同策度上海华润·橡树湾营销报告

2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： ·橡树湾 2011年度营销报告 房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 政府正处于换届期，维护社会稳定，提高政府公信力至关重要。 通货膨胀依然严峻，为了防止热钱涌入房地产市场，政府需严格控制楼市，控制楼市过快增长。 但，需要控制调控力度，使得与经济发展密切相关的房地产平稳发展，调控能够“软着陆”。 【 】 2010年的两次调控并没有抑制住房价过快增长的势头 , 第三次调控应运而生 2011年主基调：“稳”而“压”的市场 调控背景 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： ，市场影响深远 新国八条” 沪房产税 本次加息对住宅购买力影响不大，再次加息会对购买预期造成冲击 加息 供应增加政策 地方政府约束政策 需求抑制政策 预期管理政策 第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收 第四条：二套房首付比例提高 第六条：全国范围内的限制购房套数 第七条：约谈地方政府 第二条：加大保障房供应 第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量 第一条：地方政府要确立房价控制目标 第八条：加强舆论导向 120平米 （ 2人家庭） 180平米 （ 3人家庭） 机 会 范 围 房产税对面积的影响 100万 30年 一次加息 两次加息 三次加息 四次加息 首套房 贷款利率 月还款 加支出 加比例 二套房 贷款利率 月还款 加支出 加比例 “ 新国八条”涉及面广，一二三级市场全面管控 房产税相对温和，但对大户型及常规装修房影响明显 政府出牌 征收对象 沪二套及以上 和 非沪新购 计税依据 交易价格 的 70%计算缴纳 适用税率 低于市均 售价 2倍（含 2倍）减为 税收减免 60平以下免征 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 沪“房产税”紧跟“新国八条”出台，表明政府在 2011年的调控立场和贯彻调控的决心。 “ 新国八条”和“房产税”的调控方向： 关注低收入人群消费需求，打击中高端市场的投机投资需求。 新政解读 “ 保护首置，控制首改，抑制再改和投资” 政府严控较能看清形势的中高端客户，进而通过舆论引导易受控制的中低端客户。 使得房地产市场从“市场化”转为“政策化”。 从需求面入手，缩小客户基数 （ 客层越高，客户缩水比例越大 对高端市场影响明显 ） 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： (670 西康路 989（ 500 客户来源 上海 外地（外籍） 上海 外地（外籍） 上海 外地（外籍） 首套 5% 7% 4% 5% 4% 10% 二套 16% 24% 23% 17% 14% 26% 一次性付款 （二套房以上） 26% 16% 28% 18% 16% 20% 一次性付款 （首套或二套） 4% 2% 5% 0% 6% 4% 首套比例： 15% 上海人二套比例： 20新政后购房成本和购房门槛提高） 上海人二套以上、外地（外籍）人一套以上比例： 60新政后无法购买） “ 新国八条” 推出后对于高端公寓将直接导致 6成 客户 无法购买 ，另外，近 3成 客户受 影响 (本项目近 7成客户无法购买， 2成受影响） 需求面 整体高端市场 代表项目：华润橡树湾、豪景苑、西康路 989 房产税影响置业需求 ， 尤其 影响 180平米以上大户型 高端市场原有客户几乎全线受影响（大户型更甚） 120平米 （ 2人家庭） 180平米 （ 3人家庭） 机 会 范 围 房产税对面积的影响 房产税对大户型 及常规装修房影响明显 征收对象 沪二套及以上 和 非沪新购 计税依据 交易价格 的 70%计算缴纳 适用税率 低于市均 售价 2倍 （含 2倍）减为 税收减免 60平以下免征 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 政策引导下，外围改善型客户群体将合并资产转向市中心高端市场。 市场供应方面，市区中小户型高端公寓供应量有限（房产税作用下，市中心二手房业主惜售），仍然具备稀缺性。 机 会 大 市区中小户型 （ 180 外围中小户型 （ 180 大户型 （ 180 吸引外围首改客户 吸引区域首改客户 小 高端市场中，外围高端受冲击最为强烈（大户型更甚） 需求面 整体高端市场 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 竞品市场目前存量为 2011年计划上市量 全市高端市场未来供应中， 新江湾板块供应量最大，达到 ，占到总量的 36%，未来竞争压力巨大。 供应量占全市 36%！ 2011年新江湾城竞争压力大 供应面 竞品高端项目 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： ，市场严峻 后期形势预判 供应量充足 未来 限制性政策为相对短期政策，持续到政策性用房大量上市后。 基准利率、转让政策及房产税相关的税收将成为长效机制。 【 】 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： ： 1月 27日 4日 新政至 2月 25日，领取预售证项目均延期开盘 区县 别墅 公寓 预售 面积 预售 面积 证数 证数 宝山 2 53497 2 32435 崇明 1 17417 0 0 虹口 0 0 0 0 黄浦 0 0 1 570 嘉定 2 1556 1 100789 金山 3 24645 1 12063 南汇 2 13817 3 94267 浦东 0 0 1 20486 普陀 0 0 2 62938 青浦 0 0 4 52492 松江 1 23680 0 0 闸北 0 0 0 0 合计 11 134615 15 376043 项目名称 板块 房屋用途 预售面积 预售套数 总价段 嘉苑别墅 嘉定主 城区 别墅 1556 5 500嘉利浦江公馆 黄浦滨 江 公寓 570 4 700中科大学村五期 周康 别墅 13817 49 1000华亭别墅二期 松江新城西区 别墅 23680 69 1000全市 500 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： （） 成交均价 （元 / ） 套均总价 （万元） 成交套数 套均面积 （） 成交均价 （元 / ） 套均总价 （万元） 成交套数 套均面积 （） 成交均价 （元 / ） 套均总价 （万元） 1类豪宅 0 2类豪宅 16 88110 1 302 108671 3287 0 1 188 91180 1714 精品高端 59 54333 2 77 56127 434 3 194 51368 1000 7 107 54940 589 普通高端 5 37907 1 187 38924 728 2 124 34600 429 同类型高端 42 37581 1 85 45296 386 1 85 45654 387 合计 122 53605 4 161 75804 1221 6 183 46276 707 9 114 60828 692 近期高端市场成交 新政两周总计成交 10套房源，与新政前一周成交