，提出专业建议：1、 根据顾问单位在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；2、 对物业内商场（商铺）、住宅的油烟、污水及噪音的处理建议；3、 根据会所增设的项目及物业配套设施，从节能和环保的角度，提出建议。（六）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：1、 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；2、 公共部分装修材料的选用；3、 协助发展商对

11、多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；4、 在满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；5、 根据发展商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验；6、 根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询；7、 解答发展商及发展商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本；（七） 在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。（八）指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。（九）指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。（十） 根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导发展商制订物业管理收费标准。（十一） 从创优的角度，根据各级优秀物业管理小区的考核评比标准，提出专业改进建议。（十二） 配合发展商

12、楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供利丰物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。十一、顾问管理目标（一）管理总体目标在中国市场经济中崛起的利丰物业，以其良好的经营业绩，众多的优秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指导发展商使公馆90项目达到市级优秀物业管理小区标准。1、 管理定位：企业化、专业化、一体化管理服务的原则。通过顾问单位的指导与建议，促使发展商充分利用并完善公馆90项目的各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，全面实现现代化物业管理。2、 效益定位：社会效益、经济效益、环境效益兼顾的原则。充分利用顾问单位专业化管理特长和成本管理经验，通过有效控制管理成本，开展多渠道的有偿服务，指导发展商合理地开源节流。3、 服务定位：以人为本，服务第一的原则。 “为您提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境”是顾问单位永恒的追求，为此，顾问单位将采取“驻场顾问加顾问团”的工作投入和严格的质量控制手段，保证发展商的服务质量符合上述要求。（二） 管理目标承诺XX物业凭借长期物业管理软件输出的经验，在发展商提供必要的合作条件的基础上，顾问单位对公馆90的物业管理质量做

13、出如下郑重承诺：1、 执行国家有关法律及各级政府物业管理主管部门规定的各项准。2、 保质保量、按时完成全部工作内容。十二、顾问服务设想（一） 整体设想顾问单位经过十多年的实践摸索，不断总结、不断发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于公馆90项目，顾问单位将把这些管理优势通过顾问输出的形式，全部运用到实际工作之中，全力以赴，指导和协助发展商塑造精品，树立品牌！全面推行一站式酒店物管特色服务，寓管理于全面、细致的服务之中。由顾问单位指导发展商对公馆90提供全天候、全方位、全过程的一站式酒店物管特色服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对物业使用人提供热情周到的服务。发展商与物业使用人之间不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。（二） 一站式酒店物管特色服务顾问单位一站式酒店物管特色服务的精神是：“业主需要什么服务，我们提供什么服务；业主这一分钟应享受的服务，我们绝不让业主等到下一分钟；业主花一分钱可享受的服务，我们决不让业主花两分钱”。为了使这种精神在公馆90物业管理工作中得以不折不扣的贯彻，顾问

14、单位根据多年的行业管理经验，将指导和协助发展商为公馆90的物业使用人提供全面、细致的服务，服务项目众多。在履行这些服务的过程中，还可本着不拘形式的原则根据业主的需要随时增设服务项目。以下是我司目前在管物业已提供服务的类别，顾问单位可指导发展商在公馆90的日常管理中结合实际需要向物业使用人提供： （三） 人员配置原则1、 服务第一的原则。管理机构的设置和各类员工的配备，均以提高公馆90物业管理的整体水平为前提。在充分满足把项目管理成为精品社区这一目标要求的基础上，定机构立废，择人员取舍，从组织上和人力上确保能够高标准、高档次、高品位地为物业使用人提供全天候、全方位的优质服务。2、 精干高效的原则。着眼于组织科学化和手段现代化，通过减少内部磨擦系数，提高员工基本素质，增加管理科技含量，来严格控制管理机构和员工队伍的膨胀，既保证服务的高质量，又实现运行的低成本，使两个项目的物业管理具有可持续发展的长久后劲。（四） 员工队伍的培训顾问单位将协助发展商建立一套完整而高效的人员配置并对这些人员按照如下原则进行培训。1、 培训总体思路1) 培训范围全员性。公馆90物业管理水平的提高，仰仗全体从业人员

