物业案例分析 (1)

附件2.5： 物业案例物业案例分析分析 一、爱车失窃，应由谁来赔偿？一、爱车失窃，应由谁来赔偿？ 2005 年，钱女士以21 万元价格向小区开发商买下了小区地下车库A 区第029 号停车位的长期使用权，同时开发商委托了物业公司对钱女士的停车位进行管理，钱女士需每月向物业公司支付100 元作为车位管理费用。 2007 年2 月9 日晚，钱女士将自己心爱的宝马车停回地下车位，翌日钱女士便前往海南度假。2 月28 日10 时，钱女士回到家后前往地下车库取车，却突然发现自己的车位已经“空荡荡”，宝马车不见了。细心的钱女士查阅了小区停车记录，发现2 月10 日至13 日尚有车辆的记录，但是从2 月14 日白天起， 她的宝马车便“没有记录了”。钱女士立即向警方报案，并在相关部门办理了失窃机动车注销更新手续。 由于此前钱女士曾为宝马车购买了一份保险，其中含有全车盗抢险，2007 年9 月钱女士与保险公司达成赔偿协议，保险公司向钱女士赔付291809.28 元。钱女士向保险公司出具保险权益转让书，将自己获赔部分的追偿权转移给保险公司。 2008 年1 月，保险公司将开发商和物业公司一起告上了法庭。保险公司认为，钱女士向开发商购买了车位使用权，又按月支付给物业公司车位管理费，物业公司与钱女士之间就成立了保管合同关系， 现在宝马车在物业公司管理的地下车库被盗，物业公司理应承担赔偿责任。 保险公司同时认为，开发商与钱女士签订了车位使用协议，后委托物业公司管理，其在“转委托”中应对物业公司的选任承担责任，并对其开发的小区是否具备安全设施、是否具有免予被盗的功能承担责任。据此要求物业公司赔偿保险金损失291809.28 元，开发商对此承担连带责任。 作为被告的物业公司辩称，钱女士并没有将汽车钥匙交给物业公司，100 元的管理费实际上是车库管理维护费用，不是保管费，所以物业公司和钱女士之间是物业服务合同关系，不是保管合同。而且现在只是钱小姐个人陈述丢失车辆， 车辆是否真的在小区内丢失也没有经过公安认定。 被告开发商则认为，自己在房产开发完成后义务就履行完毕了，公司对宝马车的丢失不承担任何责任。 值得注意的是，两家被告都提到了一个细节，事发后钱女士在报警时陈述， 自己的宝马车一共有三把钥匙， 其中一把备用钥匙放在车辆车载电话的一个小抽屉内，车内还有一张加油卡。 “业主自己疏忽将备用钥匙放在车里，如果有人将车开走，也无法查证是不是她本人开走的。”被告律师指出。 而原告保险公司则对物业公司提供的车库巡检记录提出异议，认为车库存在B1 层磁吸门每天不间断关闭，造成陌生人可以随意进车库。 物业公司对此解释，这是因为有的业主为方便进出，会将门顶住。物业公司同时表示，从钱女士出去度假到回来发现丢车，期间共有20 天，小区物业保存的录像只有14 天，所以无法根据录像监控来查实被盗情况。 法院认定： 法院经审理后认为， 钱女士车辆被盗并报警的事实， 有公安局的回执单为证， 虽然未经公安机关核实，但钱已经向相关部门办理了机动车注销更新手续，而且从常理来看，钱已投保了全车盗抢险，事发后可以从保险公司处获得损失补偿， 并不需要编造车辆被盗事实,另结合宝马车在物业公司处的登记情况，法院对于车辆在小区内被盗的事实予以认定。 法院同时认为，根据小区的物业管理服务合同以及物业公司的车辆管理岗位职责中的约定，物业公司在提供物业管理服务中应尽到相应的善良管理人的注意义务。而根据法院查明，物业公司在进行管理时，存在通往地下车库的B1层磁吸门不关闭的情形，客观上造成非地下车库车辆使用人随意进出的情况。而且物业公司在有中央监控及保安巡视的措施下， 也没有及时发现钱的车辆被盗， 故保险公司在理赔后有权取得代位请求权。 考虑到钱将备用钥匙放在车内，客观上为车辆被盗提供了方便，故法院最后酌定物业公司承担43771 元的损害赔偿责任。 至于被告开发商，法院认为其选任物业公司不存在过错，保险公司也不能提供证据证明其开发的小区存在车辆被盗的安全隐患，故法院对于保险公司要求其承担连带责任的诉讼请求不予支持。 