15、的共同努力。因此，要把全体员工都列入培训范围，防止“水桶效应”。2) 培训内容系统性。搞好物业管理需要专业知识和技能，同时也离不开其他相关的知识和能力。安排培训内容应当着眼于提高员工的综合素质，不能单打一。3) 培训组织层次性。由于员工的现实基础不同，所以他们的接受能力、求知取向也不尽相同。在组织培训时，要从各自可以接受、乐于接受的起点出发，分层施教。4) 培训重点实用性。既要十分重视理论灌输，更要着重强调技能提高。开展培训工作，要始终注意紧密围绕公馆90物业管理工作的实际，把功夫下在提高员工解决本岗位实际问题的能力。5) 培训方式灵活性。员工培训工作的实施是一个复杂的实务过程，必须充分调动上级与下级、组织与个人、内部与外部各个方面的积极性。实施的方式和方法要注意因时、因地、因人制宜，不拘一格。6) 培训目标超前性。我们的目标在于永远保持国内行业领先地位，培训工作无疑要为实现这一目标服务。因而要不断拓展和更新培训内容，面向未来，不断丰富充实员工的知识储备。2、 实施办法1) 岗前就业培训它是指员工上岗之前，对其进行的职业要求、岗位责任和奖励办法、行为规范等方面的教育。2) 职业素质培训

16、它是指按照利丰物业管理从业人员的一般要求，对所有员工进行的国家时事政策、企业规章制度、质量保证体系、消防知识、日常礼仪等公共课目的培训。3) 专业实务培训它是指为了使员工更好地适应工作岗位的技术业务要求，所进行的岗位应知应会知识和技能的培养训练。4) 专题强化培训指为了进一步提高管理服务水准，所进行的针对性较强、内容相对集中、时间比较连贯的培训。5) 课堂讲授法由指定的教员向受训员工宣讲某一课题或讲解某一方面的内容。它比较适用于受员工较多的普及型讲座。6) 集体研讨法培训对象就某一主题进行深入广泛的探讨和交流。它便于在各抒已见的基础上达成共识。7) 视听教学法运用电视机、录像机、录音机、计算机和图片等展示手段向受训员工传输有关知识和信息。它具有直观可感的特点。8) 现场模拟法让培训对象扮演特定角色去完成预先设计好的活动。它有助于提高实际工作能力。9) 样板示范法由水平较高的员工给受训员工做示范表演或单向传授。它给培训对象的印象较为深刻，效果较为巩固。10) 指导自学法列出规定书目并倡导和动员员工自己找时间学习。它实施起来更加灵活。（五） 发展商派员培训发展商可选派人员赴顾问单位所在地参

17、加培训，培训方式分理论学习和现场参观两种形式： （一）理论学习：1内培：由我司培训部组织物业管理专业资深人士，以课堂讲授、视听教学和交流研讨的方式，从理论上系统地阐述物业管理及其相关知识。2 外培：由我司代为安排选派人员考取物业管理人员上岗证的相关事宜。1) 现场参观： 将安排在我司下属物业管理处进行，由我司培训部及物业管理处人员陪同，实地参观我司管理的物业项目，通过眼看、耳听、咨询、解答等方式亲身体验我司日常物业管理工作的高标准、严要求。2) 培训期限： 理论学习内培、外培与现场参观一般分别为7天。3) 培训日程安排：根据发展商提供选派人员的人数及培训日期而定。 注：发展商选派培训人员的往来差旅费、培训期间的食宿及培训相关的报名费、资料费由发展商自行承担。十三、顾问费用工作阶段工 作 期 限管 理 目 标顾问费用前期介入自签约之日起至公馆90物业入伙之日前两个月结合物业管理角度提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为之后的交房做好充分的准备工作。人民币38万元备注：（一）本方案之顾问工作安排和工作期限的界定均以公馆90物业2010年底入伙为基础，如物业入伙日期有所变动，则工作安排和工作期限将相应做出调整。（二）顾问团在本项目现场工作时期的往返本项目现场所需的各项差旅费用及食宿由发展商负担。5

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