7 月28 日下午， 某市人民法院就这起“宝马失窃案”引发的保险代位求偿案件作出了一审判决，物业管理有限公司赔偿太平保险有限公司43771 元，保险公司其余诉讼请求不予支持。 法律分析及建议：法律分析及建议： 1. 1. 本案中，法院首先认定了物业公司每月向业主收取的费用是物业服务性质本案中，法院首先认定了物业公司每月向业主收取的费用是物业服务性质的车位管理费， 而不是保险公司诉称的具有保管合同性质的保管费， 两者法律性质、的车位管理费， 而不是保险公司诉称的具有保管合同性质的保管费， 两者法律性质、权利义务、 生效条件和法律后果有着明显差异， 保管合同一般自保管物交付时成立，权利义务、 生效条件和法律后果有着明显差异， 保管合同一般自保管物交付时成立，因保管人保管不善造成保因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人承担损害赔偿责任。管物毁损、灭失的，保管人承担损害赔偿责任。 2. 2. 法院在明确收费性质后再根据物业公司在车辆管理过程中的过错程度、 是否法院在明确收费性质后再根据物业公司在车辆管理过程中的过错程度、 是否尽到合理限度范围内的谨慎管理义务、业主对车辆丢失是否有过错等综合因素最终尽到合理限度范围内的谨慎管理义务、业主对车辆丢失是否有过错等综合因素最终确定是够承担赔偿责任和承担责任的范围和比例。确定是够承担赔偿责任和承担责任的范围和比例。 3. 3. 办案中， 由于物业公司存在通往地下车库的办案中， 由于物业公司存在通往地下车库的B1B1层磁吸门不关闭的情形， 而且层磁吸门不关闭的情形， 而且物业公司在有中央监控及保安巡视的措施下，也没有及时发现钱的车辆被盗，故保物业公司在有中央监控及保安巡视的措施下，也没有及时发现钱的车辆被盗，故保险公司在理赔后有权取得代位请求权，最终物业公司承担了相当于业主车辆价值险公司在理赔后有权取得代位请求权，最终物业公司承担了相当于业主车辆价值15%15%的赔偿责任。的赔偿责任。 4. 4. 通过本案，建议物业公司在提供物业服务通过本案，建议物业公司在提供物业服务过程中，不断完善物业管理的流程过程中，不断完善物业管理的流程和手续（包括加强物业服务区域内的巡视和记录，及时保存有形的、连续的、可备和手续（包括加强物业服务区域内的巡视和记录，及时保存有形的、连续的、可备份的证据等），对日常管理中发现的问题尽快采取措施，以减少或免除可能因提供份的证据等），对日常管理中发现的问题尽快采取措施，以减少或免除可能因提供服务存在瑕疵而承担责任的风险。服务存在瑕疵而承担责任的风险。 二、噪音扰民，开发商与物业谁之罪？二、噪音扰民，开发商与物业谁之罪？ 王先生购买的一套北京某房地产公司开发的房屋，地下室供暖泵噪音很大， 超过了国家相关标准，影响其与家人的正常休息和生活。于是，王先生与妻子将房地产公司及物业公司诉上法院， 请求判令二被告采取有效措施降低水泵噪音， 给付其精神损害抚慰金10 万元、检测费1500 元。 2004 年9 月2 日，王先生与房地产公司签订商品房屋买卖合同，购买了该公司一套房屋。2005 年12 月27 日，王先生与小区物业公司签订物业服务合同，办理了入住手续，并对房屋进行了装修。2006 年10 月，供暖开始后，王先生夫妇发现其地下室供暖泵噪音很大，影响其正常的休息和生活，就向物业公司反映了这一情况。虽然物业公司采取挪动位置、遮盖等措施，但均未见效。 2008 年2 月19 日晚上10 点半，王先生委托某检测单位对其房屋室内噪声进行了检测。2 月22 日，检测单位出具的检测报告确认：主卧室、客厅、次卧室、厨房的测量值dB(A)分别为42.9、42.4、37.9、44.5，超过了城市区域环境噪声标准以及城市区域环境噪声测量方法规定的夜间低于35 分贝（dB）的要求。为此，王先生支付了检测费1500 元。 开庭审理时，房地产公司辩称：所建房屋经过建委验收，是合格的；王先生夫妇要求采取降噪措施，可以协商解决，但房地产公司不同意赔偿精神损害抚慰金；而检测费应由败诉方承担。另外，房地产公司只是名义上的开发商，一切债权债务、风险、责任等均应由实际开发商某市某建筑公司承担。 第二被告物业公司辩称，物业公司只是负责养护设施，不同意承担责任。 法院认定： 法院审理后认为，王先生与房地产公司签订了商品房买卖合同，故房地产公司应为本案适格被告。由于王先生所购买房屋的主卧室、客厅、次卧室、厨房的测量值dB(A)分别为42.9、42.4、37.9、44.5，超过了城市区域环境噪声标准以及城市区域环境噪声测量方法规定的夜间低于35 分贝（dB）的要求，故房地产公司应当采取降噪措施，并应当适当给予赔偿。赔偿数额由法院酌定为2.5 万元，检测费1500 元，应由房地产公司承担。 物业公司仅是对开发商交付的公共设施进行养护，其不应承担责任。王先生夫妇过高之诉求，法院不予支持。 法律分析及建议：法律分析及建议： 1.1.品房买卖合同系王先生与房山公司签订，房产公司作为合同品房买卖合同系王先生与房山公司签订，房产公司作为合同相对人，对房相对人，对房屋质量问题承担第一责任，房产公司与建筑商的内部在责任承担和划分问题与王先屋质量问题承担第一责任，房产公司与建筑商的内部在责任承担和划分问题与王先生无关，房产公司不能以房屋质量问题均系建筑商所造成而对王先生推卸责任；生无关，房产公司不能以房屋质量问题均系建筑商所造成而对王先生推卸责任； 2. 2. 对于具有鉴定资格的相关机构出具的某套房屋不符合某项国家强制性标准对于具有鉴定资格的相关机构出具的某套房屋不符合某项国家强制性标准的鉴定结果，如果没有证据证明其鉴定程度、鉴定方法和过程等不符国家规定，一的鉴定结果，如果没有证据证明其鉴定程度、鉴定方法和过程等不符国家规定，一般很难推翻，往往可以直接作为不利于房产公司的证据。般很难推翻，往往可以直接作为不利于房产公司的证据。 在无法推翻鉴定结论在无法推翻鉴定结论时，房产公司应及时针对房屋质量瑕疵采取恢复原状、排时，房产公司应及时针对房屋质量瑕疵采取恢复原状、排除方案等措施以消除或减免因此给业主带来的不利影响，有损失的还要同时承担赔除方案等措施以消除或减免因此给业主带来的不利影响，有损失的还要同时承担赔偿责任。偿责任。 4. 4. 本案中由于是噪声超标，干扰业主的生活安宁和睡眠质量，对于该损害一般本案中由于是噪声超标，干扰业主的生活安宁和睡眠质量，对于该损害一般无法提供有形证据，所以必要的精神损害赔偿费用也是可以合法合理的。但需要引无法提供有形证据，所以必要的精神损害赔偿费用也是可以合法合理的。但需要引起注意的是，不可量物侵害的救济途径一般是排除妨碍，各国不尽相同，在我国，起注意的是，不可量物侵害的救济途径一般是排除妨碍，各国不尽相同，在我国，不可量物侵害支付精神损害赔偿的比较少见。不可量物侵害支付精神损害赔偿的比较少见。 三、封闭自家阳台有过错吗？三、封闭自家阳台有过错吗？ 家住某区黄土岗某小区的潘女士将自家的露台进行封闭，楼下居住的于先生夫妇可不干了。他们认为潘女士私搭乱建的行为威胁到了楼宇的安全，便依物权法将潘女士告上法院，要求其将楼房恢复原貌。 于先生夫妇与潘女士是楼下楼上的邻居，于先生夫妇住楼下，潘女士住楼上。 2008 年3 月22 日，于先生夫妇发现潘女士将位于其屋顶上的露台进行了封闭。他们认为：潘女士在未经其许可的情况下，擅自在楼顶搭建封闭式永久性建筑，且该建筑超过原建筑承重结构负荷， 严重威胁到该楼安全、 破坏了该楼的整体感观，使该楼房屋品质整体下降；潘女士的这一行为已经违反了物权法的相关规定，严重侵犯了他们的相邻权，应当承担相应的责任。因此，于先生夫妇起诉到法院，要求潘女士立即停止私搭乱建，并立即拆除已建非法建筑，还原楼房平台原貌。 开庭审理时，潘女士辩称：自己是2008 年3 月17 日封闭露台，露台是利